株洲芦淞商圈兴起源于株洲火车站的带动力。随着经济的发展，株洲市、芦淞区两级党委、政府对芦淞市场群积极引导，营造了宽松和谐的发展环境，促进市场群做大做强。近年来，芦淞商圈以“流金”洼地之势，成为“城市商业核心”。

　　在株洲市区，商业氛围最浓的是芦淞商圈内，但不并意味着在芦淞商圈内开发商业地产就一定会成功。商业地产的开发成功与否，很大程度上与其前期策划工作有关，尤其是关于项目的定位与对目标市场的细分工作。

　　2011年，随着金轮时代广场、欧洲城服饰市场的相继开业，城中布匹市场的转型，也让我们看到芦淞商圈商业地产再一次蝶变的契机。

　　寸土寸金 瓶颈如何打破

　　在株洲芦淞商圈，绝对是寸土寸金。

　　从地理条件而言，芦淞商圈拥有着批发与零售两大支柱商业体，加上火车站、中心广场等硬件上得天独厚的条件，芦淞商圈的确拥有着无限商机；从地产开发的角度而言，芦淞商圈几乎再没有可供开发的大面积土地；从政策而言，“芦淞千亿服饰产业集群”的提出，也让芦淞商圈有了相对较为宽松的发展环境。然而，随着源源不断地商户涌入市场淘金、大量同质市场的兴建、市场建设陈旧、经营理念落后、租金疯涨、经营户信心渐失，市场群发展瓶颈和隐患逐渐凸显。

　　根据株洲市现有的发展状况和城市规划方向来看，芦淞商圈在今后将形成以株洲大桥和天元大桥为端点的带状的商业区，在这一区域中，商业地带被湘江和铁路自然地划分出来，区域内的两条主干道建设路和人民路将会因为历史原因形成各具风格的商业地带。随着株洲天元大桥投入使用并产生价值，株洲市沿1815线开发精品房地产项目的思路也逐渐明确，今后芦淞商圈也将形成以芦淞服装批发市场群为招牌，涵盖了批发与零售两大业态，集服装、休闲、娱乐、金融、酒店、餐饮、电子产品等诸多种类为一体的大型的综合性的商业体。可以说，凡是处在这一商业地带内的商业项目，客观上都具有发展的潜力。但在现实的开发过程中，有一种现象十分值得重视，即过于偏重服装批发市场的影响，在项目的定位上惯性思维地往批发市场的方向靠。其实，株洲的服装批发市场有其自身成长的历程和特点，虽然它是芦淞商圈内最具影响力的经济实体，但不见得所有的项目都能和它“沾亲带故”，在本身不具备开发成为服装批发市场的条件下强行而为，换来的只能是失败。

　　因此，新的定位、新的模式以及商业地产自身的硬件设施也就成为打破当前芦淞商圈瓶颈的关键所在。

　　硬件提升 文化结合

　　相对于住宅而言，消费者的购买更为理性，同时商业地产涉及到很多方面使其变数无常，开发商不能指望商业地产是一劳永逸的摇钱树。只要前期投入足够的资本，后期就能坐等收钱，就芦淞商圈当前的激烈竞争状态，这样的想法是落后的，因此近年来芦淞商圈新的商业地产开发商也就相继进行了思路方面的转变。

　　硬件方面的提升，自然是这些商业地产开发商首先打破瓶颈的手段。今年4月开业的金轮时代广场总建筑面积超过12万平方米，但是商场建筑面积却只有8000余平米，剩余的5000多平方米则用于人行道、商场前坪广场等公共用地，而两栋商务写字楼更设有近150平米的商务大堂，即将开业的金冠国际广场同样也考虑到了这些方面，相对于芦淞商圈老的市场而言，这无疑是一次大的提升与改变。

　　从定位而言，无论是已经开业的欧洲城、金轮时代广场还是即将开业的金冠国际广场依然走的是服装市场道路，在几近饱和的芦淞商圈，这无疑掀起了新的竞争。因此，这些商业地产的新贵都不约而同的在营销策略上，有了一定的突破与转变。

　　借助雄厚的财富实力，芦淞商圈新的商业与地产新贵倾心于建设有主张的文化后院，颠覆传统的阐述物质理念。本质上，他们有商业营销标新立异取悦客户的主观初衷；客观上，恰到好处的褒扬与不动声色的恭维获得了市场的认知。金冠国际广场借助与国外设计师良好的关系，将自主设计的概念溶入自己的市场中，而金轮时代广场则将商务休闲、商务娱乐、T台文化与自身相结合，文化概念的注入，提升的自然将会是整个芦淞商圈的商务形象及品牌。

　　新经营模式造就芦淞商圈再次蝶变

　　就株洲的商业地产而言，依然走的是产权商铺全零售或主力店租赁加上经营权销售的模式，而这一模式更多造成的是，产权不明晰以及产权户各扫门前雪，使得业态调整、品类调整纠纷颇多以及项目整体推广后劲不足。

　　新的商业地产项目并没有在产权销售或租赁上进行大的调整，但是在经营思路上却提出新的模式。如欧洲城就首创了双淘汰商户筛选制以及永久销售产权，企图改变芦淞商圈之前项目整体推广后劲无力的状况，金轮时代广场也将1、3、5楼的产权全部掌握在自己手中，一方面是看好商业地产在芦淞商圈的升值空间，另一方面则是为了市场的整体形象以及品牌的筛选。

　　从当前新的商业地产项目来看，招商已经不再是项目最大的重点，这些商业地产新贵更注重在整个项目的运营上，以往只靠物业管理费与租赁费过活的模式，在这些新进入的商业地产项目中不复存在，新的宣传理念、新的营销模式、新的活动方式也同时促进了旧的项目开始观念的转变甚至业态的调整，例如今年城中布匹市场就将经营思路由曾经布匹销售转变为以尾货销售为主的城中大市场。

　　株洲商业地产的“元老”无疑是芦淞市场群，虽然它也曾因一些缺陷遭人诟病，它也曾遭遇危机。但是随着株洲将打造“芦淞千亿服饰产业集群”的契机，随着新血液、新模式、新概念的注入，芦淞商圈将迎来再一次蝶变，“天时地利人和”造就了芦淞商业地产仍将大有可为。
　　（株洲日报 皮昕炜）