一、澳大利亚、新西兰、新加坡及香港等国家 (地区)购物中心的主要类型分布：

　　1．卫星城购物中心。

　　指近几年在城市交通便捷地带新建的停车场，以现代百货店和大型超市、娱乐、休闲等多种功能，满足当地消费者一次性消费的需要，营业面积一般在2万—4万平方米。

　　2．繁华商业区购物中心。

　　在城市中心商业区或步行商业街新建或由传统百货改造而成的购物中心，大多以现代百货或折扣百货店为主力店，各项功能比较齐全，有的购物中心突出强化文化娱乐、餐饮等功能。面积可达10万平方米以上。也有一种不设主力店，而以众多精品专业店为主的购物中心，档次较高。同一条步行街上的几个购物中心会采用不同的经营策略，在特色、商品档次、餐饮价位、服务层次等方面进行错位，以吸引不同消费群体。

　　3．旅游区购物中心。

　　指旅游城市或旅游景点的购物中心。市内购物中心以现代百货、折扣店或大型超市为主力店，消费娱乐功能齐全。此类购物中心餐饮比重较大，风味特色较多以满足旅游者的需要。在旅游景点附近的购物中心则以旅游商品专业店和各种快餐为主，不设主力店，规模中等，营业面积在一万平方米左右。

　　4．老城居民区购物中心。

　　此类购物中心大多建成时间较久、规模不大，以食品超市为主力店，各种专业店以经营食品、生鲜、日用品为主，配有快餐店，功能较简单，只能满足家庭日常用品需要。

　　二、新建购物中心的主要特点。

　　1．功能更全。

　　新建的各类购物中心已脱离了单纯的“购物”概念，与以前建的购物中心相比，又增加了很多新的功能，包括公共事业如银行、外币兑换、邮政、电信、图书馆、警察所、医疗中心、诊所等，服务娱乐业如摄影、干洗、旅游代理、修鞋、裁剪、洗车、雕刻、滑冰场、电影院、娱乐场、健身房等，不仅满足了—站式购物的需要，而且日常生活不可缺少的各种服务在此都能得到解决,这就增加了人们对购物中心的依赖性，使之便具吸引力和凝聚力。选址上如1998年11月开业的香港又一城，地处香港市区北端的九龙塘，现在香港旅游图都划不上的地方。10万平方米大型购物中心开业以来每天都是人山人海，很多人越过尖沙咀、油麻地、旺角等商业区直奔又一城，可见受欢迎程度。

　　2．主力店发生变化。

　　以前建的购物中心大多在城郊结合部，以百货店、超市为主力店，在居民区建的购物中心以食品超市为主力店。消费需求的变化，传统百货已愈来愈失去对消费者的吸引力，所以新建的卫星城购物中心和繁华商业区购物中心大多以现代百货(经营有优势的骨干商品为主)、连锁折扣店、大型超市、大型专业店为主力店。

　　3．购物中心加步行街更具吸引力。

　　以前建的购物中心大多选择在地价低、交通方便的城郊结合部和居民集中的地方。随着消费需求的变化和城市发展旅游的需要，把城市老的商业步行街和传统百货改造成为购物中心，不仅能发挥购物中心的优势，还能使消费者对步行街悠久的历史、古老的建筑、商店林立、五光十色、各种休闲场所、文化艺术活动等产生留恋之情，使消费者在精神上得到极大的满足和享受，从而使古老的商业步行街焕发新的魅力。

　　三、几点感受

　　1．购物中心仍将蓬勃发展。

　　上述国家(地区)90年代虽建有一些购物中心，但类型单一、规模小、功能简单、服务面窄。而近几年新建的购物中心类型丰富、规模较大、功能较全、服务对象全方位，消费者欢迎，经销商满意，开发商受益，当地市政功能得到完善。据业内人士介绍，购物中心使多方受益，所以老的购物中心要调整改造，新的购物中心还会更多的出现。

　　2．购物中心和连锁经营相互促进、共同发展。

　　所考察的众多的购物中心，主力店无论是百货、大型超市、还是折扣店、大型专业店，基本上都是连锁经营，同时汇聚于购物中心的各种不同规模、不同业种的专业店、专卖店、餐饮店、服务专业店也多是连锁经营。各种连锁经营品牌成为进驻购物中心的核心企业，和支撑购物中心的骨干力量。没有知名度较高的连锁企业进驻无法带动购物中心的启动，也不能形成强大的吸引力和旺盛的人流，可以说连锁企业是购物中心的基础。另一方面，购物中心的发展提供了理想的场地、优美的购物环境、周到的物业管理和配套的营运服务，购物中心是连锁企业发展的前提，二者达到了相互促进共同发展的目的。

　　3．商业物业联合开发购物中心。

　　购物中心的策划、规划、建设、运营管理是一门系统工程，涉及各种专业学科和技术，单靠商业或者地产物业单独开发是很难完成的。目前，采取商业企业和地产物业合作联合开发的做法比较成功。如澳大利亚第一大零售商C。1esMyer，日本的大丸、伊势丹、高岛屋百货等大零售企业和当地地产物业开发公司联合建设的购物中心在上述国家(地区)到处可见。这样做既发挥了地产物业房地产开发的专业优势，又满足了大型零售企业扩张发展的需要，还能做到招商容易、启动快、管理到位，各得其所，相得益彰。

　　4．传统百货向购物中心转化。

　　由于传统综合百货在各种新业态冲击下非常不景气，失去了相当的客户，加之沉重的费用负担，已无力支撑下去。很多单体百货关门转移到购物中心后成为主力店，原来设在繁华区、商业步行街的大型百货很多改为购物中心。如新加坡著名的商业大街乌节路，几年前尚有多家大百货商店，如今幸福中心已改为中档为主的购物中心，董厦百货除自己经营主要骨干品种外，其他部分改成购物中心模式经营。日本伊势丹百货在乌节路已经营多年，1998年和新加坡物业合作并把老百货搬进新购物中心做主力店，经营高档商品。在澳大利亚第三大城市布里斯班的维多利亚商业步行街，MYER百货公司保留原来的百货精晶由自己经营并做为主力店，其他营业面积按购物中心功能重新规划，这样做的结果：一是占据位置好，经营商纷纷进驻，人流涌既二是有利于形成特色，错位经营；三是发挥原百货骨干进步。