恒隆在香港面临业绩倒退，却有心在内地重塑辉煌。

　　恒隆地产主席陈启宗近日表示，恒隆地产将在内地市场投入51亿美元建造购物中心。

　　作为排在新鸿基、长江实业之后的香港第三大地产商，恒隆地产未来几年的重心将会明确地放在内地市场。作为港资商业地产开发商进军内地的先驱者，恒隆在内地的扩张野心可见一斑。

　　10年内造18座商场350亿不算多

　　根据恒隆的计划，在未来10年，每年将在内地增加近20万平方米的高端商业物业。最终将在沈阳、济南、天津、无锡等地拥有十七八个商场，总投资额接近350亿元人民币。

　　350亿元资金看似数额巨大，但业内人清楚，以这笔钱投资建设高端商业物业的话，资金额并不算多。

　　开发高端商场“很花钱”。

　　首先高端商场需要位于城市的顶级地段，开发商为此将在买地上支付不薄的费用。花大笔钱买完地块后，开发商还将在之后的建设过程中面临相比于普通中高档购物中心高得多的成本支出。

　　以恒隆在上海开发的恒隆广场为例，该商场位于黄金地段静安区南京西路，众多的国际一线品牌都已入驻该商场，该商场是上海奢侈品消费首选的场所之一。然而，类似恒隆广场这样，能够塑造出高端形象的高端商场，都需要开发商不菲的投入。

　　“硬件是关键，顶级的商场在建筑材料、装修材料上的选择都是高标准的。例如以装修而言，其在地板、天花板、照明方面的要求比普通的商场要高很多，Gucci品牌门店的装修一平方米就需要花去两万元，这样才能体现出品牌的顶尖档次，而且这些装修成本，Gucci自己不会承担，因为Gucci、LV等奢侈品牌的入驻通常是‘被请的’，所以装修是由业主来完成的。” 汉华商业管理机构的董事长高大丰这样告诉记者。

　　甚至，开发商为了请动这些顶级品牌，还会免去它们的租金。但即便如此，零售品牌依然要面临风险。如果商品卖不出去，它们就不得不面对各种各样的资金流出，包括水电费、人事费、存货的寄存费等。

　　香港业绩倒退 内地筹资早有准备

　　为了在内地进行扩张，恒隆在资金方面早已开始做准备。去年11月5日，恒隆集团和恒隆地产宣布，恒隆集团将以37.48港元/股的价格出售给独立投资者约2.94亿股恒隆地产股份，再以同样价格认购恒隆地产同等数量新股。转手之间，恒隆地产约可募得109亿港元资金。

　　这种以“先旧后新”配股的方式，在盛富资本国际有限公司总裁黄立冲看来，优势在于效率较高，最快可以在数日内完成融资。由于商业地产投入大、回收周期长，在未来几年恒隆地产扩张步伐加大的背景下，其不得不提前准备以筹集足够资金。

　　这笔刚筹得的109亿港元的资金还没捂热，就要立即投入到内地市场。陈启宗表示，两年内恒隆地产在内地的投资额就将达到110亿港元，而这还仅仅指建筑费。

　　如果以这约110亿港元的资金来拿地的话，也只够恒隆在内地拿3幅地。不过，按照陈启宗的说法，恒隆目前手头上仍有200亿港元资金可用于支付未来买地的费用。

　　在内地大手笔投入的同时，恒隆在家门口——香港却没有赚足钱。

　　2010年下半年，恒隆营业额及基础纯利(已撇除投资物业重估收益) 分别按年下跌74% 及77% 至25.21 亿元及12.75 亿元。下挫的主要原因是该公司在香港并无物业销售，期内仅售出价值300 万元的6 个泊车位，较2010年同期录得的75.11 亿元物业销售额明显减少。

　　目前恒隆在香港仍有1500个单位未推出市场，大部分单位均位处市区，且是全海景单位，但由于目前公司手头未有其他新的项目，所以会惜售这些单位。

　　“假如售出所有单位，该公司将可变现总计约80 亿元的发展盈利。恒隆唯一一个发展中项目——位于跑马地的18 幢独立屋，最快将于2013年落成后为公司带来约10 亿元的销售收入。”海通国际在一份报告中这样指出。

　　日后以上出售单位所回笼的资金，也将投入到内地市场的开发中去。

　　“由于集团去年底配股，已筹集超过100亿元，加上手头现金、可套现出售的单位等，料可用现金额高达500亿元，足够支持业务发展需要。”陈启宗表示。

　　恒隆对内地投资的看重，是由内地有力的投资收益所支撑着。根据恒隆地产2009年至2010年的年报显示，恒隆地产来自内地的物业租金收入和纯利均增长14%，相形之下，香港租赁收入增长偏小，收入和增长幅度分别为6%和4%。这样的趋势在2010年下半年得到了进一步的深入，2010年下半年，恒隆的核心投资物业租赁业务的收入持续增长，较上年同期上升13% 至25.18 亿元，其中在香港的租赁收入按年跃升9%，内地的租赁收入更增加19%。后者占公司整体租赁收入的比例由2010 年上半年的42%上升至45%，6 个新项目于未来数年推出后，有关比例将进一步上升。

　　这或许是恒隆地产战略转移的重要原因。

　　截至去年年底,恒隆集团来自内地的收入比重为48%,恒隆地产为45%。陈启宗说,去年很可能是香港收入最后一次多于内地。下财年起内地收入比重将超越香港。香港没进度，内地动作大，但陈启宗表示未来焦点放在内地，但无意退出香港。

　　上海项目租金攀升

　　目前恒隆在上海共有两个项目，位于南京路的恒隆广场和位于徐家汇的港汇广场。在1999年Shopping Mall还是一个非常新鲜的名词时，港汇广场进入了上海人的城市生活中。当时港汇广场不仅是国内首个真正意义上的Shopping Mall，并且13万平方米的购物空间也使其成为了当时全亚洲最大的购物中心。

　　目前港汇的国际品牌已达到73％，其中入驻了许多其他百货公司所没有的品牌。陈启宗所提到的购物中心租金收入高过恒隆写字楼租金收入的现象，在港汇广场近年来商铺租金攀升中可以得到明显的映照。

　　在十多年的时间里，随着港汇入驻品牌的更新换代，港汇商铺的租金也在不断水涨船高。

　　十年前，港汇地下一层入驻的首批租户里有肯德基，而如今，再从地铁徐家汇站通向港汇地下一层时人们会发现，肯德基早已被国际时尚服装品牌ZARA所代替，肯德基已经难以承受港汇上涨的租金压力。

　　随着港汇定位升级、入驻品牌档次的提升，港汇地下一层的租金在ZARA刚入驻时达到了75元/平方米/天左右。恒隆地产在上海开发的另一项目——恒隆广场的高端形象更为突出。

　　自2001年开幕以来，众多世界顶尖品牌在恒隆广场内开设专卖店，有些甚至专门将其在中国内地的首家专卖店甚至旗舰店落户于此，恒隆内入驻的一线品牌有Hermes、Louis、Vuitton、Cartier、Dior、Celine等等。

　　恒隆地产在上海开发的两个项目都为恒隆地产的租金收益增添了不俗的贡献。根据恒隆地产的业绩公告，港汇广场与恒隆广场的租金都在持续攀升。

　　恒隆二线城市低价拿地，建顶级商场

　　拿地相对便宜是所有进入二三线城市的开发商的共识。

　　恒隆地产主席陈启宗正在率领恒隆将高端商场搬到二线城市，这无论是对开发商还是零售品牌，都可能是一次冒险，但同时优势与前景也相当乐观。

　　沈阳项目已满租，济南项目还未落成已预租超八成。

　　对于商业地产开发商而言，在经济水平日益提升的二线城市，当地政府一直希望有顶级商场的进入，这无疑提高了城市的档次与形象。但是这其中，有些城市的居民的消费能力、消费人口还未能支撑起顶级商场的运营，与此同时开发商却需要掏钱投入建设，在这样的情况下，开发商与政府就会达成互相满意的合作——开发商拿地价格或许会低一点，又或者能够配比到一定的住宅土地。

　　“尽快进入二线城市另外一个好处是，作为品牌的先驱者，会较快地在当地居民中得到认知与认可。” 汉华商业管理机构的董事长高大丰说道。并且在他看来，开发商在一座城市做顶级商场的话，做出一个产品就已足够。以上海为例，除了恒隆地产在上海有恒隆广场、港汇广场之外，另外两家港资的巨头商业地产开发商新鸿基和中信泰富分别有国金中心以及中信泰富广场项目。

　　在顶级商场开发中，港资开发商集中、各持一片天下的局面值得留意。“亚洲的经济体中，最早是日本和中国香港发展起来的，因此香港具有大量的国际品牌的总代理，在亚洲操作顶级品牌的营销是一等一的，并且港资开发商在香港开发的物业本身都是自己持有，其物业已经招了各大品牌，当进入内地时，这样的优势会让其招商更为方便。”高大丰继而说道。

　　恒隆地产在上海以外的二线城市项目进度也非常顺利。

　　位于沈阳的皇城恒隆广场已于2010 年6月落成，于开幕时已全数出租；下一个将会竣工的项目是位于济南的恒隆广场，将于2011年8月落成，其中86%已预先租出，其中50%~60%租户属国际品牌，80%用作开设旗舰店，新引进的品牌近100个。

　　陈启宗介绍，目前恒隆在内地的项目主要有两种模式，一种是单一商场，另一种则是综合性项目，包含写字楼、商场、酒店等。其中沈阳、无锡项目就是综合性项目。2010年公司投资内地的金额就达到400亿港元，涉及发展项目共7个，未来集团仍将会在内地一二线城市继续拿地，而恒隆的两种模式也将在这些地区继续复制。　　

　　未来中西部和东北地区的奢侈品零售业更有潜力

　　恒隆地产目前的土地布局的城市位于长三角、珠三角、中部或东北地区。

　　“珠三角的高端商场的市场空间我并不是很看好，因为珠三角地区的居民消费习惯是去香港购买奢侈品牌。中西部和东北地区我认为是有很大潜力的。”湘财证券商业零售组的王俊杰告诉记者。

　　在王俊杰看来，中西部地区的经济增长虽然没有提高广大公众的收入，但却使得小部分人的财富获得飞快的增长。

　　“中西部依靠投资拉动经济，政府通过国有企业进行投资，使得国有企业员工福利增加，这部分人会投资房地产，从而进一步提高自身收入，因此在中西部，有高端奢侈品消费能力的人群是有的。”

　　但是目前在中西部的二线城市中，由于缺乏顶级商场，具有高消费能力的消费者便无法在当地进行消费，只能前往周边的一线城市进行财富消化。

　　在“富者愈富”和财富集中的趋势下，二线城市对顶级商场和奢侈品的需求不断增强。“中高端百货和奢侈品未来将实现快速增长，实际上，中国近年来奢侈品消费疯狂增长，2009年，在全球奢侈品市场受到金融危机冲击的情况下，中国奢侈品市场销售额则毫不受影响，实现销售额50亿美元左右，远高于2008年30亿美元的销售额，增幅居全球第一，未来几年我国的奢侈品消费仍将会实现快速增长，而奢侈品和高端商品消费的增长将会刺激中高端百货公司销售收入的增长。”王俊杰表示。

　　看好长期租金收益
　　
　　“除非被迫，否则不愿意卖”

　　陈启宗亦指出，与商场相比，写字楼的升幅并不大，租金收入还是主要靠商场收益。

　　“租金收入方面是最能够控制的，我们有百分之十几的增幅。上海高级商场的租金升了19%左右，升幅相当大，我们也想不到升得这么厉害，去年升了29%，好得不可想象，未来还会继续上升。”陈启宗表示。

　　陈启宗又称，今年上半年内地租金收入占恒隆地产46%，且内地租金升幅高于香港，这是由于内地业务未成熟，收入幅度偏高。

　　“在内地我们不会卖的，除非被迫，否则我们不愿意卖，我们是单纯收租的。”
　　（理财一周报　记者裴浩慈）