在市委理论学习中心组读书会上，市委书记焉荣竹要求“要以城市综合体建设为切入点，把投资、建设、发展继续高强度地向前推进”。这是市委领导班子深入贯彻落实科学发展观，敏锐把握国内外经济社会发展大势，在我市现代化建设的关键时期，确立的城市建设发展的战略方向，必将在新的起点上开创省会建设发展新局面。
中国城市化、城市国际化已成为我国城市未来发展的必然趋势。推进中国城市化进程，房地产尤其是城市综合体的开发已成为中国最具前导性和拉动性的行业力量。随着房地产市场的阶段性调整和相对饱和，资产型、经营型商业地产特别是城市综合体无疑将成为刺激消费带动投资的发动机，也天然成为中国城市化的主力引擎和城市名片。可以说，谁拥有了城市综合体，谁就拥有了城市未来！
济南市作为省会城市，在经历了将住宅地产和商业地产严格区分的时代后，人们发现，单一的地产开发模式已经越来越不能承载市民购物、休闲、娱乐等多样化的需求，不能适应城市的迅速发展，而在一段时期内，具有城市综合体风格的商业地产项目在济南又很缺乏，在此情况下，就赋予了城市综合体项目的发展机遇。当前，济南楼市已经进入品质时代，商业地产蓄势待发，各种组合形式的城市综合体也将在今后楼市发展中崭露头角，点亮济南城市化的进程。
城市综合体的概念、特征和分类
(一)城市综合体的概念。所谓“城市综合体”，通俗地说就是集合五星级酒店、国际会议中心、多功能豪华商务公寓酒店、大型百货购物中心、商务写字楼、中外风味餐厅、国际连锁快餐、动感娱乐城、超大银幕数码影院、体育健身中心、儿童乐园、金融储蓄、票务客运、高尚住宅、地下停车场等功能于一体，定位为一个城市综合商业服务与日常“吃、喝、玩、乐、住、行”众功能的“生活馆”。城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。
(二)城市综合体的典型特征。一、超大空间尺度。城市综合体与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系，因此室外空间尺度巨大。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨型空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。二、完善的交通体系。通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的交通体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。三、现代城市景观设计。应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。四、高科技集成设施。城市综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。其先进的设施充分反映出科学技术的进步，这是这种建筑形式产生的重要因素。室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主；通讯由电话、电报、电传、电视、传真、联网电脑等组成；安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证。
(三)城市综合体的分类。大型城市综合体是经济发展的必然要求，我们根据特点可以划分为：城市CBD中心的城市综合体，如北京万达广场；交通枢纽型城市综合体，如北京国瑞城；城郊结合部城市综合体，如世茂·蝶湖湾。
城市综合体是城市发展的必然趋势
城市综合体是一个国家和地区综合经济发展到一定阶段的特定产物。随着我国城市经济的发展、城市人口的增加和城市化进程的加快，目前已经在我国一、二线城市陆续出现。
(一)城市综合体是城市聚集的产物。城市综合体的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物。因为城市本身就是一个聚集体，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合体。
(二)优越的地段和区域催生了城市综合体。城市综合体依地段而生，一般在城市商务中心区域就会出现高档次的复合建筑楼群。其功能是复合性的，从这一点来看，商务中心本身就是一个庞大的综合体。如北京万达广场就是一个典型的商务中心区域的城市综合体。
(三)以人为本城市发展理念的要求。在现代都市中，习惯快节奏的人们需要在一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间里，享受高效率的生活和工作，于是城市综合体便应运而生。城市综合体的功能可以概括为“724”，涵盖了人们“7天”、“24小时”的全天候生活形态。其提供的相关功能满足了旅游人群、消费人群、商务人群的生活和工作需求。这也是目前我国各个城市力图告别“摊大饼”，避免“现代都市病”的努力探索之一。
(四)城市综合体在城市化进程中起着承上启下的不可或缺的作用。城市综合体建设对加快城市商业产业升级换代，规避商业的无序竞争，提升城市居民的生活状态，扩大城市居民的消费需求，释放存量和扩大增量就业岗位，开拓税源，带动资金流、信息流、物流、人流的良性扩张等方面都会做出突出的贡献，对区域经济的良性再造、产业结构优化升级、城市资源的合理配置也会起到不可估量的作用，在运营过程中会极大地彰显这一商业形态的黄金价值魅力。
(五)城市综合体市场需求旺盛。由于目前城市客群大多从事脑力劳动，具备一定的物质基础，有追求高档住宅的能力与强烈的意愿，并且一般受过良好教育，具有较强的专业知识和职业能力及相应的家庭消费能力，因此，大多追求生活质量，向往高品质的生活。首先，表现在对物业的交通、楼宇硬件设施(电梯、空调)以及物业管理水平等要求较高；其次，要求合理的物业生态景观规划。雄居城市商务中心的中产阶层，白天必须面临城市的“水泥森林”城堡，高楼大厦、车水马龙所带来的压抑、浮躁，其紧张心态只有在工作之余才能得到释放。因此，如果选择居住在城市中心，就必然要求物业具有合理的业态规划，能够在这里休闲放松，体味生活的乐趣。因此，集公寓、商场、休闲、娱乐、主题公园于一体的城市综合体物业的需求渐成热点。而综合体建筑模式就是在这样的背景下应运而生的。
济南城市综合体的基本情况
济南市作为省会城市、全国区域中心城市和山东省会城市群经济圈的核心城市，建设发展城市综合体具有独特的资源禀赋和比较优势。在单一的住宅或商业地产开发之后，近两年集办公、商业、居住、休闲娱乐等功能为一体的城市综合体项目正越来越多地出现于济南。银座晶都国际、鲁商广场、大地锐城、国奥城、路港商业广场、世茂解放阁等项目，均占据着济南中心或次中心地段，以其综合性功能服务或即将服务于省城百姓，成为济南城市发展中的重要组成部分，如引擎般推动济南城市格局的演变。
(一)我市城市综合体开发建设的支撑条件分析。
第一，城市化进度和人口增加为商业地产大开发提供了契机。随着济南东拓西进和旧城改造的城市化进度的加速，济南的城市综合体开发进入快车道。同时，人口的聚集也为城市综合体的开发提供了大量的客户积累，2009年7月济南市公安局公布的济南市流动人口就已经达到160万，2020年济南市的人口将挑战1000万。
第二，居民需求量促进商业地产开发。从权威部门提供的数据可以看出，济南市的经济发展状况和当地消费水平好于全国平均水平，从而保证了居民需求总量稳定增长，为济南市城市综合体开发打下了良好的市场需求基础。
第三，居民需求多样化促进商业综合体开发。随着经济的迅速发展，居民收入水平的不断提高，消费方式和生活方式也发生了变革，消费需求逐渐多样化。集购物、娱乐、休闲、社交、餐饮等功能为一体以满足多种需要的购物中心的出现和发展成为一种必然。
第四，区域位置优越。银座晶都国际、鲁商广场、大地锐城、国奥城、路港商业广场、世茂解放阁等项目，分别位于历下、市中、槐荫、高新等区的商业中心，均占据着济南市中心或次中心地段，位置十分优越，适合建设城市综合体项目。另外，开发企业具有多年的开发城市商业组合体的经历，不管是本地的银座、鲁商还是香港的恒隆地产、大连万达均实力强劲，有丰富的开发经验和运营能力。
(二)济南主要城市综合体项目情况。
1.山东世界贸易中心———济南真正意义上的第一个城市综合体项目。山东世界贸易中心是省政府批准成立的集购物、星级酒店、出租写字间、娱乐、房地产开发及高科技投资等功能于一体的大型现代综合商业服务企业，是山东商业集团总公司的核心层企业。下属有银座品牌的零售业态银座商城，有委托法国雅高酒店管理集团管理的索菲特银座大饭店、银座写字楼、银座健身、银座美容、银座保龄球，当时还配备了银座震动影院、山东会展中心等设施。
2.济南银座中心。位于槐荫区振兴街片区，是鲁商集团最重要的城市综合体项目。2009年6月2日银座股份的公告显示：济南市振兴街ShoppingMall项目总投资201，483万元，拟建设购物中心及办公楼、商务公寓、回迁房等，项目规划总建筑面积48.7万平方米。
3.万达城市广场。位于市中区，是由经二路以南，经四路以北，顺河高架以西，纬一路以东围合的城市中心黄金区域。由大连万达开发，项目总用地面积345亩，建筑面积约100万平方米，是由城市高档社区、5A级写字楼、超五星级酒店和大型购物中心组成的城市综合体项目，其中沿经四路商业规划逾23万平方米，高档住宅建筑面积近47万平方米，酒店近6万平方米，写字楼17.5万平方米，国际公寓2万平方米，学校1.2万平方米和1万平方米的市民广场。
4.鲁商城市广场。鲁商广场为十一运会重点配套工程，由上市公司鲁商置业投资开发，位于历下区经十路南侧、舜河高架桥东侧、泉城公园西北侧，总建筑面积约21万平方米，规划有全民健身体育运动场馆(包括篮球、排球、网球、乒乓球、羽毛球、游泳馆等室内运动场馆)，拥有国内首个集EOD商务办公、APM商业街、时尚购物广场、高档休闲广角于一体的建筑综合体。
5.大地锐城。位于高新区历城区交界处，紧邻东部大动脉二环东路，由山东大地房地产公司开发，由中国园林式高层智能住宅社区、10万平方米国际购物广场、6A摩天写字楼、五星级酒店和酒店公寓构成，在济南率先擎起城市综合体的大旗。占地面积48859.93平方米，总建筑面积15万平方米。
6.恒隆广场。位于济南老城区，于2007年12月7日开工，项目长约780米、宽约230米，北至泉城路，南到黑虎泉西路，东邻天地置业，西接榜棚街。该项目由香港恒隆地产有限公司计划投资约25亿元，目标是打造一个世界级购物中心，预计2010年落成。
7.部分市区城市综合体的开发建设情况：
一、槐荫区将以西客站片区建设为重点，打造具有明显带动力的城市综合体。二、市中区将在当前和今后一个时期，着重抓好总投资800亿元、总建筑面积1470万平方米的十大城市综合体建设。三、历下区将把城市建设的重点放在打造体量大、配套全、主业突出的功能片区上，主要包括舜井街片区、明府城片区、解放路片区、泺源大街———和平路片区。四、在策划建设的东部新区91个项目中，规模较大的有奥体西苑项目建筑面积45万平方米，金融商贸区项目建筑面积50万平方米，黄金时代广场项目建筑面积36万平方米。
关于建设城市综合体的建议
城市综合体作为一个非常复合的业态，在开发时要研究城市消费人口、城市发展方向等诸多因素，并且要依托开发企业强大的资金、人才和管理实力以及经营能力。发展城市综合体，从政府层面，需要从三个方面进行深入的思考。
首先是城市规划。因为综合体的开发也意味着城市的整体升级，所以对城市的远期规划和路网规划都提出了一些问题。在规划方面，因为是综合体，不能不考虑功能分布设置的问题。综合体有多种形态，在定位以及在项目的规划上也必须考虑与城市资源的对接。比如纽约，路网基本上100米左右为网格。但济南经纬各路的路网距离过近，这就有可能导致在周边发展综合体产生一些交通拥堵，不足以支撑人流的疏散。
其次是城市公交系统的整合和提高。作为一个成功的综合体，它对交通主干道的对接、内部的交通规则、设计规则、营运要求都比较高。现在济南已经有了快速公交、大公交系统，以及拟建的城市轨道交通系统。这些资源应该有效整合起来。这样既能让人们出行更为方便，同时也有效降低城市交通压力。
三是城市基础设施的配套能力。未来城市的发展，数字化的发展将是一个非常重要的领域。目前杭州在这一领域走在了全国诸多城市的前列，“热点———热区———无线城市”的无线城市建设理念的提出也很好符合了未来城市发展趋势，通过加快发展无线宽带等的升级速度，尽快适应未来数字化办公生活休闲需求。
城市综合体开发目前普遍存在“盲目立项、庞大但重复、运营管理不规范、后劲不足”等弊端。开发大型综合体，需在项目的前期定位、业态布局、开发规模、政府合作等多方面进行全盘考虑。
(一)城市综合体的建设应以城市总体布局和发展目标为依据。从济南市来看，“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的城市空间发展格局已经明确，城市综合体的发展建设应以城市发展战略和发展目标为指引，与城市布局相融合。同时，城市生态带、城市综合交通和轨道交通、城市公共服务设施等专项规划，也是特定功能城市综合体规划建设的重要依据，城市综合体建设应与相关规划相协调，通过总量、结构和布局调控，促进城市建设的和谐发展。
(二)城市综合体应科学定位，错位发展。
为避免无序发展和恶性竞争，应对济南市城市综合体项目进行梳理，根据它们所处的区位，结合各区的自然和文化资源、商业氛围、经济发展水平以及城市建设发展方向等合理定位，错位发展，以真正降低城市居民生活成本和企业商务成本，有效提升物业的商业价值。
(三)科学合理确定城市综合体的开发规模。综合体就其内部而言，生活舒适、便捷，但由于其高强度的开发模式，可能对外部环境造成不经济。因此，在考虑集约、节约利用土地的同时，需考虑综合建设对外部产生的交通压力和环境压力。
(四)城市综合体建设要坚持高标准设计。
增强规划的超前性、系统性、操作性、权威性，让每个城市综合体都能彰显其独有的个性和特色。
(五)科学谋划城市综合体的开发时序。城市综合体的建设不是一蹴而就的，需要结合城市发展的实际，分期分批实施。市政府应该充分研究各城市综合体所在的区位，周边城市的发展现状，依据城市的总体发展目标和布局，突出重点，有序推进。
(六)注重城市综合体的业态布局。在城市综合体建设中的核心规划是多种业态的整合与组合，每个城市综合体都要寻求“差异化”的发展，避免在业态上的雷同，这样才会使项目本身成为城市的独特地标。目前，大部分城市综合体都是以商业为主体。城市综合体的核心业态，需要符合该区域的交通、人群消费等因素，并且找到业态组合的支撑点，这样才能实现城市综合体相关模块的价值联动。
(七)政府要制定相关政策，保障综合体的有效实施。为了保证有效推进城市综合体的建设，市政府应组织有关部门制定专门的规范，以指导综合体的规划编制、土地出让、项目立项。通过政府的条例或规定，合理调整城市综合体规划用地性质、规划设计条件、土地出让金计算等规范。同时，也要加强过程和后期的监管体系建设，防止出项浪费、重大损失等现象的发生。
（济南日报）