CBD商铺，投资成本越高，投资回报率就越低，但因为在商业旺区，出租率高，因而风险会较小
商铺租赁状况是反映市场经营状况的晴雨表。今年以来，广州的商铺租金一路下滑。站西路鞋业城、中大布市、芳村茶叶市场等一些曾经出过“铺王”的专业市场，租金调整最高降幅达到了90%。甚至在人潮最汹涌的流花—矿泉地区服装专业批发市场也面临着铺位空置的威胁。
但在商铺行情一路走低，利率步入下行通道的市场行情下，商铺市场同时也在慢慢积蓄下一轮的投资契机。
2009年广州的写字楼租金将下降20%
总部位于亚太区最大的专项投资、财务顾问和金融服务的国际供应商麦格理集团近期发布的报告对广州2009年的商铺市场做出如下判断：2009年广州的写字楼租金将下降20%，受未来两年供应增加的影响，因而把越秀基金2009年零售物业租金预测从持平下调至下降20%。
广州金宝外贸服装城一位租户告诉记者，虽然处在旺季，但由于外销交易量大幅下降，不少商户迁出商城，商户数量今年减少了2/3。中原地产项目部总经理黄韬表示，除一些极个别例子，目前专业市场商铺租金下降趋势已经可以明确，从中原地产自有的商铺出租情况就能发现，租客出价幅度较去年下降了三成左右。据广州官方房地产交易网站阳光家缘交易数据统计显示，10月份，广州一手写字楼成交量创新低，为13530平方米。广州主要商业区，如天河北路、天河南路、中山四路等地的商铺成交数额较之去年缩水了30%以上，中心区(除海珠、白云区外)的商铺价格这两个月来有7%到12%的降幅，天河区、越秀区个别二手商铺降幅甚至达到了20%。
理财周报记者就此采访了戴德梁行商业部董事张智聪。“可以说从目前广州商铺的市场行情来看，租金方面有松动的迹象。早前放盘态度强硬的业主在整体行情不看好的情形下开始调整预期，诸如天河北、北京路等旺区的租金现在出现下调趋势，最大幅度在10％左右。在周边的非商业区和新起的商业区（如珠江新城）租金的下调幅度还会更大。”中介行的成交数据显示，10月珠江新城写字楼租价比去年同期下降三成。
与此同时，从中原地产商铺部的“换手率”统计数字中可以看到，体育用品商店是“名列前茅”的易倒闭类型。据满堂红东山口营业部统计，开在海印桥到中华广场一线的体育用品商铺，8月奥运会结束之后，有1/10到1/8的商家提出了“换手”申请。
但在商业旺区，商铺空置率上升的情况并不明显。张智聪分析，商铺合约通常都是三年约、五年约，甚至10年约，其租金在起步租金的基础上每年一定比例上调。对于那些诸如天河路的商铺，即使合约到期，商家仍会选择在“简衣缩食”的同时继续续租，保住“地盘”，因为天河路的商铺一向是“出易进难”。
利率进入下行通道是投资商铺的信号
商铺的个性化强，与未来的市场发展状况息息相关，买到超白金旺铺便能一劳永逸，因此需要投资者具备更为专业的理论基础，从各个方面进行综合考察，才不会出现投资上失误，而首当其冲应当分析的是商铺的租金回报率，而投资回报率又与利率的变动息息相关。“合理租金回报率的数值，不是静态的，而是会随着市场环境而变化。以一般投资者的角度，合理租金回报率应该是以利率为指标。从理论上说，租金回报率和贷款利率有着互动的比较关系。”张智聪分析，在央行多次下调利率后，当前的贷款利率约为6.5个百分点，如果利率继续下调，当出现租金回报率高于贷款利率时，就是一个极佳的商铺投资机会。
在距离上次降息不足一个月时间内，中国人民银行于11月26日宣布再次下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率并下调金融机构存款准备金率1.08个百分点。这是央行自今年9月份以来第四次下调利率、第三次下调存款准备金率。1.08个百分点调整力度之大，为央行近年货币政策调控历史上所罕见。由此，也可以看出，国内的利率已进入下行通道。“估计利率至少还会有两次以上的下调可能，因此，投资者应当密切关注利率的下调幅度，当其低于房市的租金回报率时，便是很好的时机了。”张智聪言。
目前适合做长线投资
在商铺处于卖房市场的行情下，要投资一个商铺往往很难谈到合适的起步租金，而作为基数的起步租金越高，往后年复一年的累加租金也随之水涨船高。“现在的商铺投资已转入买方市场，如果现在考虑投资，应该能谈到比较优惠的起步租金。”张智聪认为这是一个很好的长线投资机会。
据房产研究人士李孔瑞对理财周报记者的分析，商铺与其他类型的投资有着极大的不同，其个体因素非常明显，市场越不景气，商铺投资风险性越大，其租金的回报率就越高。香港1997年回归前后的商铺行情可以说是一个比较有代表性的历史案例。“回归前后，香港商铺租金的回报率大约只有2％，而当时的利率却高达8％，但仍有不少人购买商铺，可以说在当时是贴本维持，但在一个租赁周期结束，新的租赁周期开始的时候，这些商铺的租金回报率就出现了翻倍的增长。”
在商铺的选择上，应当根据投资者对租金回报率的预期而有所差别。CBD商区和人气越旺的商铺，其投资成本越高，其租金的投资回报率就越低，但因为通常在商业旺区，出租率高，因而风险都会较小。但若是投资住宅区商铺，其投资成本相对来说较小，但也因不同类型住宅区的群体消费能力差别较大，适应的行业局限性也较大，风险较高，但租金回报率会较高。
（理财周报）