城市综合体，又称“城中之城”，因为可以将商业、办公、居住、酒店、文娱等多项城市功能叠加综合，形成内部自生的能动力，并对周边具有强大的辐射影响力而被视为商业地产发展的最高阶段，甚或城市建设的最成熟象征。
商业地产迅猛崛起
21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔认为，城市综合体是商业地产的最高阶段，此前的三个阶段分别是社区商业、大卖场、MALL时代，现在正在试探着进入综合体时代。
也就是说，城市综合体的发展与商业地产的发展需求密不可分，进入2010年，中国的商业地产需求进入了一个蓬勃发展期，尤以北京、上海、广州这样的超级大城市为甚。
据仲量联行发布的最新研究报告称，随着北京宏观经济持续向好，居民消费信心不断巩固增强，虽然市场中新增供给压力仍然较大，但是商铺物业市场需求旺盛，市场租金平稳上涨，第三季度优质购物中心首层平均租金环比增长4.2%，达到597元人民币/平方米/月，而市场空置率小幅下降2.5个百分点，达到12.3%。
在强劲需求的推动下，甲级写字楼整体市场租金上扬，环比增长8.5%至每月每平米人民币271元。仲量联行北京公司董事总经理张莹指出，“写字楼业主逐渐占据优势地位，部分写字楼的租金环比增长甚至达到15%。”
商业和商务需求的迅速增加，是以商业为主的城市综合体迅速成长的重要因素之一。
综合体项目供销两旺
近年来，随处可见有关城市综合体项目的宣传广告。在万达广场成功案例的影响下，许多新的综合体项目不断涌现出来。以北京为例，位于CBD核心区的华贸中心、位于西直门的金贸中心、位于三里屯的三里屯SOHO、工体旁边的世茂·工三等等。除了这些城市核心区的城市综合体，从去年开始，近郊地段及周边新城也不断涌现出城市综合体项目，如常营地区的龙湖常营项目、大兴的绿地中央广场、亦庄的林肯公园、房山的首创奥特莱斯等。
伴随着城市综合体项目的建设逐渐升温，城市综合体项目销售普遍看好。
据记者了解，目前正在销售的金贸中心、世茂·工三、三里屯SOHO，销售业绩都颇为不错，其中三里屯SOHO商业和写字楼部分开盘三天就销售了41.2亿元；龙湖常营项目尚未问世，就已经不断接到投资者和经营者的询问。
作为成熟且成功的综合体案例，富力城相关负责人表示，综合体项目聚集了相对较多的资源，例如商务资源、办公资源、休闲娱乐资源等，因而配套更加完善，能够享受到一站式居住体验，这样的产品，其投资的价值更加凸显。而且综合体项目的住宅多数是精装修的高品质产品，这样的产品，售价多数会高于周边的其他产品。
众多的综合体项目出现，还带动了商住项目的火爆。
在售项目多为中小户型
据亚豪机构调查了解，目前市场在售的城市综合体项目多数为商住项目，多数项目的户型面积较小，或为四五十平米的开间，或为七八十平米的居室产品。价格方面，在售产品价格明显高于周边的普通住宅产品，例如悠唐大都会目前在售均价已经达到了48000元/平米，而其周边项目奥加国际公寓在售价格仅26800元/平米，再如，位于公主坟附近的国海广场项目，目前在售均价为45000元/平米，而其周边的在售项目新华联国际、唐宁府等项目售价均低于该项目。
品牌房企主动“造城”
面对综合体的机遇，众多品牌房企选择了主动出击，“造城运动”渐成趋势。
以华润为例，其万象城系列、凤凰城系列已经成为国内商业地产的标杆，与此同时，华润还在加码商业地产的比重，欲在综合体竞争中取得领先地位。
华润置地(北京)股份有限公司写字楼租务部总监唐瑶表示，做城市综合体是华润下一步在北京或者全国其他城市购地的主要方向，之所以选择综合体作为购地方向有两个原因，一是住宅的发展，目前虽然一些二三线城市还有潜力，但是过若干年，住宅市场一定会有饱和，从而进入目前英美等发达国家现在所处的阶段，即以二手住宅、商业物业、综合体物业为主的房地产市场。“所以公司目前投资往综合体方向发展是大势所趋。”
此外，据唐瑶介绍，华润置地发展综合体的另外一个原因在于长远发展。“过于偏重于住宅的话，营业额波动会较大，对于机构投资人来说，大的收入变化意味大的风险，投资人愿意以稳定为主，因此，风险要适度，综合体的租金收入稳定，可以预测，且变化不大，更适合长期持有发展。”
城市发展推动综合体建设
之所以综合体销售情况火爆，亚豪机构副总经理任启鑫认为，这与城市建设的发展进程密不可分。一方面，近年来，房地产市场火爆，带动了土地价格的升温，因此，开发商拿地之后，为了最大程度地迎合市场需求，最大程度地实现利润的最大化，必然会建设相对较为高端的城市综合体项目，而随着城市建设的不断深化，核心区域的商业、办公氛围均不断成熟，这均为综合体项目的开发提供了有利的条件。
另一方面，从市场需求角度来看，近两年，投资性置业的比重不断增加，这些客户更加注重产品的投资属性及升值空间。而综合体项目的便捷性、增值性均能满足投资性购房的需求。因此，这类产品受到了市场的认可和追捧，这又在很大程度上刺激了开发商的开发热情。
外围地标性综合体项目或成未来主流
亚豪机构副总经理任启鑫指出，随着京城楼市郊区化趋势的加剧，在交通升级、政策利好增加的刺激下，新城区域的建设如火如荼，地王频频涌现。这种背景下，高端项目、地标性项目必然会出现，尤其是一些交通便捷、周边配套日趋完善如在地铁沿线、区域核心位置的项目多为城市综合体项目，如兴创D标等。
一般来说，成熟的城市综合体项目必须要占据绝对优质的城市资源，要拥有非常成熟的商业氛围及软硬件配套，因此来看，现在新城区域的所谓城市综合体项目，有很多还达不到成熟城市综合体的要求。但可以肯定，随着新城建设的日渐成熟，一些综合体项目仍然具有较大的发展空间。
未来，新城区域的地标性城市综合体项目将会成为未来的发展主流。
综合体提升
城市发展推动了城市综合体的建设，反过来，城市综合体又有力地提升了城市的形象，营造了更为成熟的商务环境和商业氛围。
华高莱斯副总公衍奎认为，北京的城市综合体最早是国贸嘉里中心，主要是外资和港资进来做的，“国贸最早做的时候是基于产品的功能，用于做资产的”。经过十多年的发展，北京的城市综合体已经进入了新的阶段。
公衍奎指出，城市综合体对周边商业氛围带动能力很强，最重要的是对城市商务形象的带动。“二三线城市比较喜欢像万达这样的企业，因为可以有效提升城市形象”。
世茂股份副总裁、北方区域总裁宋垚告诉记者,世茂股份在每一个城市建造城市商业地标时，将会考察海内外知名商业街，萃取其国际精髓元素，先进管理及经营理念，再根据每个城市的特点，如当地风土人情、历史文化底蕴等特点，因地制宜打造不同的国际化综合体。
如此精心运作的城市综合体，对所在城市而言，不仅是一张耀眼的名片，更是一颗璀璨的明珠。
案例分析
金贸中心
东有华贸 西有金贸
位置：西城西外大街德宝饭店对面
交通：地铁2号线、13号线、4号线、S2西直门站。公交27路、601路、111路等多条线路西直门下车均可到达。西二环、平安大街环绕两侧，左右紧邻金融街、中关村、亚奥、燕莎、CBD核心区。经二环更可直达东直门机场高速。
配套：金贸中心在西直门桥西南金角，南眺金融街、中央政务区，北望中关村，600余家全国性金融机构和世界级企业总部遍布周边，中国16万亿元金融资产在此凝集，国家部委机关坐拥在侧。
项目特点：俯瞰金贸中心，建筑仿若汉字“器”，取财富之容器、汇聚四面八方财气之意，A座服务式公寓以国际化的水准设计，层高3.35米，顶层层高3.8米，以国际化的标准打造高品质生活，运用节能型高科技中央空调。
【连线开发商】
开发商：金贸中心商业综合体项目，具有极强的集聚效应，能够拉动西直门商圈经济快速增长，同时西直门区域商务群落已趋于成熟，伴随金融街、中关村商圈扩张计划，西直门将成为两大商圈中心的重要节点。金贸中心享有金融街和中关村两大区域优势，拥四轨交集的便捷，获中关村—德胜科技园政策扶持，同时也是西二环唯一在售的综合体项目。未来，金贸中心的5A纯写字楼将对西直门商圈的商务氛围起到推波助澜的作用；而中国电力投资集团和王宝和大酒店集团的入驻，将会产生质的飞跃。商业综合体已经成为现在国际城市发展的主流趋势，未来将会朝着更加专业、细化的方向发展。经济走势的好与坏直接反映在商业地产上，伴随经济形势的逐步回升，商业地产正迎来大好发展时机。金贸中心是20万平米的城市综合体项目，集合服务式公寓、世家官邸、名企纯写、配套商业、高端会所五大业态于一体，是西二环唯一在售的综合体项目。目前商业还未正式开始招租，世家官邸和名企纯写字楼在售中。
世茂工三
位置：朝阳工体北门对面(三里屯工体北路与新东路西北角)
交通：地铁2号线东四十条站、10号线团结湖站、13号线东直门站。机场高速、406、416、431、701、758、113、115等东四十条桥东站到。
配套：世茂工三坐落于与国贸商圈、燕莎商圈成三角鼎力之势的三里屯核心。三里屯周边云集中国外交部、137个大使馆、500余家大型企业、多家国际品牌旗舰店、时尚商业场所三里屯VILLAGE以及潮人汇聚的三里屯酒吧街。
项目特点：依托三里屯自身特有的区域时尚文化底蕴，该项目打造了一个集甲级精装写字楼、私人产权酒店、旗舰店产权商铺、世茂百货多重业态于一体的高端城市综合体项目。
对周边影响：这个区域的高端属性对于北京来讲，可以说是形成了几张具有代表性的“城市名片”。首先是高端人文机构群聚：保利剧院、西班牙塞万提斯学院、法国文化艺术中心、朝阳剧场等等，为三里屯的时尚灵魂注入了艺术的气质；其次是高端商务、休闲机构纷纷进驻：太古广场、三里屯SOHO、燕莎购物中心、凯宾斯基酒店、喜来登酒店、希尔顿酒店、簋街、雍和宫、中央电视台新址、国贸等不胜枚举。再加之使馆区浓厚的国际氛围，意味着诞生于此地的工三，不仅将是聚集时尚活力的“4小时都市能量场”，更将实现多重高端化的生活定义，无论是休闲、商务抑或居住，皆将以高品质的都市生活崭新面貌，重塑北京复合型城市生活理想。
【连线开发商】
世茂股份副总裁、北方区域总裁宋垚告诉记者, 世茂将定制与复制相结合，复制的是COSMO商业模式新理念，定制的是根据每一个城市不同的文化理念、区域特色，因地制宜地打造符合城市需求和地域文化的综合体项目。
建成后的工三将会在综合化、集群化的新生活模式下，满足现代精英人士对品质生活的要求，继而绽放出都市生活中真正的人性化。人们居住于此，享受一流的商务办公环境、24小时精彩不断的休闲特权、住职同存，与世界大都市同步前行，人来人往，不慌不忙。同时由中原地产全程提供的物业服务，除了让居住在工三的人士感受到事无巨细的尊贵细腻之外，更以专业的态度实现了“高端化服务”的价值落地。
富力城
位置：朝阳双井桥西北(国贸桥向南约700米)。
交通：轨道交通：地铁10号线双井站在社区东侧设站，规划中的7号线从小区当中穿过。公交：707路、57路、28路等距离国贸地铁站仅有一站之远，繁华与静谧在不经意间自由切换。西接二环路和东便门地区，东临三环路，交通线路云集。南面的广渠门外大街将扩展为双向八车道，延长两广大街。
配套：周围配有富力广场大型购物中心、五星级酒店富力万丽酒店、富力会等娱乐、餐饮场所，地铁10号线进入社区，住户出门即享便利生活。
项目特点：富力城是较早的城市综合体建筑。其主体是住宅，又配建了富力广场大型购物中心、五星级的富力万丽酒店，现在的富力十号，包括小高层和合院，是高档住宅。如此一来，富力城一期、二期、三期加上富力十号、富力广场、万丽酒店、富力会等，构成了其完整的城市综合体业态。
对周边影响：富力城刚开始建设时，双井区域周围配套设施还比较落后，随着富力城的不断发展，双井区域也日渐繁华，现在加上富力广场和万丽酒店以及富力会，双井区域已经成为了不亚于国贸的休闲、娱乐区域。可以说，富力城的开发建设不仅仅带动了周边物业的升值，也使这里更具有了都市气息。
【连线开发商】
真正的城市综合体项目首先必须是位于城市或者区域的核心位置、具有绝佳的交通条件和成熟的商业和办公氛围。其次，必须要有大量的人流和人气，有巨大的潜在购买力。此外，从软性条件来讲，具备成熟的运营模式，商业、办公、住宅、休闲娱乐等各个功能区间相互协调，有统一的规划和系统成熟的管理体系。从整个北京市来说，CBD区域、燕莎区域、亚奥区域、金融街区域等较为成熟的商圈，综合体项目较多，且比较有代表性。富力城作为一个集居住、商业、购物、休闲娱乐为一体的项目，具备了城市综合体的所有要素。
首创奥特莱斯
位置：房山长阳镇京良路南侧。
交通：紧邻京石高速路和即将开通的轨道交通房山线，经京石高速至北京金融街地区仅30分钟车程，轨道交通房山线今年年底前开通后，将大大缩短房山地区与城市核心区之间的距离，方便各种商务、生活的沟通和交往。
配套：奥特莱斯将聘请国际著名折扣中心品牌“法国SCC奥特莱斯”全面经营，引入200余种国际顶尖时尚品牌，提供极为优惠的商品价格和优雅宜人的购物环境。同时，奥特莱斯还将引进大型超市、电影院、特色美食、健身中心等各种休闲设施，配套儿童综合素质训练营、亲子活动中心，力求打造成为一个集购物娱乐、家庭度假、商务活动等多功能于一身的一站式时尚中心。项目配套社区特色商街，提供便捷实惠的生活服务，营造浓厚的生活氛围，真正照顾居民的日常起居，勾勒一幅具有亲和力的中央生活盛景。项目引入全国知名幼教品牌“红黄蓝幼儿园”，致力于推动区域教育进一步发展。引进知名医院，使居民享受到高端医疗设备所带来的优质医疗服务。
项目特点：首创奥莱房山项目为轨道交通房山线篱笆房站的城铁上盖物业，为房山区政府打造CSD(中央休闲购物区)的核心项目，总建筑面积约为32万平方米，其中住宅面积17万平方米，奥特莱斯及其它商业约为15万平方米。规划建成集高质量住宅、世界名牌折扣中心、休闲度假等核心功能于一体、辐射华北地区的新型住宅产业综合体项目。
对周边的影响：本项目的开工建成将大大推进房山区域的国际化进程，成为房山地区可持续发展的商业经济引擎，有效提升该区域价值。
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奥特莱斯译自英文“Outlet”，经过近百年的发展，成为现代零售商业业态之一。在现代零售商业中，专指由世界著名品牌折扣店组成的大型休闲体验式购物中心。在首创置业规划的奥特莱斯项目中，奥特莱斯周边还有酒店、电影院、餐饮、大卖场以及住宅等，集消费、娱乐休闲和居住为一体，刘晓光称之为“中心”或“新都市”。这种综合性的业态最有优势，一旦经营四五年，产生50亿的现金流，有可能支撑一个1400亿市值的上市公司。未来3年内，首创置业将在东北、华北、华中、华东和华南五个主要区域重点城市打造5家奥特莱斯旗舰中心，5个店未来投资将近300多亿，最大的店将投资100多亿。未来5至10年内，此种类型店面数量将增至30家。刘晓光还不止一次地向媒体阐述其“地产四级论”：第一级是传统地产商，卖了房就跑；第二级是稍微复杂一点的商业地产，例如跟动漫、科技、教育等产业结合起来；第三级是做城市综合体；第四级就再提升一点，打造新城市中心，例如奥特莱斯现代服务产业区。
凤凰置地广场
位置：朝阳三元桥东北角
交通：三元桥是各大商圈中转的核心交通枢纽，东三环、机场高速路、机铁快线、地铁10号线、京顺路交汇于此，快速连接CBD、燕莎、亚奥、中关村。机铁和地铁相交于三元桥站，从站台可直达凤凰购物中心。
配套：连接CBD、燕莎、国展、亚奥商圈、丽都商圈、第三使馆区几大商务板块的制动核心点。
项目特点：华润置地北京首个持有型商务综合体，26万平方米建筑集群，涵盖5栋独立国际甲级写字楼、1栋大型购物中心、1栋服务式公寓、2栋法国雅高国际品牌酒店，国门商务航母，三元桥唯一复合型商务地标建筑群。
对周边影响：燕莎商圈特点比较明显，外资公司较多，尤以德国、法国、日本、韩国企业占的比例为多，行业相对传统，如医药、汽车、物流、航空等。所以客群以外国人，或者涉外人员居多，而且燕莎商圈的土地稀少，写字楼供应量也非常小，所以项目一经推向市场，配合华润的品牌效应，在商圈内引起了很大的关注。购物中心方面，因为基本上是为跨国公司的工作人员服务，这类人群生活方式精致而有品位，燕莎商圈虽然不乏购物场所，但却缺乏有精神品位的社交场所，根据客群需要，创造了一个具有艺术化氛围的社交场所，在整个综合体里面，有三四十处艺术家的作品，每一件都有艺术家签名，艺术氛围浓厚。
【连线开发商】
华润置地(北京)股份有限公司写字楼租务部总监唐瑶表示，写字楼一期目前已经入住，出租率百分之百，我们对租金也很满意，华润在北京十年以前已经成功运作了华润大厦，燕莎国门商圈虽具备不同特点，但写字楼品质一脉相承，华润大厦虽然是十二年以前入住的写字楼，但直到目前，也是北京5个最贵的写字楼之一。而同样的团队运作会运用在凤凰置地广场，凤凰置地广场一定能做到燕莎商圈物业水平在硬件和软件方面最好的写字楼。我们在硬件选择、空调系统、楼宇控制系统等各方面都处于北京最优的水平。目前二期刚刚推向市场，已经有很多意向客户，但我们会精心慎重的挑选客户，保证客户优质、有机的组合。
林肯公园
位置：大兴BDA北环西路国际企业文化园对面
交通：地铁5号线延长线(轻轨L2线)直达小区北门(商城站)，另有652、927、976区间、324、运通202、723、小4路、开发区专线等多条公交线路到南小街下车即可。
配套：项目周边学校、商场、医院、银行、休闲娱乐等配套设施齐全，其中学校有毕麦升英文中心、亦庄中学、亦庄第二中心小学、21世纪双语幼儿园等，还有北京同仁医院南院、北京正安门诊、北京宝天中医门诊部、亦庄医院等多家医院，生活起居非常方便。
项目特点：该项目是亦庄生活区内首个大型公园城市综合体，社区总建规模达50万平米，规划建设12栋板楼和12栋塔楼，其中有逾4万平米的大型配套商业广场，为业主提供便利的生活享受。同时，便捷的轻轨交通，更成为连接CBD与BDA的交通枢纽。此外，该项目还有4000亩大型配套生态公园，生态环境良好。
【连线开发商】
亦庄核心生活区里没有比较成熟、比较大的商业体，林肯公园的商业做成之后将是亦庄核心生活区里最大的商业体，为周边居民的生活消费提供便利的条件。这个区域商业体的服务半径是东南四环以外，显著的特点是居住人群的整体素质很高，多为世界500强以及CBD高端消费人群，原住居民很少。地铁的开通，无疑会带动整个商业更有活力。
（京华时报 记者 鲁欢 赵丽萍 张蓓 桂瑰）