城市和人的关系很难用语言描述，人生活在城市中，城市会给人带来记忆。一个人和城市的关系像是恋爱的关系，人会对城市的设施、街道等等产生依恋。有时候离开时间长了，会想念城市。与此同时，城市也会在塑造一个人品性的过程中发挥潜移默化的作用，所谓一方水土养一方人。
　　
　　城市如此重要，从而使得我们离不开它。而随着城市化的进程，城市正变得越来越多核，也越来越聪明。在此过程中，商业扮演了一个重要的角色。我们的城市，日益完成从一个基本生存的城市，发展到满足各类需求的城市。正如去年的世博会的口号，城市让生活更美好。
　　
　　而住宅市场的受控，客观上又为商业地产，尤其以综合体为代表的商业物业，提供了更为宽阔的发展空间。而地铁时代的到来以及城市的升级和外扩，本身也在呼唤更多综合体的诞生。机缘巧合和自我需求，促成了杭州商业物业正迎来一个大建设、大发展的好时机。
　　
　　如果说在前工业城市时代，商业提供给城市居民的不过是满足基本生活需要的简易零星商业；在工业城市时代，满足生活便利的规模型商业出现；那么到了后工业城市时代，当第三产业逐渐成为城市的主推动力时，满足城市功能、发挥产业交流作用的商务会展综合型商业也将诞生，而这最后一个阶段所催生出来的商业形态早已超越了一般意义上的商业地产范畴，其本身所具备的城市功能也远远超过了商业功能。这也是城市化引擎型商业地产与其他商业地产的本质区别地方，也是它之所以有极大的号召力和想象空间之地方。商业地产推进了商业从简单的功能需求向多元化、市场化、个性化的方向发展。
　　
　　谁都无法否认城市繁华背后最重要的支撑力——商业的力量。从早期综合体的活化基因“南宋御街”到如今杭州高端购买力的集中地杭州大厦商贸城，如果不是商业的入驻，这些标本将会显得如此苍白。如果没有城西银泰城的建设，申花板块即便发展到今天，也不会具备如此的知名度和居住期待。因此，物业与商业的互动如何，成为区域价值能否提升的关键因素。
　　
　　然而，与欧美、日本、中国香港等发达地区相比，由于开发时间较短、运营经验匮乏、商业人才短缺，本土的综合体项目无论在招商定位、业态布局、物业配套、商企对接等方面，都存在众多不足，而一些已经开业的大型综合体，其发展前景也不容乐观。目前包括杭州在内的商业物业和品牌商家，基本存在一个对接盲点的问题，商业物业招不到与之匹配的品牌商家，品牌商家找不到心仪的商业物业，这种信息上的不对称，极大地制约了商业物业的发展，成为困扰众多商业物业开发者的一大心病。
　　
　　杭州日报报业集团，作为全国城市报业集团的三强，多年来一直致力于为公众提供有效信息，并努力将这种有效信息转化为生产力。2102中国杭州首届商业地产运营发展高峰论坛暨蓝筹物业与知名品牌商企对接洽谈会，也是杭州日报报业集团为开发商与品牌商建立的一个信息对接交互平台，希望能在这次对接会上，能促成更多的商业物业与品牌商互通有无，共同造就一方区域繁华兴旺。
　　
　　可以很精品，还可以很亲民可以很个性，也可以很大众
　　好的商业地产要在吃、购、娱、游中寻求“黄金定位”
　　
　　商业地产究竟是什么？它带给我们的是吃、住、行、购、娱、游，还是购物、喝茶、休闲？商业如何科学地业态分配和功能划分，才能获得商业价值的最大化？
　　
　　具有独特性的商业地产，在开发模式和整体运作思路上与住宅物业大不同。更多为持有型物业的商业地产看重回报，注定它的投资相对复杂，进入门槛也要高很多。真正成功的商业地产项目，不仅要把商铺顺利销出去，还需运营得当，通过严谨的调查、准确的市场定位，引导多重业态的商家入驻，实现资源上的强强联合和多方利益链上的多赢，从而让商业物业有持续升值动力。
　　
　　其实，一个商业物业可以很精品，还可以很亲民；可以很个性，也可以很大众。强调的就是主题定位独特，这样才最具有竞争力。
　　
　　城市综合体
　　休闲、购物、娱乐全方位的“一站式消费”
　　
　　一个有资格被称为“城市综合体”的商业综合型产品，除了需要具备城市主中心和副中心的地段意义之外，同时还应该拥有便捷的交通和具有规模的体量。便捷的交通能为产品带来火爆的人气，挖掘出产品的价值潜力，而大的体量则是其多样化城市功能的必要前提。
　　
　　杭州地铁1号线北线临平段的中段位置的翁梅站，就是一个以“地铁+物业”为开发模式的城市综合体，总建筑面积约35万平方米，包含商业、住宅、酒店等物业，将成为购物、餐饮、休闲、娱乐、居住高度集中的城市经济综合中心。
　　
　　作为杭州最早能够体验地铁生活的综合体，翁梅站地铁上盖物业的商场总建筑面积19万平方米，6层地铁上盖物业，缤纷业态，规划12大商业主题，共同形成一个以“居家生活”为基础、“娱乐休闲”、“体验互动”为特色的杭州多元区域特色商业中心。东侧为时尚购物中心，西侧为家庭型主题商场，用最丰富优势的业态来提升其商业整体价值。
　　
　　据悉，整个项目建成后，将辐射周边百公里商业圈，建立杭州最具时尚、文化、潮流的时尚休闲购物天堂。“一站式时尚购物广场，5分钟步行生活圈”，是一个集地铁物流、精品购物、休闲娱乐、时尚居家、生活服务、SOHO办公于一体的全生活区域特色商业综合体。
　　
　　占据莫干山路与萍水街交叉口的好安居·蓝钻天成，扼守城市纵轴莫干山路和特色商业街萍水街之“金角银边”，是一个由酒店式公寓、国际大型超市、1-4层精品购物广场、风情商业内街、1-3层沿街旺铺等组成的城市综合体，拥有70000平方米左右的商业体量。地下商业未来还将和规划中的地铁5号线和10号线无缝对接。目前地下一层中，逾20000平方米的商业旗舰——世界500强企业TESCO乐购已抢先入驻。
　　
　　好安居·蓝钻天成的总经理俞国梁表示，蓝钻天成规划的是国际先进的商业理念，多重复合商业业态。除了将1-3层沿街旺铺出售外，蓝钻天成目前考虑最多的是对大商业的持有，“或者是卖了以后再统一经营”，俞国梁称，他们想把蓝钻天成做成周边3公里之内最好的商业综合体，即使放眼整个杭州也非常有代表性。
　　
　　“这会是一个融合吃喝玩乐各种休闲方式的新场所。”尽管所有的商业规划还在初步阶段，但是俞国梁自言已经在脑海中形成了非常清晰的主题，“未来我们所选择的品牌，也会跟区域内的其他大型商业项目形成一定的差异化。”
　　
　　由于有机整合了商业、商务及居住等多种城市商业功能，城市综合体的业态之间能够形成良好的互动作用，极具市场价值。城市综合体的运营商们，更多倾向选择那些能够迎合城市的快节奏，可以最大限度为都市人工作、生活提供便捷的业态，以满足消费者休闲、购物、娱乐为一体的“一站式消费”需求。
　　
　　与过去我们认识的城市综合体有点不同，位于萧山区兴园路908号的新农都，总规划用地1900亩，总投资78亿元，项目分三期建设，一期工程建设用地450亩，如此体量的项目，是绝对意义上的“巨无霸”，但他主打的并不是百货等商业业态，而是现代化的农产品物流中心，并为经营户配套住宅。这样的业态过往在城市中非常少见，具有极强的稀缺性，同时具有相当的辐射力。新农都的商业业态，有其一定的特殊性，但因其巨大的人流预估，将来餐饮、便利店、服饰品牌店等，都是合适的业态布局。
　　
　　区域商业综合体主题鲜明和时尚生活的新代表
　　
　　鲍克·阿顿希尔在《摩尔的召唤》一书中写到：“摩尔已经不仅仅是一种商业形态，而成为了美国文化的标志，全世界都在仿效它”。在美国，Mall是继麦当劳快餐、星巴克咖啡、好莱坞电影、NBA篮球之后的又一重要文化特征，多数美国人平均每周要光顾一次摩尔，摩尔的吸引力是巨大的。
　　
　　事实上，很多区域型商业综合体虽然在体量上都不足以达到mall的标准，但是，在功能定位和业态丰富上都也堪比一个mall，以“StreetMall”来形容或许最为贴切。
　　
　　作为杭州市政府重点工程和香港五洲国际集团杭州首个项目，杭州五洲国际广场总建筑面积接近80000平方米，其中商业面积为33000平方米，五星级酒店式办公空间约30000平方米。目前零售业巨头世纪联华和华影天典影院已率先签约五洲国际广场，项目整体预计2013年10月份正式营业，建成之后将与沃尔玛一起成为整个城西片区的商业核心区域。
　　
　　五洲集团力图将该项目打造成有品质、有品位、有品牌，符合周边消费群需求的，“依托沃尔玛、银泰，同时服务于沃尔玛、银泰的杭州首个集旅游、休闲娱乐、商业、居住生活为一体的潮流时尚购物主题街区”。除了已引进的世纪联华超市、华影天典影院外，还计划吸引KTV、金融机构、百货、零售、餐饮等商家入驻。
　　
　　中华·钱塘航空大厦项目1幢为商住楼，2幢为办公楼，底部1-4层设置商业裙楼，并设计独特的下沉式广场，不仅连接周边酒店和商务大厦，还直接连通地铁4号线城星站，形成地下、地面、空中连廊畅通的三维立体商业交通体系，同时大厦规划24小时全勤商业。
　　
　　钱江新城未来的发展潜力，目前已清晰可见，在钱江新城区域内，万象城以及未来的来福士，将占据绝对的商业积聚力，但整个钱江新城，相对于其巨大的写字楼体量以及总部中心的定位，无论是万象城，还是来福士，可能都没能力消化全部的商业需求，在这样的背景下，以中华·钱塘航空大厦等为代表的区域商业综合体，就是一种最好的补充，香港海港城等商业中心的魅力，一方面在于本身的业态定位，另一方面，也是周边商业集群的烘托，所谓店多隆市，就是这个道理，中华·钱塘航空大厦也因此而被称为稀缺黄金旺地。
　　
　　上塘路高架勾运路出口东的迪凯·运河印象商业综合体，总建筑面积近11万平方米，由产权式酒店主楼和购物中心裙房组成，其中核心的商场部分建筑面积达到4万-5万平方米，由于占据未来运河新城西区核心，又邻近地铁4号线运河新城站，开发商意欲将其打造成集购物、休闲、娱乐、饮食于一体的一站式购物休闲中心。
　　
　　据迪凯股份营销总监张力介绍，运河印象将是“以满足追求时尚、个性化的消费者需求为主要目的”，通过合理的商业规划、时尚的店铺设计、个性化的品牌入驻、统一的经营管理、新颖的购物体验，将项目塑造为消费者心中的时尚之城、快乐之城。建成后将成为运河新城的城市客厅和杭州区域时尚生活的新代表。
　　
　　运河新城，是杭州唯一一座在运河边的新城。未来的运河新城将打造成为具有运河特色、杭州特点、时代特征的杭州城北副中心。张力很明白这意味着什么，若干年后大量入住人群势必对区域的商业配套产生多样化的需求，所以，他认为运河印象定位的也就是辐射运河新城的生活型服务型区域商业中心，它将是有别于常规的小商场，以区域客户的生活便利性为主导，为消费者营造便利、服务好的消费环境。
　　
　　总投资5.6个亿的久恒·东方铭楼，在金沙湖CBD内，西侧为金沙湖区及万亚商业中心，北侧为金沙大道、龙湖天街,距地铁一号线下沙东站出口仅100米。规划为涵盖高档酒店私寓、精品商业及高档特色会所为一体的小型精品城市综合体。杭州金孚洋实业投资有限公司董事长周震远称，东方铭楼未来计划引进银行、健身会所、专业的专卖店、药房等商家，在业态分布上会跟以大超市主力店为主的绿城财通中心和以百货业态为主的万亚·金沙湖1号，形成差异化的定位。此外，东方铭楼还计划在两幢独立的4层小楼中引入咖啡吧、独立餐饮等商业业态，“方式更灵活，我们希望做得更有特色一些。”
　　（杭州日报 记者 陈卿）