大部分昆明人，提到休闲娱乐都会想到昆明主城区的商业繁华地段，比如顺城、比如新西南百货或是小西门商圈等等。纵观这些商圈，其业态组合多为百货类、大卖场，业态的过于单一或过于集中已给他们的可持续发展带来障碍，多个同业态的商业项目存在过度竞争。

　　商业的繁华与特色，如何得兼？一个区域商业中心应该是由主力店、大型超市、商业街、社区商业等业态组成的有机体。传统商圈的商用布局需要提升，贵在特色。谁的资源丰富，谁有特色，谁就有更大的取胜几率。

　　商业地产的大好时期悄然而至，但面对商业街、超市以及ShoppingMall等诸多商业类型，投资热情高涨的投资客，该选择投入什么类型的商业地产？相继投身到商业地产开发的开发商们，又该为市场打造哪些类型的商业地产？

　　时至今日，以早期的地摊、社区底商、临街商铺以及小超市等初级形态发展而来的昆明商业地产类型已在不断丰富：百货大楼一统天下之后，陆续出现了品牌店、专业超市、综合超市、时尚百货、商业街等业态；市场从单纯的购物、餐饮、娱乐功能，进化到集合了购物、餐饮、休闲、文化等功能为一体的休闲娱乐集中区、购物中心。

　　业内人士介绍，商业地产的类型多种多样。按照用途划分，商业地产可以划分为酒店、超市、临街商铺、大型住宅项目的商业配套、购物中心、特色商业街区、商业广场、专业批发市场、Shopping Mall等；按照开发形式，可分为商业街商铺、市场类商铺、社区商铺、住宅底层商铺、百货商场、购物中心商铺、商务楼与写字楼商铺、交通设施商铺。

　　昆明业界普遍表示，尽管大家都把目光集中在区域型、社区型商业，未来，昆明商业地产肯定是更多元的，体验式的购物中心将成为新宠。此外，不仅商铺，写字楼市场的空间也很大。

　　商圈扫描青年路商圈业态同质化严重传统商圈如何实现新的商业拓展？黄金楼市记者将通过青年路商圈的探访及分析，给业界一些参考。

　　直击现场：青年路商圈属于昆明商业发展比较成熟的区域。本周，记者再次造访青年路商圈，区域密集的商业以及较大的人流、车流依旧。目前，青年路商圈聚集了金鹰国际购物中心、新世界百货、假日百货、新西南百货等多个大型购物广场，主营方向是中高端的百货，比如服装、化妆品、鞋子、手表等时尚类消费品，在市场不断的调整中，部分商业地产中引进了特色餐饮等商业业态，比如昆明走廊。

　　商圈剖析：由于城市的扩张，青年路商圈也逐渐与三市街商圈融为一体，这也是青年路商圈的一大发展利好。但是，我们要探讨的是，目前区域集中了多个百货、大卖场，是不是青年路商圈需要的就是百货、大卖场、品牌服装店、餐饮等，其他商业类型还有没有拓展空间？什么样的商业业态适合这一区域？

　　在对现有区域商业的调查及消费人群做详细分析后，找出区域空缺的或没有的商业，招进来，运营好，让进驻商家都能够赚到钱，或许才是现在的商业地产开发商考虑的问题。

　　业内说法繁华地段的商业拓展可考虑主题商业开发繁华地段土地的最大价值还能再承载什么物业？昆明商业地产的类型难道只是能够包罗万象的Shopping Mall？昆明商业地产的体量真的需要动不动就是“百万级”吗？昆明商业地产类型的确定，需要怎样的引导？

　　1商业地产前期策划很重要梅永丰（昆百大集团商业管理有限公司董事、总经理）：

　　市中心商圈也有分中心，应该关注商业的差异化问题。事实上，青年路等传统商圈不一定只能布点百货商场、大卖场等传统业态，人的需求是多元的，新增商业体应该多往其他商业类型、业态方面考虑，比如主题街区，湖北武汉一些大型购物中心内就打造了主题餐饮美食街区、娱乐休闲主题街区，这些都是比较有益的探索。

　　要确定项目的商业类型，主要要做三个方面的工作：一是做市场需求调研，了解市场上的消费人群构成、购买力情况等；二要了解你的竞争对手，避免激烈的同质化竞争；第三点就要了解区域的5-10年的规划方向，这一点如果把握准确了，商业未来的受益将非常明显。

　　左琦（风之铃地产咨询公司副总经理）：

　　确实如此，不是想做什么类型商业就能做的。从专业角度看，在确定商业类型之前先要进行“商业规划的前期策划”，找出地块人流量最大、最容易聚集人流的地方。

　　又或者地块已经确立出了几个大方向。之后要做的工作就是了解什么方向是最适合的。这就需要了解哪些物业组合是效果最大的？是突出商铺呢，还是均衡开发商铺、写字楼以及住宅，这些都需要仔细权衡。

　　除此以外，还要考虑建筑如何布局的问题。重点业态当然放在最好的地块。小区的分区、人流动线也是考虑的重点。此外，开发商肯定也会算一笔经济账，是不是全部出售？自持比例多大？

　　商业的前期策划非常重要，如果把这个过程放到后面来做，改造的成本太高了。据了解，一些开发商在商业的前期投资能占到总投资的30%，足见其重视程度。

　　2底商最受欢迎但不是商业的最终形式毕永国（昆明荣城房地产经纪有限公司常务副总）：

　　在商业地产中，商铺投资回报率是最高的，其次是公寓、酒店，再才是写字楼。二手市场中的投资者选择商铺投资也是主流，其中最为青睐底商。但我认为底商并不是商业业态发展的趋势，底商太零散，不利于运营，集中式、主题式商业才将是投资客们转移关注的方向。

　　从去年年底开始，二手市场上的商铺投资客逐渐增多，主要原因一是政策因素，第二点是因为住宅的投资回报率越来越低。

　　左琦（风之铃地产咨询公司副总经理）：

　　沿街商业受欢迎是肯定的，发展了那么多年，最容易成熟，其价值也是最容易达到顶点的。我也认为，昆明商业地产的未来方向不会仅停留在街铺，而是体验式的购物中心，它能满足人一天的消费，并让消费从针对性转向随意性。

　　3业态“大而全”的商业地产风险高梅永丰（昆百大集团商业管理有限公司董事、总经理）：

　　商业体量摊大饼式、业态大而全，动不动就是上百万平方米的体量，开发商的运营风险很大。以昆明目前的消费力看，并不能支撑特别大体量的商业。比如，昆明三市街商圈也就30多万平方米的商业体，加上青年路商圈，体量可能在50、60万平方米。但昆明现在东、南、西、北各个地方都在造城，大量商业体也即将产生，如果不在特色上下功夫，昆明商业地产的空置率未来会很高。

　　昆明的人均商业面积已经超过香港，这是一个非常危险的信号。香港人口在600多万，有500万平方米左右的商业，人均商业面积在0.8平方米左右。昆明人口目前大概也有600万，但昆明动不动号称百万平方米的商业体不在少数，随随便便都有超过600万平方米的商业体。

　　他山之石商业业态规划应“回归大众生活”榜样：上海百联西郊购物中心“百联西郊是参与性强，带有一定旅游地产性质的商业地产，它虽然是社区购物中心，但辐射力是一个大区域，它已经成为区域中心。”曾经去过上海百联西郊购物中心（下称百联西郊）考察的左琦，极力推荐这个“亲民”的社区购物中心。

　　资料显示，上海百联西郊购物中心经营面积6万多平方米，是集购物、休闲、娱乐、餐饮等多项功能于一体的社区购物中心，也是全国第一家开放式购物中心。项目在建设规划、业态布局、品类组合、服务设施、营销策划等方面，围绕“社区型”、“多功能”定位做文章。

　　百联西郊业态、业种组合的齐全程度，连锁品牌组合的丰富程度，在国内同行业中也处于领先的地位。

　　参照境外Mall开发与经营的先进经验，百联西郊安排了比重超过35%的非商品经营业种，种类丰富。比如，社区服务方面，有银行、药房、牙医诊所、彩扩冲印、旅行社、儿童摄影、婚纱摄影、美发美容、足浴保健、洗衣店、修鞋店等大量便民业态。特别值得一提的是，百联西郊还有一个非常重要的功能，就是成为社区文化与活动的中心。

　　看惯了上海·新天地等业态定位相对高端的商业体，左琦对百联西郊这种定位社区型购物中心的亲民理念，很是赞同。“并不是谁都需要购买奢侈品，都消费得起高端品牌，那些高端商业体离日常生活太远了。”她分析，百联西郊的成功，主要在于它在购物中心内营造出了一种生活方式，大中型景观设计穿插于各种业态中，游、购、娱一体，任何年龄段的家庭成员都可以在这里找到适合自己的释放方式，消费也在体验的过程中自然而然产生。

　　记者点评：一座城市需要什么类型的商业地产，这与城市的积淀有关。当我们一窝蜂涌入商业地产开发，当我们动不动就高喊“高端”、“先进”、“顶级”等口号时，当我们不惜亏本抢占品牌商户时，我们的商业地产类型是不是应该思索回归大众生活，去探索那些符合这座城市绝大部分消费人群的商业类型。

　　（云南网）