商业地产的火热持续升温。根据多家地产研究机构最近发布的研究报告显示，今年一季度国内主要城市商业地产态势活跃，北京、上海等地办公楼和商铺租金水平稳步上升，一些城市商业地产领域投资者比重加大。
这与外资需求密切相关。以商铺市场为例，世邦魏理仕今年对近300家国际零售商的调查亦显示，目前已有50%的国际零售商落户中国。不管是Gap、H&M、Zara等已进入中国的时尚品牌，还是Forever 21、Aldo、Geox等跃跃欲试者，均将拓展的重点放在了中国。这无疑将产生巨大的商业地产需求。
整购交易频现
房地产调控政策的继续深化，令住宅市场投资越显乏力，避开政策风险的商用物业市场却是利好频传。由于一线城市商铺和办公楼市场的增长前景持续向好，国内外投资者热衷于整购商铺以及办公楼物业。
据了解，截至目前，北京年内已出现了多宗整栋交易，涉及项目多为成熟商圈内的优质写字楼及商铺。例如，中国五矿集团以45亿元收购北京东二环位置的三栋写字楼；金融街（000402）以40亿元收购北京中信城B、C、D三商业金融地块的使用权；益彰商贸整购三里屯SOHO E座；凯德商用12.1亿元收购了冠城大厦的零售物业部分等。
而在上海，商业地产领域的投资者同样活跃。根据高纬环球的数据显示，不包括土地交易，今年一季度上海有7个整栋商业物业交易，成交总额超过46亿元人民币，其中港台及内地投资者交易量占50.4%，海外投资者占49.6%。
仲量联行北京公司相关负责人介绍，位于成熟商务区的优质写字楼和商铺是企业长期投资持有的重点，目前国内投资者仍是市场需求主力，但新加坡等地的国际性投资者也日益活跃。对于资金充裕购买力强的投资者来说，通胀下寻求资产保值，整购独栋商业体或将成为投资最佳选择。
业内人士预计，随着商铺和写字楼租金的快速上涨，商用物业成为具备实力的大企业实现资产保值的重要途径，今后将有更多外资机构投资者和国内保险公司活跃于商用物业市场，而这些巨额资金将更青睐出租率良好、地段优越、租金回报率高的商用物业项目。
戴德梁行在其全球房地产投资报告中预计，2011年全球将会有1040亿美元的资金投向亚太区的房地产，较2010年年中的资金量上升45%。其中，中国商业地产成为资金的重点流向。
需求强劲助推租金上涨
除了大宗交易频现外，今年一线城市的商用物业空置率进一步降低，租金则持续攀升。
以北京为例，据高力国际提供的数据显示，随着众多零售商加速扩张以及季内无新增供应之状况，一季度北京商铺物业市场整体空置率为12.32%，系2008年第二季度以来历史最低点。
“除可预见的有利经济环境以外，商铺、市场需求的增长在2011年将是稳定且可持续的，主要基于此轮市场扩张中多种行业均参与其中，而非依赖少数特定行业所带来的短暂繁荣的事实。”高力国际华北区调研部主管谢靖宇表示。
而国际零售商的快速扩张也直接导致了商铺物业租金的稳步上扬。
根据仲量联行发布的2011年第一季度北京房地产市场报告显示，一季度北京优质购物中心首层平均租金环比增长2.4%，达到每平方米每月639元。
需求主要来自国内外零售商的拓店计划，尤其是国际知名零售品牌。今年，国际知名的奢侈品品牌在京仍在积极扩张，例如Minimum、De soul、BadgleyMischka等入驻国贸三期商城；LANVIN 高端精品店和Versace落户三里屯北区，MAXMARA入驻金融街等。此外，包括GAP、优衣库、H&M等在内的时尚品牌在2011年继续扩张门店。
另外一些看好北京零售市场的国内外品牌亦在积极寻求商业网点。例如德国顶级珠宝Wellendorff 首店选择了国贸三期；Manhattan Portage 首店落户西单大悦城，并且也在东方新天地和三里屯同时开店；国内首家Hello Kitty 主题餐厅落户世茂工三等等。
高力国际方面预测，鉴于在中国的良好业绩，服饰（包括手提包及鞋履）、酒类、手表及珠宝等业态预计将成为需求的主要来源。
对于未来的市场走向，仲量联行方面预计，2011年北京商铺物业市场需求将继续保持增长态势，王府国际商城、国盛购物中心、北京华熙乐茂、北京侨福芳草地等项目将在本年度陆续开业，为市场带来约60万平方米的新增供应。受益于强劲的市场需求，优质商铺市场租金将保持上涨趋势。
据《中国证券报》周一报道，全国工商联房地产商会会长聂梅生称，由于中国为防止形成资产泡沫而采取紧缩举措，房地产开发商的现金流状况日益恶化。
该报道称，聂梅生表示，中国不大可能放松紧缩举措以便提振房地产业；今年不会出现2008年下半年金融危机背景下的救市。
聂梅生表示，在今年稳健的货币政策和一批严厉的调控政策影响下，房地产开发商的资金链已经十分紧张。
中国为了遏制楼市泡沫，政府采取了上调利率和房屋限购等举措。虽然房价居高不下，但近期政府数据显示，这些举措已经开始发挥效果。中国国家统计局数据显示，中国房地产开发商4月份销售面积自去年9月份以来首次出现下滑，较上年同期和前月分别下降9.9%和23.6%。
此外，分析师称，中国采取了连续上调银行存款准备金率等信贷紧缩举措，并为开发商融资计划设定了复杂的审批流程，这有效减少了流入房地产市场的资本。
瑞信周一表示，中国大陆银行放贷更加务实，许多大陆开发商推迟向建筑公司付款，并借入利率超过20%的私人贷款，这表明房地产业现金流状况可能不久将会恶化。
（搜房网 据《华尔街日报》文章综合整理分析）