粤港信息报

　　商业和地产本是一对天生的孪生姐妹，我们经常讲的商场和市场，没有商品和服务不行，没有房屋和场所也不行。但由于历史上行业的划分和传统的观念，商业和地产之间的交流很少。1998年，我曾经分别和国内的一些商业及地产商的决策者建议要注意和对方有机结合，但他们均表示不感兴趣。其实，我们熟悉的日本八佰伴、美国麦当劳等从某种意义上讲都是以零售、餐饮为题材，在做地产的生意。(欲知股市神秘K线操盘语言，请点击进入……)

　　七股力量撑起商业地产

　　今天，中国商业地产市场出现的趋热现象自有其现实的原因。

　　中国经济的持续高速增长促进了商业的迅猛发展，商业的发展为商业地产市场奠定了良好的经济背景和基础。

　　中国加入WTO后，国际零售、家居、餐饮、娱乐等商业巨头正在以前所未有的速度加快进军中国市场的步伐，对商业用房的需求剧增，由于这些国际商业巨头更多的是采用租赁的形式，从而大大推动了国内商业地产的发展。(独家证券参考，披露更多内幕……)

　　相当长的一段时期，国内地产商开发的主要品种集中在写字楼和住宅，过量集中开发导致众多的地产商面临着巨大的竞争压力和利润降低困扰。因此，向商业地产这种收益高出住宅2—3倍的边缘产业转移自然成为开发商的首选和新的机遇。

　　拉动地产物业升值

　　商业地产通常被开发商作为促销卖点和商战策略，也是传统上围绕地产综合功能配套的延伸，我们随便翻开一份房地产项目的广告，都会发现商业特别是大型商业被会显著地标注在地产项目附近。日本的八佰伴早年快速发展时期，定下商业项目的同时即将周边的地产范围划定，伴随商业项目的开业，周边地产迅速升值。在其他领域，也有类似事例。一些地产开发商先投资建设一个高尔夫球场，虽然其本身投资大，维护费用高，赢利能力有限，但其划定周边区域的别墅、酒店、餐饮、娱乐等会迅速升值。

　　一般来讲，要使地产物业升值，做旺一个地段，通常是商业先行。在美国，当社区商业遭遇危机时，社区居民通常会集合起来，共同想方设法拯救商业，因为如果社区商业赔钱，导致店面价值下降，其所在的地产物业也会随之相对贬值。

　　企业融资上市需要

　　越来越多的开发商看到了商业高额、快速和稳定的资金流量，因此投资商业地产以改变企业的资本结构，增加企业的良性资产，扩大企业的知名度，为融资、上市创造条件。

　　城市改造带来机遇

　　城市大规模的危旧房改造，使得大量的临街商业用房被拆迁，经营者们急于找到新的经营场所，从而导致商业用房的需求加大。

　　住宅新区大量涌现(独家证券参考，披露更多内幕……)

　　近年城市居民外迁已市是大势所趋，“城市空心化”的趋势愈发显著，在城市的周边和郊区，大批住宅新区拔地而起，人们的吃穿用等日常消费，迫切需要便捷临近的商业设施来实现，为商业地产提供了巨大的发展空间，有些大型成熟的社区商业收益甚至超过了繁华商业中心。

　　城市形象显著提升

　　与经济繁荣促进商业繁荣相对应，作为与人民生活息息相关的商业繁荣对提升城市形象，改变城市面貌，提供就业机会，完善投资环境、增加财政税收具有十分明显和重要的作用。因此，在商业地产的投资过程中，特别是外来的商业地产投资商，往往还被作为招商引资项目，得到当地政府的大力支持。

　　投资意识多元化

　　扩大国内消费需求喊了几年，但可供选择投资的领域还真不多。住宅投资回报缩水，股票市场持续低迷，不少人“买房成为房东，炒股变成股东”。而商业地产相对于住宅和股市，具有回收期短、收益率高、可以享受银行贷款的优势。通常商业地产投资回收周期是6—8年，此后年出租收益率为16%左右。

　　租售经营灵活多样

　　商业地产可租、可售、可经营,进退自如的灵活方式也是吸引投资者的重要因素。出租可获得稳定长期的较高收益，出售可迅速回收资金取得回报，自己经营则既圆老板梦，又投资置业，一举两得。

　　商业地产六大风险

　　在商业地产火爆升温的同时，也蕴藏着潜在的风险：

　　物业形式明显不同

　　商业物业与地产商熟悉的住宅、公建等明显不同，商业物业应具备与之相对应的经营模式和管理人才，否则将会付出惨重的代价。北京盈科大厦建好后，为了引进太平洋百货，仅在设施改造上就投入4000多万元。济南泉城路商业街店铺，由于过于重视城市景观要求，忽视了商业使用功能，陷入了招商难的尴尬境地。

　　因此，开发商业地产不能简单套用住宅的先设计后销售模式，而应先确定经营模式、招商对象和业态需求,进行建筑规划设计，以最大限度地减少日后改造费用的成本，从而降低开发商业地产的风险。

　　竞争加剧价值下降

　　高额利润驱使着众多的地产商跟风进入商业地产的开发领域，由于信息的不对称，在同一区域可能会出现多家商业地产项目撞车的现象，导致商业地产从短缺热销到过剩滞销的严重后果。因此，进行竞争者调查和掌握政府商业规划十分重要。

　　充分认识资金压力

　　大型商业地产项目的招商对象通常是已经或准备进入中国的外资商业企业，由于他们更多地是租用而非购买商业物业，因此若无强大的资金实力并无力自己经营，则很可能会被资金压力逼上绝境，出现新的烂尾地产项目。

　　复合人才严重缺乏

　　商业地产在国内特别是北方地区起步较晚，目前开发商业地产的开发商多为地产商，对商业的选址、功能要求等专业知之甚少，对地产和商业均为精通的复合型人才更是凤毛麟角。人才的短缺导致开发商业地产的风险加大。

　　利润过高产生泡沫

　　目前国内一些城市特别是大型发达城市，由于策划炒作等非理性因素，导致商业地产的租售价格虚高，一些经营者在商业微利时代的大背景下，不堪高价格的重负，很难步入持久的良性经营，经营者的失败最终将会把爆涨的商业地产市场拉下马来。

　　经营理念差异过大

　　商业地产应属于边缘产业，两个行业的差异性很大，经营决策理念也相去甚远。在实际中两方人员之间在决策理念和经营运作过程中，时常产生剧烈的碰撞，达不到1+1=1的统一，不和的最终结果必定是商业地产项目的失败。

　　总之，投资开发商业地产领域前景广阔，充分认识到其存在的风险性，将会使正在趋热的中国商业地产市场一路走好。