“只为影响世界的人”，就在这句豪言壮语总能成为业内谈资时，擎峰项目却因为频频更易“主人”、猜测其何时复工成为业内感叹惋惜的焦点。“亚太坚峰寓所，大器将成”，这句在大望路抢眼的广告语也使得这个CBD豪宅“大器究竟何时成”一再成为难解之谜。

　　近日，有着“广州大地主”之称的中国奥园的介入使得这个被业内称为“著名烂尾豪宅”隐现一丝曙光。不过，由于有着“烂尾”前科，豪宅擎峰能否“洗心革面”面世业内依旧持谨慎态度。而中国奥园的资本扩张路线对于品牌输出是否有帮助，外界对此也存疑不少。

　　背景资料

　　擎峰曲折开发历程

　　■2004年前后 耀辉置业开始开发耀辉国际城，项目总投资约为21.28亿元。但由于占有耀辉置业80%股份的控股股东北京王府世纪发展有限公司的资金来源有限，开发进程举步维艰。

　　■2004年9月 天鸿宝业斥资3100万元，收购耀辉置业62%的股权，成为耀辉置业控股股东。原土地方王府世纪持有耀辉国际城38%股权。但接下来的几年，天鸿宝业受困于资金链紧张，耀辉国际城的开发依旧受阻。

　　■2007年 天鸿宝业获得首开集团资产注入，并于次年4月更名为首开股份。耀辉国际城归到首开股份麾下。

　　■2008年4月24日 首开股份发布公告，称公司以4.587亿元的作价将其持有的耀辉置业62%的全部股份转让给香港世纪协润投资有限公司。随后，耀辉国际城以“擎峰”案名正式亮相。但由于世纪协润遭遇金融危机影响，资金链吃紧，加之项目处于合同履行过程中，擎峰得不到首开股份和其他股东的资金支持，使得开发再次陷入停顿。

　　■2009年5月7日 首开股份与世纪协润就股权转让事宜签订《股权转让补充协议》，如果世纪协润公司不能在2009年7月31日之前向首开股份支付全部股权转让款，或不能在2010年3月31日之前安排耀辉公司向首开股份偿还全部股东借款本息，则首开股份有权解除股权转让合同。

　　南北联姻 

　　“烂尾豪宅”成奥园规模扩张产物

　　与其他开发商争抢土地扩张路线不同的是，中国奥园更多的是选择“并购”扩张。“这与2005年到2007年的万科扩张路线是一样的，为了加快规模扩张而在二手土地市场选择股权收购、项目并购，”正略钧策咨询师董莹向记者表示。

　　继抄底天誉置业、昌盛中山项目后，日前，中国奥园又宣布收购世纪协润投资公司41.33%已发行股本，代价为3.7亿元人民币；同时向世纪协润授出一笔4.6亿元人民币短期贷款。该贷款将主要用做世纪协润支付给北京首都开发股份有限公司子公司北京耀辉置业有限公司62%股权的转让款。

　　“目前奥园广州项目差不多接近尾声，公司有一定的需求向外拓展，拍地太贵，通过并购可以很好地控制成本也是不错的选择。”广州业内人士认为。

　　据了解，中国奥园地产集团股份有限公司是以住宅发展为主的广州本土地产公司。从1997年开始，相继在以广州为主的南方等地开发10余个大型房地产项目。2007年10月，中国奥园在香港联交所主板上市，进入国际资本市场。

　　有消息称，自2008年武捷思出任中国奥园董事局副主席后，奥园就确定了尽量以并购方式来扩大土地储备的策略。记者在中国奥园的年报中也发现，其明确表示，“未来仍将继续看重市场风险小、投资回报高、资金回笼快的发展项目”。

　　“中国奥园选择那些资金面临压力，并且项目已现雏形的楼盘进行收购十分利于其快速扩张，”董莹认为，这说明地产商对于房地产市场形势已经有了新的判断。

　　不过，中国奥园的这种并购规模扩张并没有想象中的顺利。近日记者获悉，被外界看做是武捷思2009年并购大戏开幕之作的中国奥园收购广州CBD天誉置业的并购案，以天誉反悔告吹。该事件引起当天中国奥园股价大跌14%。

　　此次，中国奥园收购世纪协润部分股权被业内称为“潜伏”进京。记者对此致电中国奥园总裁助理梁秀蕾，她表示，奥园对此不会有任何回应。不过，在与其内部人士交流过程中，其进京意图已有表露。

　　不过，与其他地产商购进土地并能引起股价大涨情形不同的是，中国奥园此番接连并购的方式并没有让诸多投行看好。

　　道·琼斯于7月13日发布的投资评价显示，目前并非介入奥园股份的良机，预计短期内还将面临一次盘整，而奥园购买广州天誉地皮失败的消息，也令其因买地提升资产净值憧憬减退。

　　“前科”太多 

　　擎峰能否“洗心革面”入市？

　　事实上，自擎峰项目一出世，其开发过程也就是不停的“找钱”过程，并多次因为控股方资金受困而使得工程进展十分缓慢。

　　“对于北京王府世纪这样的中小型开发商而言，实际上具备拿地能力，但不具备运营高端项目的资金能力，”董莹认为，高端项目本身运作难度大，一旦资金跟不上，项目就会面临停工。

　　在经历了北京王府世纪、天鸿宝业、首开股份、世纪协润以及最近出现的新的间接控股方中国奥园等“主人”，擎峰项目也因其曲折过程而备受牵累。不过有消息称，北京王府世纪与世纪协润老板均为同一人。“如此看来，北京王府世纪还是一直很看好擎峰这个项目的，”董莹认为。

　　“首开本身是做中端项目为主，收购擎峰明显与其战略不符，而遇到2008年那种大势，想把擎峰贱卖也可以理解，”有业内人士猜测，至此，擎峰几经转折又回到“原老板”手中。不过，由于世纪协润投资公司拿到股权后不久，遭遇金融危机而使得擎峰再次陷入停工。

　　“世纪协润实际上只是一个‘空壳’的投资公司，并没有项目实体。这种公司很容易受到经济形势影响。”董莹表示。

　　对于该项目何时复工问题，记者随后致电该项目公司相关负责人。然而，擎峰项目公司与中国奥园一样，对于该事件都保持着高度警惕性。不过擎峰项目一位内部人士告诉记者，“擎峰没有停工之说，只是一直没有复工而已。项目可能会在下半年或者年底入市”。据透露，目前楼盘样板间还没有做成，接待中心也从未开放过。

　　“即便是复工，由于几易其主、停工等长期以来负面影响也使得其品牌形象大减，”业内人士认为，对于其未来前景，还是得保持谨慎态度。擎峰的高昂价格实际上对于争取居住需求这部分客户还是表现无力，只能看未来市场投资性需求前景如何。

　　此外，对于资金紧缺的世纪协润来说，此次奥园出手3.7亿元，外加4.6亿元的贷款，债务上将会得到缓解。根据奥园公告显示，紧随收购及垫款完成后，买方及卖方将成为合营伙伴；世纪协润将进行公司重组，重组后世纪协润将增持其项目公司的股权。“不过并购资金能够到位也是擎峰能否入市的一个重要因素，”业内人士认为。

　　这场南北联姻还存在的一个问题是，事实上，擎峰项目与中国奥园产品定位也十分不相符。“奥园不会把这个项目作为开拓北京市场的作品，实际上仅是个资本扩张而已，也不存在品牌输出的问题，”董莹认为，擎峰项目对中国奥园而言，除了获取利益，其他对于开发能力提升、品牌输出意义都不大。

　　据了解，中国奥园在南方等地此前打造的项目多数以“运动”、“复合”、“养生”等主题为主，并号称是中国复合地产的缔造者，中国主题地产创新理念的开拓者。
　　（北京商报 王营）