25日，在南阳市开业的新华城市广场爆出门面商铺4万元/平方米的售价。这不仅创下了河南非省会城市商铺价格的新高，更是已经达到或者超越了郑州的百年德化、大上海城、曼哈顿城市广场等知名商业项目近年的售价。

　　对于这一中小城市商业地产价格被“捧高”的现象，商业地产投资商、连锁品牌企业在啧啧称奇的同时，不免流露出对投资泡沫的担忧。但是，“一铺养三代、做某大牌企业的房东”这个被商业地产开发商精心编制、在国内商业地产市场屡试不爽的“魔咒”，依旧“引诱”着中小城市市民大做“发家之梦”。

　　●四线城市商铺售价连“放卫星”

　　刚出了一个4万元/平方米的，又来个5万元/平方米的，“卫星”一个接着一个

　　丹尼斯百货集团董事长王任生、苏宁电器河南分公司总经理王军、家乐福豫陕乌区域总经理谢福林、河南奥斯卡院线总经理刘健……

　　25日，在南阳新华城市广场的开业庆典上，在最前排落座的，是兴达投资集团旗下的名门地产和兴达商业公司（以下简称“兴达商业”）邀请的省内零售业“大腕”，他们的到来也着实为这一南阳最大的 SHOPING MALL，赚足了眼球。

　　投资方的名号，恐难为坊间所知。但该公司在郑州投资的名门城市广场项目助推家乐福与沃尔玛在金水路上演“百米龙虎斗”，却是2009年郑州街头议论的焦点。而事实上，兴达商业在南阳项目上赚到的真金白银，要比在郑州投资的名门项目实在：4万元/平方米的门面商铺售价，创省内非省会城市同类商业不动产项目新高。这一价格已“打平”或超越了近两年郑州大型商业地产名盘同类商铺的售价。“2007年之前，多数非省会城市第一商圈的门面商铺价格还在1.5万元～2万元/平方米。如今，三级市场的商业地产价格狂飙，已是既成的事实了。”兴达商业总经理顾春强在接受本报采访时称。

　　能够为此提供佐证的，南阳新华城市广场并不是个例。平顶山的和平大道、洛阳的新都汇城市广场、南阳的鸿德购物公园等商业地产项目，近几年都扮演过挑高非省会城市商铺价格的角色。

　　而进入2009年之后，商业地产投资圈里公认的一个事实则是不会再有哪个商业地产项目，能够将价格“新高”保持一整年。譬如，在南阳新华城市广场开业的同时，信阳百年新天地项目的预售门面商铺售价，已经爆出破5万元/平方米的“新卫星”。

　　●谁在为住宅地产商转型“打鸡血”？

　　商业地产利润率超过35%，远远高于住宅类商品房，利之所驱，让四线城市商业地产投资市场像“下饺子”般热闹，连商业投资管理公司也跟着沾了“光”。

　　2007年之前，南阳优质区位的住宅类商品房售价在2200元/平方米左右。而今，由建业投资的高档社区楼盘，均价也不过是3300多元/平方米。由此不难看出，河南中小城市群投资性商铺售价同期实现的增幅，是与住宅类商品房截然不同的。“开发普通住宅，税后利润率通常也就是15%。而商业地产绝非如此。投资地区所在区位、投资者心态、人均可支配收入、被招商的主力店的品牌影响力等各种综合性因素，都是提高商业地产投资利润率的动力。”北京力泓地产机构河南分公司负责人邵斌调侃说，没有35%以上的利润率，四级城市商业地产投资市场像“下饺子”一样的热闹状况是不可能出现的。

　　每一个被爆出利润率超过50%的商业地产名盘，都是在为住宅地产商转型“打鸡血”。

　　在河南，有多少住宅地产商毅然决然转型投资商业地产，这一数字恐怕很难找到权威统计。但有些现象还是值得关注的。

　　譬如，建业、鑫苑两个河南地产界举足轻重的“腕儿”，也曾在2005年前后，毅然决然地组建新团队，拓展新的利润增长点。前者在2006年投建了建业置地广场，后者在2005年低调接盘了家乐福签约入驻的庆丰街酒精厂项目。

　　再如，由于商业地产投资近两年突然爆发，客观上造就了商业投资管理公司（为商业地产商做投资咨询工作）殷实的业务来源。正如上文所言，很多商业地产开发商是半路出家，对于商业地产的投资游戏规则并不很了解。譬如，百货与电影院进场，对面积、建筑层高、环境设计、地板承重等需求，都是完全不同的，所以，他们非常需要商业投资管理公司。

　　以省内著名商业投资管理公司上海贝兹团队为例，对于2007年前后的公司业务，上海贝兹最大的感触是以前大型商业地产项目相对较少，没有挑的余地，好的商业地产项目大家争着做，即使不赚钱也要做，因为要为公司做品牌，如今，不仅是随便挑项目，而且要学会拒绝。“通常一个项目从前期规划、设计到招商，至少需要1年～3年时间。就拿去年来说，我们基本上每周都会接待2～3个项目，但是通过我们测评，大多数项目都放弃了。”上海贝兹的首席代表谢涛用这样的反差来解释他们不是在“摆谱”。

　　●零售巨头进军次级消费市场的支撑

　　商业地产项目供应可谓疯狂，租金相当低廉，商业消费能力也不低

　　有了商业地产项目疯狂供应这个诱因，当然还需要有买房人的支持。而在省内中小城市投资的地产商之所以敢疯狂叫价，是摸清了这些城市商业消费环境急于革新而民众投资渠道偏少的现状，并且，超市、百货、专业店及连锁品牌商也有刚性的市场拓展需求。“相对省会城市，在中小城市开设卖场，租金成本相当低廉。”顾春强称，租金低、销售稳定是省内城市成为商业物业开发热点的两个重要因素。

　　而家乐福河南区发展部部长包铮分析，以市场平均价格来说，一线城市大卖场业态的日租金在1元/平方米以上，而中小城市的日租金则不足1元/平方米，租金差别大多超过40%。尤其是去年爆发国际金融危机之后，零售巨头入驻次级消费城市开店，成本更加低。另外，部分中小城市的商业业态还不够发达，受金融危机影响较小，并具备不低的商业消费能力，拥有稳定的市场需求，这也成了支撑零售巨头进军次级消费城市的支撑点之一。

　　当前在河南零售消费市场上，积极拓展的其实远远不止家乐福、丹尼斯这些零售巨头，百丽、屈臣氏、361°等商家，未来三年的拓展周期表无不是排得满满当当。

　　●“死盘”频现的启示

　　河南中小城市商业地产频现“死盘”，让人不禁要问，商业地产的高价运行，究竟是“主升浪”，还是泡沫？

　　即便是中小城市的民众投资热情汹涌澎湃，即便是零售商的刚性拓展需求在“推波助澜”，一个不容忽视的事实是，中小城市商业地产价格超越郑州的现象是否真的合乎逻辑？高价之下，到底是磐石还是薄冰？这值得每一个参与者去琢磨。

　　世邦魏理仕公司北京公司9月发布的报告中提出，延续了8月以来全国商业物业空置率持续上升的趋势，9月，全国商业物业的空置率仍在上升，但新供应量、租金、需求三项指标一同下降。

　　而河南中小城市商业地产这口沸腾的“饺子锅”与大环境不同的，即是供应量持续攀升，并频频惊现“死盘”。例如，许多新建的购物中心，普遍存在由于业态组合不合理，导致同一购物中心内品牌业绩冷热不均。泛滥的名店街、精品步行街、尾货市场，其品牌质量不够高，折扣力度有限，多是有名无实。

　　上海贝兹认为，当前在漯河、新乡、焦作、信阳等城市，省内中小城市的商业地产市场已出现了泡沫。3年前，中小业主买铺的回本周期，是12年左右，如今可能已变成了15年，甚至20年。同时，一些毫无经验的住宅地产商，前期承诺的美丽招商规划与投资回报由于无法兑现，并无科学的规划、实际的招商及后期的专业管理，直接造成了黄金地段频频出现“死盘”。

　　对于“死盘”现象的频频出现，百丽集团河南分公司发展部负责人周强谈到，作为品牌商，最担心的就是商业地产项目没有“返租”，或“返租”周期低于5年的。这样的项目，无论是租金，还是整个商业设置环境，几乎没有任何稳定性可言。接盘炒出泡沫商铺的小业主，还在被开发商忽悠的兴头上，对于招商项目漫天要价，对于当地的人均消费能力、租金平衡水平、养店周期没有任何研究与了解。同时，大量商业地产项目蜂拥而上，品牌商选择的余地也很多。处于这种矛盾中的商业地产项目，迟早要出现“洗盘”。

　　丹尼斯百货南阳店店长高泉茂亦表示认同。他告诉记者，很多地产商认为，把像丹尼斯、家乐福、苏宁这样的主力店招进来，就可以“一招点活全盘”，这种想法是非常可笑的。如果那些地产商投资做商业的初衷是为了快进快出，或者依照住宅地产的方式急于套现，而不懂得去经营，其实是在自讨苦吃。

　　但家乐福方面也有不同见解。包铮即认为，大型商业在河南省内的拓展，根本谈不上饱和，其实才刚刚开始。即便是价格升幅较大，但只要选对位置，选对了有实力、有规划头脑的开发商，投资的回报率肯定要比放在银行强得多，更比放在股市里稳妥得多。一个显而易见的现实是，三年前零售商下四线城市拓展门店，可以让开发商贴钱给很多优惠，现在非但优惠没有了，价格也在缓步上升。价格高了自然由市场自主调控，无须对投资商业的主升浪抱有怀疑。
　　（东方今报）