两会刚过，北京、天津土地市场拍出新“地王”的消息再次激发了市场想象力，一些有投资打算的消费者又开始张罗看房，除了新楼盘售房处，二手房门店看房者也与日俱增。多数机构人士认为，“新地王”的出现，一定程度上增加了房价还会涨的心理预期，但是这并不代表投资房地产就没有风险。如果是投资购房，从国家政策、天津城市建设发展及行情趋势来看，商用房投资风险相对较低。

　　随着津湾广场等天津地标性项目的落成使用、意式风情街等多条特色街开业以及计划今年底竣工开业的水游城、万达商业广场、天津极地海洋世界等现代休闲娱乐标志性商用物业开发建设，天津传统商圈格局将被打破，具时代气息、符合现代人生活节奏、个性鲜明的新商圈正在形成，进而拓展了楼市升值空间。

　　标志性项目带动新商圈形成

　　商业地产项目的建设运营，标志着城市功能和城市经济发展进程。近年来，在天津城市新定位带动下，本市城市建设和经济发展进入了快车道，推动了商业地产项目的投资开发。很多具有国际化及天津城市文化特点的标志性商业地产项目纷纷开工建设，目前已进入集中面市或招商期。

　　据第一太平戴维斯天津分公司总经理朱天博介绍，2006年天津正式列入中国经济新的增长极，推动了天津商用物业进入新一轮升级换代期。几年来，国内外房地产企业和机构纷纷前来参与天津房地产开发及运营管理，特别是大型标志性商业地产项目的投资开发及运营管理，如海河沿岸的环球金融中心、仁恒海河广场、天津湾等；老城厢区域的天津大悦城等；河东区新兴核区的万达商业广场、南站CBD区域的天津嘉里中心等；河西友谊路区域的天津市文化中心及梅江会展中心等，另外还有滨海新区于家堡金融区和响螺湾商务区的滨海浙商大厦和旷世国际大厦，以及天津极地海洋世界等。这些标志性项目中有些已经面市，也有计划今年年内投入使用。

　　与此同时，天津各区也改造建设了各种特色商业，进一步丰富了各中心区域休闲商贸功能。

　　业内人士认为，随着城市化加速推进，天津商业地产“多中心”发展趋势日渐明显，这些新商业中心将以区域功能定位为核心，以规划标志性项目为龙头，依托区域文化特色形成城市新商圈，其中包括海河沿线节点、地铁枢纽、新兴居住区等新兴商业商务区。

　　新商圈突显现代商务、休闲消费特色

　　近年来，新近落成的标志性综合体已成为区域商业、商务设施的主力，第一太平戴维斯(天津)市场调查表明，目前天津市随着城市道路、海河规划等城市建设的深入，新商圈已具雏形。而从商圈业态来看，由于目前天津高端高品质酒店及写字楼布局仍未到位，各区域商业设施中休闲娱乐功能仍不完善，未来新商圈将从需求出发，填补这些空缺。其中市区特色新商圈包括海河旅游休闲经济带商圈，以海河沿线标志性建筑为核心，突出海河旅游及高端商务文化等特色。西站新商圈，包括泰达城在内，具有商务、金融、贸易、物流功能特色；老城厢新商圈，突出奢侈品、高端会所、餐饮娱乐等特色。友谊路文化特色新商圈，以友谊路文化中心为核心的西南部多中心商圈，将与梅江会展中心地区等形成具有商务会议、文化、休闲特色的新商圈。

　　记者了解到，今年市内六区将重点完善现代商务及休闲消费特色。如和平区将选择以海河沿岸和南京路为“双轴”，金街、金融城、五大道三个经济板块为顶点的三角地带作为该区优先发展的重点区域，构筑“金三角”服务业集聚的高地。计划通过三大亮点工程完善和平路及海河沿岸第三节点两大商圈。亮点一是对中心公园地区进行经营业态升级改造，定位为法式风情区，使中心公园成为最具特色的浓郁法式风情的旅游休闲商务街区，年内亮相，突出娱乐餐饮、购物休闲、文化博览特色。亮点二是津湾广场二期启建，将建成涵盖高级商务办公写字楼、高级公寓、酒店、高档零售业及会议中心的高端商务区。亮点三是天津环球金融中心津塔写字楼、津门超五星级酒店等商务居住综合体建设。亮点四是恒隆商业广场建设，该广场除设有百货公司和各类特色店铺外，还会有主题乐园和娱乐中心、特色餐厅、超级市场及配套服务。河北区通过新意街等五条特色街区的完善提升、大悲院文化旅游商贸区和北宁公园文化特色旅游区的打造，同时实施狄奥酒吧街提升改造等促进北宁公园及新文化中心新商圈的形成。河东区亮点是河东万达商业广场，其中五星级国际影城、大型连锁儿童欢乐谷、餐饮广场等娱乐休闲特点突出。红桥区亮点是水游城休闲型购物广场和天津创意街。天津创意街将于今年“五一”正式开街。是集创意办公、创意发布、创意服务、创意消费、文化和创意休闲为一体的多元创业集聚区。河西区将建成“如意”形状的天津新文化中心。该项目整体规划分为五星级酒店、商业及办公设施，同时恢复重建李叔同故居。河西区还将改造提升人民公园H型商业街区，打造时尚娱乐、风味餐饮、品牌专卖、休闲购物、精品艺术和特色小吃六个功能区。南开区将着力打造海光寺·西南角商圈，突出商业商务功能。

　　新商圈房地产升值需有三基础

　　“楼市风向转变，以前用三四百万元买豪宅的买家纷纷转买商铺了”，银行准备金率上调、国十一条出台、新政实行，一连串的住宅政策转变了楼市的投资风向标，业内人士透露，目前广州等城市商铺平均出租回报率为5%～6%之间，比住宅平均3%左右的回报率来说更受欢迎。

　　朱天博等人士提醒说，商圈的形成需要较长时间，其中房地产项目升值更需要有三大基础。一是商用物业的专业化管理基础，商用物业能否盈利首先要看这个物业由谁来经营管理，一个有经验的专业团队，在该物业开发之前就会对其盈利预期及模式进行精确的分析判断，会有备而来。

　　二是良好的商圈业态组合和经营氛围基础，开发商对商圈市场进行分析，准确定位，同时要有一定的品牌档次。比如麦当劳肯德基等品牌客户对于商铺的选择有严格的商圈评估标准和计算方法，所以他们选择的商铺从经营和发展潜力上有保证；另外品牌客户本身就具备聚客能力，会影响商圈的形成。三是商铺的结构和设计没有硬伤，层高、柱距、排污、水电供应合理，比如经营餐饮需要有上下水动力电、煤气、排烟设施，因为像排水排油排烟这样的问题等到正式交楼后，是投资者根本解决不了的。对于规模超大，集中投放的商业街，应保持理性，另外对于缺乏有效人流，快行车道商业街商铺、缺乏停车位等交通设施的商业街商铺都须慎重对待。
　　（今晚报）