【导语】根据郑州市规划，到2020年，郑州航空港区域总人口75万，未来，在该区域工作和生活的人口将达到150万。150万人的城镇规模，商业地产迅速升温，但除了在建楼盘，目前港区更多的是前期大量中小规模临街独立小底商，以及参差不齐的商业形象。这里依然缺乏大型集中式商业，无法拉动区域整体改观。而港区的居民结构特点，又对这儿的商业业态有着特殊的需求。

　　“这儿没有生活”

　　从去年开始，小陈就开始了每天从港区到商都路一家影城上班的奔波。这段路，他每天都要骑着电动车来回花费两个小时的时间。

　　小陈所在的村庄位于郑州航空港的区域内郑港七路和郑港四街附近，从去年开始，周边的门面房房租已经涨到每月每平米两百多，比郑州市区还高，尽管如此，他和周边很多年轻人并没在毕业后呆在家里做二房东，而是选择去市内工作。

　　“这儿没有生活。”小陈说。他要的生活不仅仅存在于住宅里，是在意一个满足更高欲望的“大城市”里。

　　进入2014年的郑州航空港区，到处是忙碌工作的塔吊、拔地而起的楼盘。随着一批又一批国内外知名企业的入驻，这里正成为一个越来越繁华的地方。

　　富士康集团、台湾统一集团、吉林敖东药业、白象集团等国内知名企业及美国UPS俄罗斯空调等国际知名企业的入驻，为这儿带来了大量人气。港区周边的拆迁安置居民带来了新的消费力也带来了令人心动的商机。

　　短短几年的时间，除了塔吊林立的工地，一些商铺、路边小水果摊、饸饹面等小吃店、网吧等休闲场所也参差林立。

　　尽管如此，“特别盼望这里能有逛街的地方。”在综合保税区门口的路边店里陪女朋友一起吃麻辣烫的一位小伙子说。上周日下午快6点时，郑州航空港区保税北路上，不少姑娘小伙儿从郑州富士康科技园大门走出来，到马路边的简易小店内吃饭。对他们来说，港区能逛的地方不多。

　　港区，不应只是中心城区的一个附件

　　根据郑州市规划，到2020年，郑州航空港区域总人口75万，未来，在该区域工作和生活的人口将达到150万。150万人的城镇规模，需要怎样的开发规模，地产商们心里最清楚。 从2012年开始，沃金商业广场，裕鸿世界港、豫康新城、锦荣悦汇城等项目，已经在这片暂时的商业荒芜地开始“掘金”之旅。

　　豫发置业招商中心招商总监王桂军说，航空港区的市场不同别处，随着港区行政机构配置逐步完善，行政、教育、医疗、公检法等政府机关单位入驻片区，衍生出大量消费需求。这里需要更加有规模、有品位、有秩序、有力量的现代商业业态及其格局，这是一个新型特色商圈。

　　仅以富士康为例，1996年富士康内迁深圳，从老街到世贸、天虹、广百等，带动了深圳龙岗商圈的飞速起跳，而在武汉、成都，富士康的进驻所带来的“人口红利”优势，均引爆了当地商圈的大变革。

　　但港区不同于郑州任何一个区域，港区的居民结构，明显存在年轻人多于中老年人，知识和技能型人才多于普通人才等倾向。因此，这里未来的商业业态将更趋新型化和国际化，商业品类将更趋时尚化和新潮化。

　　富士康员工年龄段集中于25~45岁，正是消费力旺盛的阶段，年轻人的消费理念和方式早已与父辈们不同，一些人甚至还是“月光族”。

　　正是这些特色，在王桂军看来，现在修建的港区，应不同于‘卫星城’的概念，建设一个更大规模的港区，其用意就是要创造更多的就业机会、更完善的配套设施以及更便利的生活环境，形成一个相对独立的城市，而不是郑州中心城区的一个附件。

　　“这个地方对做商业的人来说很特殊”

　　但和已经成熟的市区相比，港区缺乏的是真正的城市商业。除了在建楼盘，更多的是前期大量中小规模临街独立小底商，以及参差不齐的商业形象。这里依然缺乏大型集中式商业，无法拉动区域整体改观。但港区的居民结构特点，又对这儿的商业业态有着特殊的需求。

　　这一年多，刘磊和同事经常往港区跑。刘磊目前在郑州市青少年救助会工作，他的工作让他对港区有更多的感受。“这儿的生活太“干”了。”他说。在生活和生存之间，需要缓冲带。

　　他举个例子，比如，下班走进小区，往家走的路上突然看见面包房的招牌、橱窗里的广告，都会得到一种安慰，商业在某种时刻会以其特殊的方式唤起一种令人欣慰的人类的在场感。在咖啡馆里，你也许不会和别的人说一句话，但决不会产生疏离感。

　　他说，你打个比方，现在提倡“第三空间”，这是城市中家庭和办公室以外的公共空间，像商场，在不受功利关系限制的空间里，人们的关系是自由平等的，没有职场的上下等级意识，也没有家庭里各种角色的束缚，可以把真正的自我释放出来。

　　在生活节奏紧张、匿名性强的大城市里，轻餐饮、画廊、水吧，这些空间是人们在家庭和工作之外发展一些非功利性社会关系的理想场所。这些场所会为人们注入一种全靠自我创造出来的活力。

　　“在这儿做商业，可能输入的不单是商业项目，更多的是商业理念。”已经在港区选址的一家零售企业负责人说。“这个地方太特殊了。”

　　“第四代”

　　从航空港区目前的布局来看，除了上述提到的商业地产企业，不乏本地商业大佬。据一位熟知港区商业进展的人士透露，因为很多企业看好这儿的商业潜力，但是或许在定位上有犹豫，商业选址早就确定，但是迟迟没有进一步举动。

　　“确实需要谨慎。”豫发置业招商项目总监王桂军说。豫发置业航空港商业的首发作品，锦荣悦汇城位于郑港四街与郑港七路交会处，是一块占地约8万平方米，总建筑面积30余万平方米的商业项目，属于位于航空港区北部物流商贸区核心商圈，贯穿郑港四街、郑港六路两大商业动脉，将来想做成一个航空港区首个集娱乐、休闲、购物、餐饮、旅游为一体的欧洲小镇风情商业街。

　　悦汇城甚至打出“约会城”的口号。目标直接对准港区庞大的年轻人队伍。这一充满浪漫爱意的定位无处不体现，在前期的效果图中看到，建筑与植物的选择搭配中，运用阳光与建筑的阴影，既能使植物在阳光下自如生长，又能创造出更多咖啡屋下的清凉。

　　注重对气候的考量，高低错落的植物搭配、各种喷泉、喷雾设施搭配，即使在炎炎夏日，也能保证24小时不间断的旺盛客流。仿造香港迪斯尼商业景观，从街道、广场节点、店面装饰、灯光系统、导师系统各方面全面深入打造，与传统商业相比，锦荣悦汇城想做的是以休闲娱乐为主，购物为辅。项目强调从生活情境出发，通过欧洲城堡建筑，营造出别致的休闲购物场所，从而激发消费者的购物行为。

　　看的出，悦汇城不仅要建成一个商业综合体，更是一个生活综合体，强调的是“开放式的街区和体验式购物公园模式”。

　　港区商业，或许能引起本地商业变革

　　这样的定位目前在港区来说还是头一份。

　　“我们所说的‘第四代商业模式’是为了区别传统购物中心的形式，除了原有的购物功能之外，还要体现这种城市生活、休闲体验，甚至是一些交际，且很多方面都要围绕着一个文化核心。为实现这样一个第四代商业模式，着实让我们费脑筋。”王桂军说。

　　据他介绍，为了理解这一模式并真正实施下去，锦荣悦汇城团队特地进行了为期数月的密集调研，了解到周边几乎所有小区居民的消费习惯、休憩需求、出行特点等，然后重新调整业态配比方式。最后项目定性为以“童话世界”为主题，营造港区首个集娱乐、休闲、购物、游玩为一体的奇幻购物城堡。

　　未来，随着大商新玛特、丹尼斯百货的进驻，不同的业态之间互补，商业聚合作用显著化的同时，区域的消费客群也会随之聚集。

　　正是因为有了这一切，锦荣悦汇城的眼光不仅瞄准了本地的消费者，也延伸到了来自于周边县(市)时尚、有活力、追求品位生活的年轻人，还同时瞄准了省外市场。

　　在他看来，接下来就是客流要转变为转变为销售要如何做的问题了。对餐饮、娱乐、服装等行业的商户而言，航空港区的商业变化，一定会带来商业地产的再度升温。