放弃单纯以门票收入分成的模式复制，类似孔城老街项目的中坤第二代消费型度假地产产品的商业价值如何激活？中坤团队们要挑战的不仅是如何用现代的商业形式重续已断层的千年古镇的繁华，更关键在于如何将中坤擅长的文化理念与孔城本地风土人情的挖掘和保留作完美嫁接。

　　安徽宏村“一战成名”后，中坤集团开始在全国进行古村落开发模式的复制。

　　十一国庆黄金周期间，安徽桐城有着1800多年历史的文化古镇孔城老街正式开街纳客，来自四川、福建、贵州、湖南、天津等地数十个非遗绝活的展示让游客纷至沓来，尘封上千年的古镇街道重焕生机。

　　孔城老街已是中坤集团庞大旅游地产版图中落子的第六个项目，但定位中坤第二代旅游度假地产模式的孔城老街的开发却注定将成为标志性作品。意义在于，相比已在全国声名鹊起的安徽宏村项目，孔城老街舍弃了以门票收入分成的中坤旅游地产开发模式的简单复制，而是提出做整体性收购经营的文化消费型度假商业街区。

　　“孔城老街未来必定是一个收益向好的度假潜力之作。”负责孔城老街项目的安徽桐城中坤旅游度假发展有限公司总经理胡明在接受中国商报记者的采访时自信称，孔城老街三年内将步入稳定收益期。

　　保护性开发准则

　　孔城老街的开发初衷就与“复制”结缘。

　　同中坤开发旅游度假地产多数系地方政府主动慕名而来一样，孔城老街的项目同样是当地政府将中坤集团董事长黄怒波请到了桐城。当地政府希望借中坤之力将有上千年历史的孔城老街“复制”成另一个成功版的“安徽宏村”——原生态的古镇村落旅游度假景区产品。　

　　孔城老街位于安徽桐城市孔城镇，全长2700米，因较为完整地留存下许多清咸丰年间以后的晚清及民国时期建筑，一度博得“安徽第一古街”之称。

　　但作为最早入驻孔城老街的中坤开发团队总负责人，胡明记得自己当时的感受只能用“震撼”两字来形容。他说，呈现在其眼前的孔城老街无论建筑形态，还是老街上居民的居住环境、生活形态都俨然定格在了清末民初时期不曾往前，按中国保甲制度划分的一甲到十甲的区域分割鲜明，麻石所铺的街巷路面坑坑洼洼，有大水长期浸漫过的斑斑水痕，沿街马头墙上满是绸缎庄、洋货行、洋油栈等商铺招牌的遗迹，以及铁铺、篾铺、染坊、锅厂等中国资本主义早期萌芽时期才能见到的小手工作坊，还有旧式的渔具店、农机店、百货小店，以及老的小酒馆、老药铺。用当下流行的词语是，胡明感觉自己俨然“穿越时空”到了清末民国时期。

　　但这个旧时作为长江流域重要的水路商埠却由于洪水经年不断等自然灾害，古建筑和老街格局都被破坏严重，很多建筑由于都是木质结构，铺面倾斜得几近倒掉，但当地的居民仍然处于其中做着买卖。而很多老街原住民由于不堪洪水水淹之苦，渐渐搬离老街，老街的房子于是更加年久失修。在孔城老街上的多家建筑格局精妙绝伦的富商豪宅大院都成为五六户人家共同居住的出租型大杂院。

　　2008年，中坤与桐城市政府签约后，中坤的团队开始对孔城老街项目进行规划和设计。胡明因此被中坤集团总部派驻负责孔城老街项目，从当年5月28日开始，中坤团队对孔城老街的开发展开了耗时达一年多的前期准备，包括入户调查、规划改造方案、修复建设方案及收购方案的制定。

　　谨慎在于每一个老街旧城的保护性开发都是一道新的课题。胡明介绍，同宏村的开发一样，孔城老街的开发同样力求整体性最大程度保护保持古村落格局及空间形态，沿街的所有商铺都进行了最大程度的修缮保留，建筑风格基本保留了清末民初徽派皖系建筑向江北延伸的特征。尽管很多商铺遭到严重破坏，中坤还是通过“偷梁换柱”的修缮技艺尽力做到修旧如初。让胡明印象深刻的是，孔城老街大部分古建筑属于连体建筑，为“修旧如初，整旧如旧”，中坤专门请到古建筑修复师采用古建筑修复技艺进行专业修缮。

　　放弃单纯的门票收入模式

　　此前，安徽黄山宏村项目、湖南岳阳的张谷英村等古村落度假地产的开发，中坤在对古建筑进行保留的同时，都对原住民的生活方式进行了最大程度的保留。

　　这由此成为中坤开发度假地产的商业准则：利用古建筑的魅力、原住民生活的神秘，构建旅游观光景区，吸引来人气，最终让这些游客落脚在围绕景区而建的各类旅游度假项目中休闲消费，景区当地住民和当地政府与中坤集团共同分享的景区门票收益。

　　但胡明显然不想继续这种“最保险”的套路。

　　“旅游度假地产依托的是惟一的、稀缺的资源，每个项目的情况不同，特点不同，不可能将宏村的成功经验简单复制到各地。”胡明告诉中国商报记者，对于孔城老街项目，中坤不寄望已屡试不爽的“门票经济”以及与当地政府、居民“门票分成”的商业模式，而是实现整体经营权的收购，转做有文化内涵有消费价值的休闲度假街区。

　　“让孔城百姓继续生活在与社会脱节的18世纪，供游客参观，是在商言商的一种商业模式，但应该不是惟一的一种。”胡明称，其个人更愿意先让孔城老百姓住上舒服的楼房大院，远离年年水灾淹城的困顿。动迁其实更是双赢。中坤未对原住民生活方式进行保留亦有自身存在的商业逻辑：中坤能更好地实现对后期项目的持有运营，原住民动迁后中坤再进行整体性的收购开发，中坤对于后期项目就能拥有产权，这样亦能避开此后由于门票收入大幅跃升带来的利益再分配矛盾。

　　到2010年春节前，桐城市政府委托孔城镇人民政府与老街居民签订动迁协议，对孔城老街从二甲到八甲的老街房屋完成整体性收购和动迁，然后政府将此出售给中坤集团。由此，有了地方政府的支持，中坤的开发很大程度减少了来自原住民土地扭转及动迁补贴等方方面面的麻烦。

　　嫁接文化艺术概念

　　景区、酒店、度假村、文化是构成中坤度假地产开发体系的四个板块。目前，在中坤已开发的旅游度假地产项目中，门票收入是最重要的一部分收入。孔城老街不主要依靠景区门票收入，意味着中坤必须在其他板块上有更大的营收予以填补。胡明将孔城老街的“牌”打在了“古村落休闲度假”的概念上。

　　这其实是中坤集团开发度假地产的第二代产品模式——消费型度假地产。放弃门票收入分成模式的孔城老街，不过是第二代度假地产模式的标志性产品。

　　但创新的挑战从来不容回避。放弃门票收入分成的模式复制，类似孔城老街项目的商业价值如何能激活？

　　尽管中坤花尽心思将孔城老街有着上千年的古镇古街格局旧貌、建筑形态都予以了最大程度的保留完整，但相对宏村得以借助非遗、电影拍摄等因素“一飞冲天”的捆绑营销借力，刚完成修缮的孔城老街似乎找不到更多可做文章的支撬点。尽管孔城文化厚重，但在旅游上，连同孔城老街所处的桐城市都处于旅游薄弱的皖南板块，稍微有点名气的桐城文庙、六尺巷等景点都人气寡淡，桐城因此落得个“有史有讲、无景可看”的尴尬。这其实也是胡明将孔城老街与黄山宏村项目的观光型旅游地产开发产品形成错位的原因所在，孔城老街并不拥有宏村项目可借鉴黄山板块旅游人气的优势。但即使是休闲度假型地产，似乎还是需要更多的营销点才能将人流引来。孔城老街需要更多的借力。

　　中坤的团队们还是选择了做“文化”的文章。十一期间，中坤集团花大价钱将贵州、四川、福建、湖南、云南等地的数十位国家级非遗传承艺人和艺术家请到了孔城老街，进行了一场以“风情、风味、风俗”为主要特色的非物质文化遗产展示。当四川油纸伞、湖南苗族蜡染、贵州控拜银饰、剪纸、天津卫风筝、杨柳青年画、湖南土家族织锦、鱼皮画、羌绣、藏画、等数百种手工制作的非遗绝活首次大规模展示在安徽本地居民前，以及若干先锋艺术的展出和中坤下属艺术团的歌舞文艺演出在千年古镇上演，一场穿越历史时空的对撞由此产生。

　　嫁接文化的市场试水反响不错。据统计，十一国庆黄金周期间，孔城老街接待超过十万的客流，而不少非遗参展商和艺术家都开始有意向长期留在孔城老街。公益组织“乐创益”相关负责人向中国商报坦言，非遗艺人和组织在展示技艺传承文化的同时，实质上也是在寻找自身市场机制的出路。中坤让这些民间非遗艺人首次有了做生意的感觉，在取得了不错的市场收益的同时，得以真实看到自身产品与市场的差距，从而进行改进以能真正以市场形式存在。而诸如乐创益这种机构和其组织起得非遗艺人和民族手工艺传承人恰恰有可能是未来孔城老街要引进的商业形态。

　　但黄金周的高人气却仍是冲着旅游观光而来，并仍是以桐城及安徽本地居民为主。要激活孔城老街的商业价值，中坤团队们要挑战的不仅是如何用现代的商业形式重续已断层的千年古镇的繁华，更关键在于如何将中坤擅长的文化理念与孔城本地风土人情的挖掘和保留作完美嫁接。

　　胡明表示，孔城老街项目主要面对的顾客群将由三块市场构成，首先是桐城及安徽本地的皖中市场，针对当地人的休闲消费，十一期间的非遗物质文化试水显然是冲此而来，并小有斩获，不少非遗物质机构及艺人、艺术家对原汁原味的孔城老街文化兴趣盎然，黄金周期间就开始了与中坤招商团队的洽谈。老街的另一部分市场是希望辐射江苏南京、湖北武汉等桐城周边500公里范围内的高端休闲度假市场。而事实上，在十一黄金周期间，中国商报记者已在孔城老街的入口处目睹到不少“苏”、“鄂”字头车牌的车。至于孔城镇当地政府希冀的成为整个国内乃至世界游客云集的度假市场，胡明认为那只是前两者的市场被认可后的自然的外延市场。

　　挖掘孔城本地风土人情

　　但在激活孔城老街商业价值的过程中，如何挖掘孔城本地的风土人情成为孔城老街能否吸引全国客流的关键。

　　中坤相信，当非遗文化展示、传统艺术展、孔城印象摄影展、艺术联展等现代先锋艺术气息氤氲在有着千年文化传统的古镇古街，在搅动千年老街安静外表下深藏多年的激情的同时，也将最大程度挖掘老街附近居民的商业意识。

　　事实上，在非遗的民间艺术和民俗风情把古香古色的孔城老街渲染得更加古朴而富有韵味的同时，川流不息的人流中，孔城本地的居民不能不心动。

　　而这正是中坤和当地政府的初衷。用孔城镇书记张星生的话说，非遗活动期待的是一种“示范带动”效果。张星生说，此前孔城当地的百姓没有注意到这块市场，但是如今非遗展的火爆人气无疑会让当地百姓受到启发。“孔城当地也存在很多特色手工艺品和土特产，包括出现在风情节上的木艺和编制等手工艺，孔城水碗、米饺、麻丰糕等特色餐饮美食，将这些当地的特色品类挖掘出来，就会形成带动孔城当地企业及村民构建本地风土人情占到一半以上的古镇古村落度假产业。”

　　示范带动的作用其实在宏村项目上早有先例。显见的是，自从中坤接手宏村之后，80%的宏村当地村民都做起了旅游相关生意，而对古民宅的保护也反而做得比之前要好，村民会很自觉地维持村里的卫生，村民彼此监督谁家私自改动门窗。　

　　而经过两年多融入孔城生活，中坤团队们已经挖掘到孔城当地的不少宝。首个就是孔城的美食。胡明说，孔城当地的鱼、蟹等食材环保，及庭院菜、本地菜都是大有潜力可挖的主题。在孔城老街风情节上，中坤首次尝试将孔城当地的美食米饺、孔城水碗、麻丰糕、臭豆腐、香炸鱼等孔城当地美食小吃汇集在孔城大酒店予以试水，结果成为游客人流最扎堆的一块。包括台湾小吃的引进，也让胡明坚信，孔城及桐城当地的居民很乐意为“消费”买单。

　　这其实恰是休闲度假地产的价值所在。不靠门票收入，而是消费成为真正的价值。胡明正试图在孔城老街复制出一个消费型商业街区形态的“丽江古镇”。

　　胡明说，做消费型度假地产，实则就是商业地产，孔城老街有着天然的基因承袭。据胡明介绍，从明到清至民国时期，孔城老街就一直是长江流域一条重要的水路商埠，商品贸易辐射赣、鄂、苏等省。如今，经过整体修缮，孔城老街恢复成300间临街商铺，四合院式、格局方正的数百平米“阳光房”结构特别适合现代商业形态的入驻。

　　目前，中坤已经规划出孔城老街附近的土地开发庭院式别墅和度假酒店，还有后续的土地将用来做度假会所、文艺演出等设施的配套。胡明表示，中坤将自己持有全部老街资产，对外租赁、招商经营，引入与老街原生态定位相吻合的传统文化工艺品、展示品，艺术品及休闲餐饮业态，同时还将会将中坤自身运营的特色休闲餐饮品牌入驻。

　　孔城老街的营销也将不再是“孤军作战”。中国商报记者了解到，目前桐城市政府也正着力改造桐城旅游的短板，加强对桐城文化的展示，突出旅游要素，孔城老街成为桐城市政府最浓墨重彩的篇节。胡明介绍，目前孔城老街连同桐城市的文化博物院、文庙、六尺巷已构成桐城一日游的旅游社必选项目，开始以观光旅游入手的推介。

　　据胡明介绍，到明年5月，孔城老街项目一期的度假会所、酒店项目将完成建设，总建筑体量达10万平方米，而通过5年时间，中坤将包括对孔城内河及三八河的部分河道实施恢复古桥、古河、古貌，修复洋油时代的水库码头，建造古渡口的夜生活场景，以古河道为背景，打造一台大型古河旧貌实景旅游情景剧，并建设具有1000张床位接待能力的五星级旅游饭店及相关度假配套设施，适度建设适合家庭的分时度假与酒店公寓系统，使孔城老街成为华中及华东地区原生态的古镇休闲度假基地。
　　（中国商报　颜菊阳）