目前南昌商业地产的发展现状和格局如何？相对豪宅的热销和价格的高涨，南昌商业地产目前是否处于价格洼地？城市不断扩容，南昌新商圈正逐渐形成和不断成熟，您看好南昌那个哪个商圈的发展潜力？为什么？他们能否有机会取代市中心中山路商圈的地位？随着住宅市场的火热和城市边际化发展，出现大量的社区商业，对于这些社区商业的运营，该如何运营……
带着一系列有关于南昌商业地产的问题，本报记者采访了业内相关人士，观点碰撞，言语犀利，值得借鉴。
投资商业地产是抄底好时机
博泰中心城项目负责人蔡骏扬
总体来说，南昌商业正处于发展的初级阶段，在摸索中不断前进。主要有三方面的动力在推动南昌商业发展，其一是随着南昌经济不断发展，居民收入和消费水平的不断提高，消费观念正在改变，旧的商业形式和环境已经不能够满足消费的需要，消费终端上迫切呼唤“新商业、新消费”的出现。其二是市中心不段恶化的交通和环境，客观上的硬伤严重阻碍了现有商业的改造、升级换代。其三是南昌城市格局不断扩容，“新区、新城”需要区域性商业，以满足区域内居民消费需求。因此，南昌商业正处于由市中心向区域发散和商业改造升级换代的时代，市中心商业和区域性商业争相辉映，从近几年福州路、洪都大道和江大南路商业的兴起，就可以看出趋势。
相对豪宅的热销和价格的高涨，南昌商业地产目前的价格普遍偏低。近期商业地产价格还低处于低谷时期，正是抄底的最好时机。豪宅热销和价格上涨得益于政府政策的作用，而商业地产受经济和消费的影响较大，在2008年金融危机的大背景下，而今年国家4万亿扩大内需计划，真正作用实体经济还需要一段时间的才能得到体现。
城市不断扩容，南昌新商圈正逐渐形成和不断成熟，从商圈的发展潜力来看，更看好区域中心商业，正处于发展中的区域中心商铺最具价值升值潜力。比如说新青云谱区政府旁的博泰中心城商业。该区域属于青云谱昌南新城区域，昌南新城不像西湖、东湖区，已经发展地非常成熟，也不像某些新区还停留在“一片荒地，一张图纸”的发展初期，昌南新城已经具备了一定的规模和人口，处于发展的中期，商铺价格低，投资升值潜力大。要说真正的“黄金旺铺”应具备四个主要特点，一是沿街，二是纯商业，三是周边有大型公建配套，四是有强势的运营团队和措施。博泰中心城恰恰具备了这几个特点，沿广州路主干临街商铺，二层框架纯商业综合体，临近青云谱区新政府，而且有博泰集团做经营实力保障。
红谷滩新区商业具备高成长性
绿地集团南昌事业部项目企划总监付方辉
南昌近几年商业的开发，自广场中心圈如万达购物广场、财富广场、恒茂广场开发完成后，传统商业圈的成规模的开发，随着市中心土地日趋紧张，已渐近尾声。南昌市的商业地产开发必然集中在新城区，也就是大红谷滩区。因为商业开发需要成熟的城区形成，这也因此造成前几年由于红谷滩城区入住人口不足而造成的商业开发滞后，但随着近两年红谷滩配套的成熟，红谷滩新城区人口大规模涌入，从而为红谷滩新城区商业地产开发奠定了基本的市场基础。商业地产开发的基本条件是区域消费力，而红谷滩新城区的人群具有高资、高智的特点，所以红谷滩新城区的商业地产发展空间是非常大的，加上规划的后发优势，红谷滩新城区商业开发必将成为新的商业圈，发展空间也远大于老城区。
新城区商业只所以具有投资价值，是因为在商业领域有一句话：“有商业价值的商铺就没有投资价值，有投资价值的现在就没有多少商业价值。”这是因为如果象现在中山路的，租金回报高，但它的售高肯定已透支进去了，基本没有什么投资价值。商业投资主要是其物业升值的空间，看中的是成长性。所以一铺养三代现在要看商业的成长性。
商铺的价值不在回报率而在升值空间
香港置业国际董事长姜树荣
商业地产和住宅地产不同，商业地产有区域性、有级别性限制。它的购买群是按半径圆形扩张的，在住宅市场的购买群是凌乱性扩张。商业地产的价值体现在其商业价值上，而不是地产价值上。
投资商业地产和住宅地产是两个不同的概念，住宅投资成本小，回报率稳定，投资商业成本高、回报率也高。投资成功，一铺养三代；投资失败，三代养一铺。投资商铺，投资者要看潜力，主要从以下几个方面考虑，首先要看交通，干线汇集、交通方便，人流量就多；其次是地段，地段优质，升值空间就大，最后是业态，旁边是商业中心，各种业态丰富，人流停留的时间就越长，消费力就越大，商业就会越做越旺。商铺的投资不要过于纠缠于目前的回报率，而是要未来的升值空间，升值空间越大，越值得投资，未来的回报率就越高。
在南昌，南昌有一批富豪阶层存在。南昌中山路老商圈的高端商业的缺失，使得南昌富豪阶层不得不到上海等一线城市去购物。南昌富豪阶层强烈消费需求必然会促使一个新的时尚、高端和成熟的，适合富豪阶层消费和休闲商圈的兴起，而在南昌，从地理上、空间、交通、人流、区域定位和区域发展上分析，红谷滩商圈在未来五年将填补这个空白。
人流交汇处的商铺投资潜力最大
定邦投询总经理江俊柏
对商铺投资，人流量最重要。中山路老商圈之所以兴旺，也主要是人流量多。但中山路老商圈不足以支撑南昌不同消费群体的全部需求，消费群体消费需求开始分化，这让南昌新商圈有了崛起的机会。
在南昌，红谷滩商圈未来将会成为与中山路老商圈并驾齐驱的新商圈。首先从区域发展来分析，南昌市未来“一江两岸”城市发展格局已经形成，赣江西岸必然出现另一城市商业中心；从人流量分析，红谷滩住宅小区的入驻率越来越高，隔江购物已不符合生活便利的需要，消费需求的提高和升级也将催熟红谷滩新商圈；从交通便利分析，地铁一二号线连接老街区，贯穿红谷滩，市中心消费群将便利地穿梭于红谷滩商圈购物。同时，未来过江隧道的贯通，也将方便有车一族进入红谷滩。交通的便利将带来巨量的人流，红谷滩商业业态的时尚和丰富将会使得消费者流连忘返。
人流量是商业地产生死成败的关键，人流交汇处的商铺投资潜力最大。而在红谷滩商圈，世纪中央城的街铺将是商业地产中的“金蛋”。一方面世纪中央城是地铁一二号线惟一交汇站点，站点交汇将带来源源不断的消费人群，另一方面中山路过江隧道的开通，一边连着中山路商圈，一边连着世纪中央城，随着红谷滩商业业态的不断丰富，大量的中山路商圈消费群将迅速转移红谷滩商圈，而他们进入红谷滩的首站就是世纪中央城，同时，走即将开通的红湾公路，世纪中央城一侧的怡园路是市区通往湾里必经之路。世纪中央城，各类交通在此交汇，随着红谷滩商圈的成熟，将能迅速聚集足够的人气和人流量。世界中央城的街铺被称为“黄金旺铺”绝不为过。
看好红谷滩商业地产发展
中凯蓝域营销总监周卫锋
目前南昌商业地产整体还比较弱，缺乏有影响有规模的专业商业地产项目，其原因主要是三个方面，首先政府缺乏明确引导；第二，缺乏有实力的开发企业；第三，整体消费能力偏第，无法同时支撑多个商圈的成形要求。
目前，整体商业地产的开发还是处于规模小，各自为阵的状态。对于是否价格洼地，本人无法下结论，因为商业地产的价值更多的依赖于项目周边的人流和商流，简单的说就是辐射范围内的消费意向和消费能力。实际上，之所以南昌目前的商业地产没有出现特别高的价格支撑，主要是因为其并没有绝对突出的商业价值。目前，无论是规划引导，还是消费力表现，南昌还没有那个区域适合“天价”商铺的出现。但是从发展来看，未来几年内某些区域的商业地产价格将会有很大的提高，所需要的只是一个爆发点。
以现状来看，有机会出现比较新的成规模商圈的区域，我本人比较看好红谷滩，理由有三，首先是消费人群，目前红谷滩的商品房开发数量已经巨大，未来的居住人口也将成倍增加。其次是有消费需求，有人了就有需求，而红谷滩目前的消费配套无论是在规模上还是品质上都无法满足需求，因此迫切需要更多高品质商业的出现。而由于红谷滩整体为新城规划，道路宽、车流大，因此不可能沿街都是商业，因此最终的结果就是在某个区域形成集中商业区，即所谓的商圈。另外，就是消费力，相对来说，目前该区域的房价在整个南昌处于“高价”区域，因此购买的人群也相对来说是消费能力比较高的群体，他们有能力消费，同时也有消费的意愿。因此，个人认为红谷滩应具有成规模商圈的潜力，而且其最终所形成的商圈无论是规模还是档次都应该在南昌是较高的。
对于新兴商圈是否能够取代传统商圈的问题，个人认为很难，或者说需要很长的时间。因为消费是具有“惯性的”，中山路商圈已不仅仅是提供产品，同时也提供了一种生活。
对于社区商业，个人认为是比较好的，因为这极大的方便了社区的居民，也正式因为有了社区稳定消费的支撑，奠定了社区商业的内在价值。对于社区商业，从开发的角度，个人建议应控制规模，避免造成浪费。而对于运营来说，则需要运营者首先对产品进行合理规划，即根据未来的使用方向确定今天的产品供应。而对商业的具体去化上，无论是出售还是招商，都应该进行整体的控制，包括社区商业对外的整体形象以及具体的经营内容等，避免管理混乱和无序竞争。
个人认为，商铺的升值潜力应体现在以下几个方面：所处区域有成长性；有稳定的消费群体支撑，同时有潜在的消费群体增加；稀缺；独立性；方便经营方向的调整，甚至于物业的变现或融资；介入成本适中。
（江南都市报）