新加坡购物中心——市内市郊同步发展

　　新加坡虽然只有300多万人口，但每年的旅游观光人数却达六七百万。为了方便人们购物，新加坡政府十分重视发展商业零售业，其中购物中心的发展较为迅速。

　　市中心购物中心。新加坡较大型的购物中心集中在新加坡市中心的乌节(Orchard)地区，尤以“乌节购物环带”最多，如高岛屋购物中心、新格璞拉购物中心、中心点购物中心等；比较著名的还有中国城商品街购物中心，该地区把一些传统店面加以改造，注入新的经营方式，但保留了一些传统小贩的古老生意；布尔斯／罗可区的购物中心因位于交通枢纽附近，周末，假日客流可达到十六七万人次，是一个相当成功的购物中心。此外，还有海港码头区的码头广场购物中心、Suntec城会议及购物中心、莱佛市购物中心等。

　　郊区型购物中心。近六年来，新加坡郊区型购物中心发展也很快，已陆续建成十六七个，如世纪广场、Tampines购物中心、Urongpoint购物中心、WestMau购物中心等。这些郊区型购物中心的共同特点是，都座落在较大型的住宅区，并位于交通枢纽附近。Daimaru、Sogo、Metro等百货公司是这些郊区购物中心的主力商店，而其它的组合包括电影城、保龄球馆、娱乐电玩中心和家庭生活用品购物商店，以及一些室外餐厅和咖啡馆等。

　　购物中心的拥有者。新加坡购物中心基本由两个不同性质的团体所拥有，一是大型开发商(如远东组织等)，二是管理公司。大型开发商主要将购物中心作为一项商业投资，以租赁为主要收入，大都由自己的员工团体来管理或租赁；也有的将管理工作以合同形式包给代理人。还有一些购物中心分割成几个独立的产权，由小额投资人所拥有，并实际进行经营。

　　购物中心的管理。由于购物中心是一种提供整合性服务的设施，需要一个有效的、系统的组织及运作，所以管理工作至关重要。新加坡购物中心的管理有一个明确的工作流程和管理规范。在组织结构上，一个20万平方米的购物中心，一般有20个管理人员，包括经理、不动产管理专员、工程师、技术人员各1人，不动产专员助理、商场租赁人员各3人等。不动产管理包括人事、建筑物、租赁与承包合同；不动产服务包括招商、消防、行销、空调等，清洁、保安服务大部分是外包。

　　购物中心的主要收入来源。购物中心的主要收入来源于三个方面：一是租金。为了增加营业收入，各购物中心都制定了积极的招商策略，尽力使店铺出租率达到最高，如在一些公共空间(新加坡消防法规规定：一个购物中心只能有60%的出租空间，另外40%必须是公共空间)、平面媒体及楼层空间提高广告曝光率，增加知名度；制作简介手册或海报；发放、邮寄宣传品；定期向承租户征求意见，以与其保持良好的关系。在招商方面，购物中心与承租户的租约大都以2－3年为主，押金在2--3个月之间。租金是固定的。购物中心十分重视“事中监督”，随时检查承租方是否依约行事。二是广告收入，有的购物中心总收入的50%来自广告及展示公共空间的增加。三是停车场的收费以及其它服务性收费。

　　购物中心的设计与重整。从成功的购物中心设计来看，应将每个进驻商店的整体及视觉展现出来，一般让平稳的商店在整个商场的两端，较新潮的商店在中间；购物中心的入口处和停车场的入口处加强灯光照明；高承载的购物中心停车场应经常保养，每5--7年重新整修一次。购物中心进行重整时，大部分都是边调整边营业，以不影响商店正常营业。其整修的主要部分是：加大开放空间，增加采光，装设新的信号装置(如方向指示、停车指示讯号等)，引进专为餐饮店设计的空调，增设电子计算机系统，保持卖场的动线顺畅，提供通往停车场的通道，装设新的安全警卫系统。