从上个世纪90年代中后期至今，郑州商业地产也经历了十多年的演变发展历程。从最初的萌芽，到逐步成型，再到商业模式在矛盾中不断调整，直至更多新业态的诞生，郑州市商业地产完成了自己的路径演变。

　　商业地产大幕 探索中开启

　　在2000年之前，郑州市的商业地产仅处于启蒙和初始阶段。

　　1997年，随着国家住房改革的推进，郑州房地产开发开始探路。但是这一年，项目多为国有公用建筑，全民可买的住宅和商业项目很少。而商场经营多为“国企”模式，统一采购、销售和管理，每个摊位都姓“公”，每个员工都是“服务员”。

　　1998年，租赁制引入商场经营管理，标志着郑州的“商业”时代正式开始。正是在这一年，国家取消福利分房，房地产开发进入成长期。在随后的几年里，“商业”和“地产”才开始摩擦出火花，“商业地产”的大幕终于开启。

　　这时，商业物业的开发商已拥有物业产权，也开始具有物业分割销售、滚动开发的意识和资金周转需求，因而，商业地产得以快速成长。

　　1999年底，郑州东西大街旧城改造工程拉开序幕，成为郑州商业地产的一个转变。因为，此前的很多专业市场是带有政府垄断性质的批发市场，真正以企业为主体规划和开发的商业项目几乎没有。

　　这一时期的汇龙城项目，成为当时郑州商业地产的最大关注点。2000年，郑州中诚置业发展有限公司开发郑州汇龙城项目。2002年9月，汇龙城与百盛“第一次亲密接触”，宣告要建造中原第一座shoppingmall。但百盛在汇龙城开业前三个月突然撕毁“婚约”。内情为百盛对汇龙城的操作模式并不看好。汇龙城仓促间请来了三和百货救场，之后汇龙城自己聘请总经理开始招兵买马，但计划于2002年元旦开业的时间却一拖再拖，直到同年12月20日才匆匆开业。2003年初，汇龙城一楼大厅部分商户就开始低价处理产品，经营形势旋即告急。此后百盛迎来了北京远望控股，但是依然未能挽救败势。

　　“汇龙城的败因之一，在于开发商对物业完全分割出售，没有考虑后期统一规划、招商和管理，以致隐患重重。在汇龙城，众多的小业主、商户、经营方和投资方之间矛盾难以平衡。”上海贝兹华中区首席代表谢涛回忆说。

　　繁荣中的变局

　　在谢涛看来，同时期的郑州商业地产，至少有两个变化：其一，知道找主力店，并出现适当的自持物业。其二，懂得通过专业的管理团队、销售代理公司等“外力”来发展项目，跳出了投资商一手抓的局限。

　　红火一时的“售后返租”的商业地产模式，便在这个时候开始登场。这使开发商既能快速销售产权回笼资金，又能通过统一返租，来保证商场的统一规划、招商和运营。

　　统计显示，2003年全市商业项目总面积超过150万平方米，加上郑州原有商业网区，面积总和超过300万平方米。如火如荼的商业氛围的造势让投资者和消费者觉得前景一片大好。

　　这个时期，泰国正大集团联手河南广元置业有限公司开发大型商业综合体“正大世纪城市广场”；2004年，首次与汇龙城谈判未果的百盛去而复返，再一次坐上了谈判桌，要求所有的产权式商铺，要由开发商统一收购后，再由百盛重新以物业划分。此后，“汇龙城购物中心”被“百盛购物广场”所代替。

　　但是，该时期内流行的售后返租的模式，对于部分商家而言，却增加了另一重压力——管理。

　　“彼时，在郑州商业地产圈，专业管理公司不多，而且行业整体对此并不重视，不少开发商自己亲自操盘管理。这造成返租后的管理过程中，商户没有效益和业绩，以致开发商返租成本经营亏损。尤其是在地市，出现大批死盘。”谢涛告诉记者，“之后，步行街这种商业模式开始应势而生，建筑形态开始变换。步行街的出现，在统一的基础上增加了商户自己经营管理的灵活性。”

　　2004年，宇通不动产牵手香港新鸿基，联手打造百年德化风情购物公园；2007年4月，郑州大上海城步行街开业典礼举行，该步行街呈双首层式建筑，东西连绵430米，南北迂回280米，贯穿二七路、人民路。同时，步行街模式的天旺广场亦开始出现在人们视野里。

　　但是，这一时期，商业地产的空前繁荣，引起了业内人士的担忧。动辄6%甚至8%的“七年返租”、“十年返租”促销宣传层出不穷。这些开发商相信，他们开发的商业地产可以在以后的几年中产生稳定的租金收益。然而不少专家提出“商业地产已出现过热之势”、“商业地产供给过剩”的担忧。河南圆点市场调查公司地产研究中心在2007年3月份进行的“郑州市商业地产投资者调查”表明，目前郑州的商铺除成熟商圈的核心地带以外，基本上都存在空置情况。

　　专业商业地产发力

　　2006年，在郑州楼市的商业地产开发中，有一支队伍异军突起，这就是专业化的商业地产，像宝龙·城市广场、中原路·水岸花木城、郑州五金机电城、大厨房、中原国际小商品城、电动车精品城等项目先后进入了人们的视野。

　　此前鲜有开发商涉猎专业市场。而在这些进入专业市场的地产企业中，既有一直沉浸其中、对专业市场开发烂熟于心的地产企业，像中国元通纺织城，也有以前一贯从事住宅开发，然后到商业市场小试牛刀的，如鑫苑置业。

　　专业商业地产的兴起首先得益于郑州的传统因素。众所周知，郑州是一个市场发育比较完善的城市，既有在全国都叫得响的火车站大型综合性批发市场商圈，也有在全国已有一定知名度的鞋城等专业市场，从而形成了中部地区最大的商品交易市场群。

　　据一位业内人士介绍，从事住宅的开发商“趟河过界”，进军专业市场，除了有商业地产开发利润空间大、贷款容易的因素，也在于郑州逐渐成为全国物流中心。此外还有一种现象必须注意，那就是这些开发商已经都学会了“造市场”。例如鑫苑置业开发的电动车精品城就是一个案例。这位业内人士认为，最初，鑫苑置业在郑州航海路上开发了一个住宅项目后，曾担心附近人气低，影响房子的销售，于是公司就有了在其旁边建立一个市场的想法。

　　业内人士认为，以往的郑州商业地产盲目求大，经营项目种类繁多，管理比较混乱，而专业化的商业市场，尤其是专业化的商业批发市场，已经在许多地方被证明更受投资者的欢迎，也更适应未来商业市场的发展。

　　值得注意的是，受城市规划的影响，目前部分新兴的专业化商业批发市场已转移到环线以外，在交通、物流等方面较之老牌市场有先天优势。对此，一些外来商家来郑州考察时就表示，批发市场由城市中心向城外迁移是社会发展的必然趋势，像北京天外天市场、天意市场都从市中心搬往城市边缘，市区内的市场则提升为步行街。

　　2010新契机？

　　进入新时期，郑州商业地产又一次迎来变化。

　　对于郑州商业地产的生产模式，2008年12月，郑州希瑞营销管理咨询有限公司董事长何宏剑指出，“郑州商业地产需要订单式开发模式”。

　　何宏剑坦言，目前郑州商业地产的发展层次很低，有很多开发商，刚开始项目的定位不是很清晰，等到项目建好了，才开始当做商业地产来销售，结果发现行不通，项目卖不动。而订单式生产模式，就规避了这些弊端，也化解了相应的风险。“订单式开发模式是将定位、招商前置，开发商在对土地进行开发之前，就知道谁来租用，为谁而建，建成的产品必然符合商家的需求，方便其使用。这样一来，产品就不会有空置期，开发商与商家之间也可以更好地衔接。”

　　以万达为例。“订单”开发模式至少为万达带来三个方面的好处：项目号召力的提升、项目商业价值的提升、投资开发风险的减小。

　　而与之同步，随着地价升高和偏离城市中心边缘地带城中村改造的推进，商业地产开始出现了另一种模式——城市综合体。

　　2007年，曼哈顿广场、郑州国贸中心等大型项目隆重上市，把郑州商业地产开发推向高潮。这些商业地产以城市综合体的名义，开始领风向前。此后，定位城市综合体的中原万达广场项目签约，华润置地郑州“万象城”正式举行奠基仪式，金成时代广场、郑州升龙广场开工。

　　不过，不少人士认为，郑州的商业地产在过去的十年时间内，实质进步不大，成功者不多。“郑州市商业地产仅仅是销售的火爆，但是从商业角度，成功运作的却少之又少。大量的商业项目存在‘为招商而招商’的倾向，开发商为了招商指标，不能全面考虑商户的差异性经营，为未来的经营管理也带来了隐患。”一位商业地产业界人士认为。

　　居住传奇将被继续书写

　　进入2010年4月，新一轮宏观调控再次落地。伴随着住宅的降温，商业地产再次被认为面临一次更好的发展态势。

　　业内人士认为,在住宅市场遭到调控,大量资金急需寻找新的投资渠道时,正在复苏上升期的商业地产势必成为最佳选择之一。

　　大道智源总经理高重恒认为，作为这一次房地产的政策调控，不仅要站在房地产的角度看问题，也应该站在整个经济结构以及整个经济发展水平上来看，尤其是资产价格上涨过快，资产泡沫形成预期的问题，这次政策调控目的就是调结构，调整开发水平，将那些伪劣的开发商调整出去。

　　业内人士指出,调控新政主要针对住宅市场的投资投机行为,但对于部分客户而言,在没有更多的投资渠道下,投资不动产是必然的,因此,没有被调控的商业地产反而迎来了机会。那些自身拥有良好地段、交通配套和人流优势的商用物业,则成为市场的宠儿,尤其身处核心商圈或者轨道交通上的商业地产,更成为投资者眼中的“香饽饽”。
　　（大河报）