尽管国家相继出台的一系列适度从紧的调控政策，对商业地产也不可避免地产生了影响，但相对于住宅地产而言，影响较小，并未阻挡商业地产发展的脚步。因为，住宅有经适房，有廉租房，甚至可以暂时不买房，但是，随着城市化进程的不断加快，进城的人都不可避免地要消费，越多人消费就商业市场越大。大量投资商住的投资客必将转而投资商铺。所以，商业地产正恰逢其时，大有可为。
2007年，南昌商业地产得到了迅速发展，成为楼市引人注目的一大亮点。2008年，南昌商业地产投资开发必将进一步升温，不论是纯商业项目还是社区商铺，其上市量、成交量都将进一步放大，市场竞争必将愈演愈烈。当然，南昌的商业地产相对一些发达城市而言，仍处于起步阶段。2002年，现代化商业地产模式开始进入南昌，传统南昌人的目光渐渐在商业地产上聚焦，商业地产开发才渐渐成为热潮。
时隔五年，南昌商业有了较明显的变化，大型连锁超市、购物中心、大卖场、商业街、专业大市场、各类大型购物中心（shoppingmall）和集餐饮、娱乐、休闲、购物为一体的复合式商业形态出现在南昌城的各个角落。然而，商业物业虽雏形初显，但南昌商业地产的整体经营情况却不尽理想，城市商业消费主力仍然依托于以八一广场为核心的市中心商圈。
随着“十一五”时期商业发展规划指导意见的提出，城市规划理念的不断更新，政府打造城市商业力度的加大，为南昌商业地产发展提供了良好契机。
南昌商业需求日益强烈
从2006年统计数据来看，南昌市实现社会消费品零售总额高达358.4亿元，比上年同期增长16.6%。2007年上半年社会消费品零售总额实现202.22亿元，同比增长18.2%。经济景气连续多年高位运行，居民的收入预期和消费信心提高。城市居民人均可支配收入不断提高，为零售市场提供了充足的购买力，带动了居民消费上行发展，使居民消费结构优化升级，居民消费品购买力在逐年大幅提高，传统商业已无法承载迅速膨胀的消费购买力，消化这些消费力只能依靠复合性综合体商圈的迅速成熟。
南昌从十几年前中国中部的一个小城市，人们对于商业的认知，仅仅局限于对中山路、胜利路和杂货店中各类商品的认识，发展至今，短短几年间，跨国商业和全国连锁商业集团接踵而至，本土商业旗舰企业迅速成长。世界知名连锁餐饮品牌肯德基进入南昌伊始，其单日销售额曾创下全球新高；必胜客、麦当劳、沃尔玛、麦德隆等世界著名连锁企业的入驻，也不断刷新着南昌城的消费指数。近日，国际奢侈品的代表品牌卡地亚和哈根达斯也不约而同的相中南昌，种种迹象表明，南昌城内老百姓的消费观念正悄然发生着变化，人们对高品质生活及完善商圈的需求被无限放大。
南昌商业格局亟需调整
从2002年南昌商业地产复苏至今五年间，千花伴购物公园、万达购物广场，财富广场、鸿顺德皮具市场、盛世东方商贸城、香江商贸城、丰源·金润广场、京东鹿鼎、江中紫金城、华东国际商贸城等一大批商业地产项目涌入南昌市民眼前，其规划和功能分区各不相同，但有些项目由于招商运作与市场运作的脱节，以致后期经营困难重重，结果往往是销售场面火爆，后续稳市、旺市的工作难以为继，这也造成南昌商业遍地开花，而规范有序的商圈却难以呈现，南昌市杂乱的商业格局并未得到明显的改善，商圈始终停留在以八一广场、中山路、胜利路为核心的中心商圈和以洪城大市场为核心辐射全省的专业批发市场的洪城商圈两大商圈上。每逢节假日，诸如“周末只有中山路、胜利路可逛，街上人太多，又没处停车，逛街变成一种负担，”这样的抱怨依然不绝于耳。
红谷滩新区作为南昌新兴的城市附属中心区，其商业环境一向被人们看好，然而这么多年过去了，红谷滩上的商业发展总是不尽如人意，归根结底都是人气所致。然而近期，人们在新开业的商业项目第一街区洪客隆看到，这里火爆的人气与红谷滩其它商业形成强烈反差，看来不是没有商业需求，只是不对胃口。
政策扶持助力南昌商业
据了解，南昌市规划到2010年，城市面积将发展为300平方公里，容纳人口300万，全社会消费预计达到600亿人民币。
根据“城内大商场、城郊大市场、城外大物流”的发展需要，该市对原有的商圈建设重新“量体裁衣”，把《南昌市2002年-2010年商业发展规划》中的建设“六大商圈”升级为“七大商圈”，即1－2个市级商业中心，近十条专业特色街。4－6个区域性商业中心。5个卫星城区商业中心。按居住区不同规模和消费特点形成一批社区商业中心，在城郊结合部发展一批大型规范的专业市场，城外建设三个以上物流集散中心。
近期，政府对洪都大道的打造力度以及对朝阳洲新商圈的规划和对红谷滩二十四小时金融大街的打造，都显示出政府大力扶持南昌商业建设的力度。
引擎南昌新兴商业地产的四个代表性楼盘
经过一段摸索和适应阶段，近期出现的以江中紫金城、世贸168、新洪城大市场、南昌小商品城为代表的一批新兴商业地产项目，给南昌商业地产市场注入了新鲜的血液。
江中·紫金城：欧洲风情商业小镇
楼盘名称：江中·紫金城
开发企业名称：江西中江地产股份有限公司
楼盘位置：南昌市东湖区沿江北大道
开盘时间：2006年11月18日
销售价格：16112元/平方米
项目简介：紫金城依据《南昌市2002－2010年商业发展规划》、由世界水准的城市商业规划设计公司——美国GLC公司按照21世纪的现代商业理念完成的整体规划设计。其业态中购物只占40%多,近60％留给了餐厅、酒吧、咖啡厅、SPA、水疗、夜总会、歌舞厅、迪士高、电影城、真冰场、结婚礼堂、儿童天地、健身中心、游泳馆、极限运动等，能满足人们近乎所有的生活需求。满目欧洲风情的街景、六大主题广场与多首层结构、近200部电梯贴身服务。项目点评：2006年11月18日，紫金城一期开盘，在广大客户的热情支持下，紫金城创下了南昌商业地产近年来的几项记录：首期开盘三天认购超过5.2亿元；累计客户超过3000户。从南昌房地产官方网站可以获知：紫金城截至12月4日累计销售商铺3737套，累计销售金额超过10亿元，是南昌目前销售量名列前茅的商圈。
新洪城大市场：成熟商圈的巨擎
楼盘名称：洪城大市场改扩建一期·洪大服装大厦
开发企业名称：南昌洪大房地产开发有限责任公司
楼盘位置：南昌市洪城路588号
招商时间：2007年11月
商铺型写字楼套数：380套
户型面积：78-282平方米
项目简介：洪城大市场，历经十一年成熟的商业运作，带动了周边联信大市场、金润广场、鸿顺德国际商贸城、华东商贸城、五华家电城等专业大市场的共同发展，汇聚了庞大的人流、资金流、物流、信息流，形成了集服装、食品、纺织、小百货、五金、家电等多行业于一体的产业链，由此而打造出成熟的洪城商圈，成为推动商业发展的源动力。项目点评：入驻服装大厦的经营户，将利用新洪大的经营平台和第四方物流，实现产、销一条龙，产品以工厂直营通道进入终端市场，达到与消费者的零距离接触，减少中间环节，降低成本，赚取更大的经济利润，从而实现由销地型转变为产地型的发展模式。
世贸168：红谷滩底层配套商业
楼盘名称：世贸168（滨江豪园商业广场）
开发企业名称：绿地集团江西申昌置业有限公司
楼盘位置：红谷滩中心区世贸路168号
开盘时间：2007年9月28日
销售价格：一楼均价11000元/平方米，二楼均价6000元/平方米
户型面积：70-180平方米
项目简介：世贸168（滨江豪园商业广场），总建筑面积1.7万平方米，总建筑面积约15000平方米，区内下沉式广场2000多平方米，位于红谷滩CBD核心商业区，紧临市政府，扼守红谷大道、红谷五路两条商业黄金走廊，形成了一个核心、两条黄金走廊的商业格局，商业氛围辐射整个红谷滩，未来升值潜力巨大。项目点评：世贸168（滨江豪园商业广场），占据天时地利人和。1558位滨江豪园业主全部入户。红谷春天、鹿景名居……多家名盘吸引众多财富先锋入户，消费潜力难以限量。新城富人区渐成规模，世贸168独占其中央，得天优势，无与伦比。
南昌小商品城：商贸物流集散基地
楼盘名称：南昌小商品城
开发企业名称：南昌小商品城有限公司
楼盘位置：象湖新城生米大桥东桥头向南500米处
开盘时间：2007年11月9日
销售价格：均价3568元/平方米
售楼处地址：南昌市洪城东路19号
项目简介：南昌小商品城项目地处南昌象湖新城西面，距离生米大桥东桥头仅500米左右的距离，具备发展成为“立足南昌，服务江西，辐射中部”的现代商贸物流基地的天然条件。项目总规划占地面积约2400亩，总建筑面积约100万平方米，总投资预算超过20亿元人民币。整个项目规划集商品批发、购物、物流、会展、休闲、娱乐、商务公寓等于一体。项目点评：以“造一个市场、活一片经济，富一方百姓，兴一座城镇”的企业理念，携自身积累的成熟的市场开发与运营管理经验，打造中部中国最具影响力的“旅游、购物中心”之一，江西省全新区域性生产力整合中心，最大的“商贸物流集散基地”，带动相关产业链上下游的跨省商贸联动、产业链整体转移的聚合平台的同时，为推动江西区域产业相对优势建设作出贡献。
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南昌商业投资热的几点冷思考
商业地产做为房地产业的一朵金花，因其丰厚的投资回报让众多的投资商趋之若鹜。然而处于起步阶段的南昌商业地产而言还存在很多问题，如商业与地产的脱节，开发和后期管理经营的高难度、高风险等，如何规避风险，实现开发商、投资者和经营者三赢？这些给这个生机勃勃的市场带来了很多困惑。
经济学原理告诉我们，资本天然具有逐利的本性，哪里利润高、风险小就投向哪里。这是资本的意志。只要存在收益差，流动就势不可免，收益差越大，资本流动越坚决，速度越快，即便前有篱墙拦阻，它也义无反顾，这是资本逐利的本性。南昌这几年商业地产之所以兴起和追捧，其因皆于此。如万达购物广场、鸿顺德商贸城、财富广场、盛世东方、金润广场、盛世城中城等项目，它们的销售业绩都不错，掀起抢铺热潮不断。但是由于商铺产权人与经营者不是同一人，使得有的物业后续经营不如预期的好，甚至有个别商业物业租金远远低于按揭，这就导致了投资商铺的风险加大，如千花伴购物广场的投资回报率不是很理想。地产开发商和经营商分开，开发商就不可能对后期的运营管理进行准确定位、对经营户失去约束权，就会导致整个物业运营特别是业态的混乱，如家电、服装、超市混杂一起，不利于品牌的集中经营。
其一、为了规避这种风险，现在很多商业地产开发商正在积极探索新的开发模式，如最近逐渐流行全国的“地商合一”，就是地产商和经营管理者同属一个开发商，或者地产商与经营户双方参股、共同经营、共担风险，形成有机的整体。如洪客隆在丰城、抚州选择则是这种模式，无独有偶，江中集团投入40亿元巨资精心打造江中紫金城商业巨舰也采用了地商合一的创富模式。
其次、经营业态单一，底商和街铺太多，次商圈还不发达，复合型商圏难以形成，复合性综合体商业太少。在南昌几乎每个楼盘都有大小不等的街铺，以超市和小店居多，而且空置率较高这就引发供应需求的不平衡。
其三、南昌的商业地产不要盲目发展，兴建商业地产切记盲从、跟风。因为现在已经不是一般商业严重短缺的时代了。商业地产非常讲究地段，好的商业地产总是稀缺的，而一些没有商业价值的无效供给根本不能算作商业地产，只是一个连居住功能也没有的建筑物。此外商业地产很注重的是客流量，要有很强的辐射面和一定购买力的支撑，一定要遏制急于求成的心理，如果没有足够的产业支撑，没有形成就业、生活居住学习的综合功能，商业形成不了气候。虽然如义乌小商品市场、常熟国际服装城等一些知名市场的形成都有其相对薄弱的客观条件，但其具有或资源集聚或交通便利等特有优势方能兴市，并非所有的地方都适合做市场。因每一平方米的商业面积都需要一定的购买力来支撑，如果当地的产业规模、消费能力没有达到一定水平，投资就可能血本无归。而在南昌近几年商业地产项目云集于市但真正成功的经典案例不多，南昌作为一个人口规模120万人的中等城市要消化高大300万平方米的商业确实勉为其难。从市场规律来看，商业地产建设应以需求为导向、以坚强的产业和足够的购买力作支撑。如果市场条件没有成熟就“人为造市”，很难做旺市场。
“先摸市场，再做产品。”这是商业地产开发商成功的关键，产品特色与市场需求不一致是商业地产开发商和投资商的大忌。
不过从2005年统计数据来看，南昌市实现社会消费品零售总额高达307.49亿元，比上年同期增长15.7%。这说明居民消费品购买力在逐年大幅提高，也非常需要更多复合性综合体商圈的迅速成熟来消化这些消费力，因此从整体来看南昌商业地产发展是很有潜力的。
（搜房博客 地产刀客）