国庆小长假刚过去没多久，旅游、美食、娱乐、购物等生活体验依旧历历在目。当然，十一黄金周期间，自然不能错过的就是商家的打折、送礼等优惠活动。对于吃货、购物达人而言，他们对新事物的探索总是乐此不疲，近段时间最受关注的莫过于北市区的昆明广场购物中心和南市区的昆明西山万达广场。

　　目前，北辰财富中心、嘉年华广场、欣都龙城等商业中心并没有能够完全满足整个北市区的消费需求，区域性的商业配套仍然存在很大的提升空间。随着昆明广场购物中心的开业以及更多社区商业的面世，北市区的商业氛围将更加热闹。

　　南征　　南市区购物中心扎堆开业 昆明西山万达广场本月底启幕

　　昆明向南！这是城市扩张的脚步。城市空间的拓展，必然会实现大量人口的迁移，商业需求也就如此而来。与昆明北市相比，一直以低密住宅开发为主的南市区，随着大批量城中村改造项目及新住宅市场的开辟，新兴的购物中心开始在南市崛起，南亚风情·第壹城就是一个典型。显然，南市对于开发企业，尤其是商业地产商的吸引力一直在不断加强。从万达到红星国际，再到堃驰、奥宸，新鲜的商业力量正在区域酝酿。

　　不仅如此，南行之势，还一直延展至呈贡新区。作为一个全新的开发区域，在经历过行政中心转移、大学城落城、基础设施建设完善、住宅开发累计过后的呈贡新区，商业购物中心亦开始呈现出全新的发展格局。未来沃尔玛、家乐福、昆百大等优质商业资源将逐步在区域内落地开花。而新鲜的商业运营企业进驻，也必然为这一个区域呈现出不一样的精彩。

　　就目前来看，即将运营的南市购物中心，其购物的功能正在逐步减弱。生活体验感，正在逐步加强。而对于体验的不同理解，不同的开发企业给出了不一样的答案。奢华、精致、悠然自得？无论哪一种呈现，都将是城市商业的一种全新拓展与征战。

　　市场调查　　南市区是商业地产必争之地

　　对于南市区，每一位老昆明人大多有这样的记忆：十年前，从东南片区的广福路到斗南花卉，再延伸到呈贡新区一带，还是成片绿油油的农田。惨败之景象并未打退开发商对南市区的热忱。2004年，“世纪城”占地近3600亩，建筑面积多达400万平方米的大规模房地产项目破土动工，进行开发建设。2005年，星耀集团一举拿下了占地3500余亩的新亚洲·体育城项目的开发权，省级机关新行政办公区、居住区和第三产业的落脚，不仅使其跃然成为昆明最具潜力的开发区域之一，引发昆明各大房地产开发商争相热捧。万达、红星国际、诺仕达等众多国内、省内房企竞相进驻开发。短短几年内，一个个商业地产项目一路高歌猛进，商业中心建设的步伐如火如荼。十年磨一剑，霜刃未曾试。 如今，经过几年的建设，南市区的商业中心即将迎来集中式开放运营。

　　据云南信息报《黄金楼市》记者统计，南市区多个商业体2014年，均有开业计划，名单包括了万达广场、呈贡百大新都会、呈贡行政中心·新都昌广场、上海·东盟商务大厦、涌鑫哈佛中心、奥宸·中央广场，可以说这些项目都是品牌开发商所打造，如此多的商业体登场，对于南市区商气、人气的提升无疑将是一大利好消息，它们的携手亮相，无疑将拉开南市区商业元年的新序幕。那么，目前这些购物中心，招商情况如何？各个购物中心又有哪些独善其身的特色？对此，《黄金楼市》对此进行了实地调查采访。

　　昆明西山万达广场 还未开业便已名声在外

　　记者调查了解到，南市区等10余个项目都已列出开街吉时；它们多将开街时间，选择在了今年下半年或十一国庆节或年底的春节前夕；在它们看来，借国民长假打口碑，打品牌，来得才有时效，万达广场也不例外。虽然还没有开业，但通过亮灯仪式明暨全城星动嘉年华活动，万达广场在南市区已经是名声大噪。

　　从9时到21时，万达广场各主力店如超五星级万达文华酒店、万达百货、万达宝贝王、万达IMAX影院等将设置几十种异彩纷呈的游园活动，全天候上演，让市民提前体验万达广场繁华生活。

　　当晚，西山万达广场的外立面泛光照明正式启动，昆明的夜空首次出现超过100米的超高层楼体灯光媒体幕墙，这道靓丽的风景也让每一位在场的市民印象深刻。与此同时，张信哲、信乐团、李斯丹妮等流行歌星悉数到场献唱，万达广场日益强盛的品牌影响力加上豪华的明星阵容，不让市民记住万达广场都难。开业前的经典暖场，也为即将到来的本月底开业聚攒了人气。10月14日晚8点，从大商汇驱车驶往海埂路方向，沿途除了零星的小型广场以及散沙装的餐饮店外，别无他物，让这条路略显得冷清，直到万达广场耀眼的媒体灯光幕墙闯进视野。

　　霓虹闪烁的万达广场上，清洁工人正推着小班车在打扫卫生。从外面看，广场内部一间间装修亮堂的商铺清晰可见。外墙上，万达影城大歌星量贩KTV、华润万家进驻的海报格外显眼。遇到家住理想小镇来此遛狗的刘梅，她正忙不迭地以万达广场为背景拍照。“以前遛狗从来不来这边，因为这边除了昏暗的路灯外，一点玩场都没得。”刘梅称，万达广场虽然还没开业，但已经让人感受到未来这一片区肯定或热闹起来，对于周边居民而言，多了个休闲娱乐的好去处，自然很是期待。

　　在调查走访中，能明显感受到市民对万达广场开业的期待，一个商业中心尚未开业就能吸引全部的眼球，这在某种程度上也说明万达集团商业运作深谙其道。

　　请明星暖场、大兴亮灯工程，只是万达在商业中心运营上的小试牛刀，其真正的商业成功秘籍，还是万达大商业面积自持达85%以上，这也让业内有“万达广场到哪里，其商业品牌就跟到哪里”的说法。

　　昆明柳记餐饮管理有限公司杨俊丽曾判断：“万达每到一个城市，无论是商铺，还是酒店等业态都十分火爆。万达的入驻，对其附近的商圈辐射力强；周边商铺、居民小区价值亦十分明显。”

　　诚如云南风之铃市场调查公司石远所言，商业地产的赢利模式不是开发，而是持有和培育，背后反映的其实是企业资金实力、理念、融资能力、运作模式等。

　　红星国际广场 6大特色自主品牌入驻呈现全新“娱乐”时间

　　与万达广场一样，同处于南市区的红星国际广场爱琴海购物公园，其招商已经全面完成，也将在11月试营业。在商业中心遍地开花的南市区，为了做到项目业态差别化，以及与众异，开发商可谓费尽了心思。以红星国际为例，除红星国际广场、红星美凯龙家居中心、爱琴海购物公园等精致项目之外，红星商业更以自有品牌进行标准化扩张，昆明爱琴海购物公园即有红星集团旗下的6大自主品牌入驻。

　　几大“昆明之最”无疑是红星国际业态的一大亮点。昆明首条云南民族风情体验感与诸多国际品牌商家融洽的时尚双街玫瑰天街和鲜花大街，昆明首家真冰场世纪星真冰滑冰场，昆明最大的一站式婚庆服务风尚区“天合婚庆大世界”，昆明最大的室内高尔夫会所“云尚部落”，由红星集团与峨眉电影集团合资打造的昆明首个裸眼4D影城红星太平洋影城，昆明引进的“蚂蚁王国”，红星集团与国际高端酒店管理集团共同打造的星级酒店等。

　　从红星国际广场的品牌规划和布局来看，全新的娱乐方式即将在南市开启—室内高尔夫会所、首个裸眼4D影城，这些词汇对于昆明人而言，都是十分陌生和新奇。而这也成为了众多购物中心转型的重要方向之一。

　　也因此可以看到，南市购物中心的大征之战，正在进入全面的创新之旅。每一个购物中心都在为自己树立一个独特、响亮的广告牌。而每一个购物中心都力求通过新颖来满足都市人好奇的心。

　　万达带来的是一线城市中心的购物体验、呈贡·百大新都会体现的是云南首家上市商业地产企业运营商业的态度；而上海·东盟商务大厦想要答复的是企业对于城市的依赖感、涌鑫哈佛中心想要展示的是“苏商”对于生活的理解。目前昆明涌鑫哈佛中心宝马4S店正式获得宝马(中国)授权；奥宸·中央广场，则更多的将购物的视野投向公园。因为，毗邻滇池区域，优美景色怎么可以缺席？

　　北战　　北市区商气逐步提升 区域性商业体成消费热点

　　对于整个北市区而言，80多万的人口基础形成了扎实稳定的消费群体。一直以来，就近消费成为消费者的习惯，因而，区域性的商业中心也成为北市区居民的一种诉求。此外，新购物中心的开业，成为区域性商业配套的新生力量，成为大家共同关注的热点。目前，新的购物中心正在试营业，而未来如何能够顺利开业，如何才能吸引更多的消费者来消费，这是需要细心经营的。

　　一个购物中心从筹备招商到开业，至少需要一年以上的时间。云南财经大学MBA教育学院不动产投融资研究中心主任周大研认为，购物中心的开业，至少要有三方面的要求，一是招商的入驻率至少要超过80%以上，二是整个购物中心的商业业态配比要合理规划，三是开业的时候，商家要进行大幅度的促销优惠活动，才能把商业氛围做出来，实现开张大吉的好局面。

　　近年来，随着昆明东南西北各个片区的发展，昆明逐步从一个城市中心转变多个城市副中心共同发展的格局，各个区域的商业配套随之而起。除了和谐世纪、北辰财富中心、嘉年华广场、欣都龙城等多个商业中心已经培养了成熟的商圈，即将开业的昆明广场购物中心也带来了新的商业高度。

　　记者注意到，去年10月，滨江俊园俊发商业大道战略商家正式签约，百余商业品牌汇聚一堂，同时也为北市区的商业注入了新鲜的活力。如今，记者到实地走访时，滨江商业大道的商家已经逐步呈现出来，屈臣氏、星巴克等多个知名商家正在装修中，温莎KTV等商家也将为社区提供更多的休闲娱乐。以整个滨江俊园的居民为基础，俊发商业大道作为社区商业，也将会带动周边的消费娱乐。同时，葡萄街区的商业也将为北市区呈现出不一样的街区生活。

　　此外，天宇澜山将推出的具有昆明特色的旅游和休闲街区，以亚洲最大的人工瀑布为亮点，打造出独具人文景观的街区生活，形成酒吧、餐饮、娱乐为主的街区，也成为北市区商业的一大特色。

　　体验　　昆明广场购物中心试营业 多家云南首店入驻聚人气

　　昆明广场购物中心于9月初开始试迎接第一批客人，随后大部分商家陆续开业，国庆期间，整个购物中心70%左右的商家已经正式开业，各种开业优惠活动已经火热开启，吸引了不少的消费者。

　　“昆明广场购物中心正在试营业，商家有很多优惠活动，我们一家人都过来逛逛。匡威、耐克等运动品牌都有打折，平时都不怎么做活动的，现在买非常划算，刚买了一双耐克的鞋。逛累了，我们陪小孩子在三楼的悠游堂玩一会。晚饭打算在这里吃，老东粥皇、表哥茶餐厅都在做活动，正好体验一下。”记者走访购物中心时，李女士和老公在悠游堂休息，旁边还有大包小包的东西。她觉得整个购物中心的环境还是不错的，以后可以经常和家人朋友来这里逛。

　　下午六点左右，在五楼的食尚汇走上一圈，各个餐饮店的服务员正站在门口招呼客人，几乎每家餐饮店门前都摆出了打折优惠的牌子，店里非常热闹，入座率比较高。有店员表示，目前生意还不错，现在还不用排队，估计过一段时间就更火了。记者也看到台北帮厨等不少餐饮店的门店前备了一排整齐的椅子。

　　丝芙兰、星巴克、无印良品、优衣库等多个潮流品牌都分布在商场的入口处。优衣库的广告在购物中心的外墙格外吸引人。进店之后，秋冬装玲琅满目，不少人在认真地挑选衣服。另一端的入口，无印良品目前还在装修中，星巴克有不少人在喝咖啡、聊天。

　　“猫的天空之城、丝芙兰这样的店，都是在昆明的首家店铺，今天逛了一下，觉得很有创意也又有趣。昆明广场购物中心有很多不一样的地方，是目前北市区较为高端的购物中心之一。等到全部装修好了，吃的玩的也就更多了。”住在白云路附近的肖女士说，现在从家里步行出门就可以逛街，方便多了。她今天约住在世纪城的朋友一起来逛，还有地铁可以直达，

　　据云南悦汇商业管理有限公司的相关负责人介绍，昆明广场购物中心对于餐饮、购物、娱乐等业态的规划比较完备，目前商家入驻率已经达到98%以上，整个购物中心更加注重对生活品质的提升和生活方式的打造。项目引进了多家昆明首店入驻，包括国内知名概念书店猫的天空之城、全球权威化妆品零售品牌丝芙兰、特色餐饮品牌川味火锅海底捞等多家云南首店，引领更加具有品味的品质生活。昆明广场购物中心的开业可以带动周边五公里内的消费人群，同时以购物中心具有的特色来吸引更多的消费者来逛商场。目前昆明广场购物中心营业效果不错，预计今年年内品牌开业率可达98%。　　从实地走访的情况来看，记者注意到，目前开业的商家比较吸引人气的主要有餐饮店以及快时尚品牌，此外，猫的天空之城、维意定制等创意商店受到不少消费者的关注。由于白云路站紧邻昆明广场，公交车站也在旁边，交通的便捷也为昆明广场购物中心带来了更多的人气。

　　开业准备　　购物中心开业招数多 体验式消费最聚客

　　随着昆明商业的纵深发展，购物中心依然不再新鲜。而如何在激烈的竞争中最大限度地拉拢客源？如何做到购物中心开业即开门红？不少成功开业的购物中心，在这些方面就做得非常不错。

　　先体验感受再消费

　　从9月底开始，昆明商业正式进入到一年当中较为激烈的开业前营销大战节奏中，各种创新营销方式、各类吸引眼球的开业优惠提前释放信息大批量上市，不过总体而言，购物中心为吸引客流，精心打造的体验式消费环境成为备战开业的一大亮点。

　　相信不少市民对昆明西山万达广场，主楼体的外立面泛光照明启幕首秀还印象深刻，彼时，超百米的超高层楼体灯光媒体幕墙，演绎多种本土化与国际化的图形，金马碧鸡、山茶花、百马奔腾吉祥图竞相绽放，这种“高大上”消费环境提前感受，想必也让消费者对开业后的万达广场充满期待。先体验，再消费，似乎很有道理。

　　开业前请明星暖场聚人气

　　关注就是眼球，明星就是聚集眼球的利器。在商业中心遍地开花竞争激烈的今天，如何才能一炮走红？开业前的明星营销自然不能少。目前，在昆明购物中心开业前的大营销中，节庆事件、明星事件的营销，开发商就十分偏爱。

　　9月27日，昆明西山万达广场举办的亮灯仪式暨全城星动嘉年华活动。一方面选择在“十一”小长假这一节点前开锣，另一方面请到张信哲等明星助阵，把节庆营销、事件营销的牌打得可谓出神入化。而从这一营销效果来看，市民也的确买账，不仅对活动印象深刻，而且对项目开业也极为期待。

　　招商率不足60%最好别开业

　　招商的重要性似乎已经不需要赘述。无论是定制式招商，还是自持品牌管理，一个商业地产项目在开启构思之时即已经开始了招商的准备，而一个购物中心的招商比例要达到多少才能够开业？招商率至少达到60%似乎是起点，全城开业，自然非常完美。

　　“如果新的购物中心开业能保证至少60%的招商率，这无论对所有的租户还是对运营商本身都会带来极大的双向信心。”中国购物中心产业资讯中心主任郭增利如是说。

　　亦有业内人士分析，如果招商率太低，站在消费者的角度看品牌、业态的丰富度不够，前去消费的动力，似乎也就没有那么强烈了。

　　资金强大才是王道

　　“商业不是靠修几房子就能够做起来，它真正靠的是运营。要运营，必须需要有强大的资金流做支撑。”在高新区投资铺面失利的陈森如此感慨。一个购物中心建设之初就动辄上亿元，而在正式开始运营之时，对于企业现金流的考验再次启动。而这也是众多商业地产企业，筹谋上市的关键因素，上市渠道让商业资本运作空间更为广阔，成本更低。

　　开业准备—库存和备货

　　购物中心开业迎客，就像儿媳妇见公婆一样，生怕有什么差池。所以，开业前的方方面面，都要万般准备，作为购物中心运营的灵魂，商品库存和备货一定要足。

　　试想，新开业商场遭遇消费者，销售高峰时段缺少货源，无疑会给初来乍到的消费者留下不好的印象。为此，购物中心开业前，做好库存和备货无疑是营运工作的关键，也是打赢这场开门红之战的前提。

　　没有员工=没有销售

　　“各位领导及好友，本人因工作变动，已经离开原来的公司，将去高新区某购物中心担任招商总监。”最近，在大型超市担任招商经理的刘慧玲在微信朋友圈发了一条短信，她刚被一家专门运营商业的地产公司高薪聘走。其实，高薪挖人已经成为诸多商业地产公司的常态。“商业地产需要具有运作经验的实干型人才，这样的人才，在昆明地产行业十分匮乏，加上商业项目多，人员流动性和灵活性大，购物中心对人才的争夺也司空见惯。”南市区某商业地产项目营销总监坦言。

　　在昆明西山万达广场的护栏上，一则高薪招聘海报尤为抢眼。租赁服务部经理、电商运营专员、电子商务经理等十多种岗位亟待招人，虽然本月底才开业，但万达广场如此高薪诚聘，看来没有员工就等于没有销售，才乃真理。

　　零物流场景打造

　　对于前去购物的消费者而言，他并不关注自己喜欢的物品从何而来，也不想看到卸货、搬运的杂乱场面。而这在不少购物中心还是非常常见场景。如何做到零物流场景打造？让消费者看不见物流？这似乎也是一个必须再完善的点。

　　先行区？你选择什么？

　　对于不少购物中心开业，实现运营部分业态来寻求市民点赞已经非常普遍，而就目前来看，餐饮区先行也越来越得到不少购物中心运营的喜爱。同时，先行区的业态也还在扩张。就拿昆明涌鑫哈佛中心而言，它就首先把车引导至了购物中心内。此外，温泉体验、游乐场等娱乐设施的成功运营，也将开启一种全新的开业大备战模式。　　（云南信息报 记者王亚萍 见习记者 魏莉）