在海曙的青林湾街，青林湾东区某临街住宅底商，原来蛋糕店的门面被拆下，取而代之的是一家水果超市，小区住户张女士说，这两年小区底商的商铺换得很频繁，有的店面一年内就转了3次，这一轮新开的店面类型较之前有了很大的不同，旅行社、培训机构、童书店、银行、保险机构。
住宅底商业态“变脸”，在宁波大部分的住宅小区都在发生，在新小区更为明显，从一个小区底商业态的转变，我们可以看到的其实不仅仅是电商的来势汹汹，还有居民消费方向、消费习惯的转变。
一个成熟小区底商，两年里换了4个租客
住宅底商业态轮换在加速
2005年左右，周女士在自己刚入住的海曙某小区购置了一个50㎡左右的商铺，她回忆说，当时听说贺丞小区那一片小区的商铺，不但很好租，而且转手都非常赚钱，很多人说“一铺养三代”，自己手上正好有闲钱，小区的人群资质都不错，价格又便宜，就买了一个。
周女士认为，刚开发的小区商铺，得先养个三五年，等居民陆续住进来了，租金就不愁了。她说，最先是建材店，后来涨了一些租金，租给了一家服装店，虽然前面几年租金不高，但是很稳定，换掉建材店也是自己的主意。2003年，小区已经很成熟了，入住率高，居民经济条件也不错，以为终于“养出了”，没想到住的人多了，逛商铺的人却少了，临街1/3的商铺都转了业态，去年合同到期，由于租金没谈拢，服装店也走了，又租给了一家卖保健品的，生意也不算好，老板转租给了别人，一会卖玉石，一会卖母婴用品，短短两年内居然换了4家店，而自己家居然还不是换得最频繁的。
而宁波市内的多家房屋中介机构向记者表示，通过中介机构租赁的住宅底商并不是很多，位置不同、面积不同，价格存在很大差异，很难作具体比较，不过近年来住宅底商确实不如往年“行俏”，业态的稳定性不及前些年。
“零售型”到“服务型”
住宅底商从卖产品时代走向卖服务时代
住宅底商是指住宅底部的商铺，一般位于小区临街建筑物的一层、二层，来自于深圳、广州的开发理念。开发商将原本不太好卖的底层住宅转变为对通风、采光几乎没有要求的商铺，不但卖高了价格，还增加了商业配套的卖点，所以在各个住宅项目迅速推广开来。
从住宅的底商发展来看，除去银行、美发这类基础的商铺，主流业态主要经历了三个阶段：
第一阶段在2010年前，高层项目多属于当时的新开发区域，附近配套并不算特别完善，而住户大多来自于成熟区域，所以当时住宅底商业态除了银行、美发这类基础的服务型业态，大多为零售型商铺，服装店、便利店、小超市、药店、小卖部、书报亭，经营的多为日常生活用品，对于这些业态来说，入住率的增加，小区的成熟，必然能带来营业额的增加，所以很长一段时间内，社区入住率高，居民消费能力强，交通便利，靠近成熟商圈，被视为一个商铺能否赚钱的决定性因素，也是评价一个商铺价值的标准。
第二阶段在2010年~2012年间，服务型社区商铺开始出现，健身房、宠物店、花店、甜品店、蛋糕店、高档水果店、咖啡店、房屋中介公司、装饰公司，这些业态随着居民的消费水平、生活品质需求提升出现，同时随着生活区的成熟，超市进驻，居民的基础零售需求被满足，书报亭、小超市这类基础的零售业态开始被逐渐取代。
而现在我们正在经历的则是第三个阶段，伴生着社区的成熟，居民的家庭结构开始变化，与亲子、教育、培训、服务相关的机构开始进驻，来补充家庭成长需求，而在电商的冲击下，一些零售行业慢慢隐退，第二阶段出现的水果店、蛋糕店等业态的同质化竞争开始加剧，传统零售开始加入网销渠道，底商从卖产品时代进入了卖服务时代。
细看这三个时代，与其说是时代变了，不如说是人们的消费习惯、花钱方向变了，除了地段、交通、消费能力这些特点，居民买不买账倒显得更为重要。
电商不是唯一倒逼因素
是否符合这个时代的“便捷”标准才是关键
徐小姐是位80后，家住鄞州一个高档小区，有了网购，她连超市都很少去，所有的东西几乎都是网购，几乎不会去小区门口的超市购买商品，小到家里的调料，大到电器，即使是临时又需要，去的也是附近的超市。
住宅底商近年来业态的轮换，有人爱将其简单归咎于电商的来势汹汹，认为正是徐小姐这种年轻人的消费习惯，导致了住宅底商很难找到合适的，可以长时间持续的业态，而实际上，他们并不是完全不光顾住宅底商，比如她会带家中的狗狗光顾宠物医院，会去小区的洗车店洗车，会把孩子送到小区里的音乐学校学琴。
那么徐小姐这类人群的需求到底在哪里?她举了朋友家楼下一家童书馆的例子，那家童书馆面积不大，做的是童书出租的生意，位于小区比较偏的位置，之前的商铺业态也常更换，如今开了两年多，颇受附近小区有娃家庭的欢迎。很多家长喜欢去那里借书，而不喜欢买书，是因为那里的书新，量大，家长可以细细挑选，比电商上的走马观花更容易找到合适的图示，孩子还能在那里和小朋友一起看书、游戏，参加一些定期活动。徐小姐自己也曾带孩子去过，觉得把孩子放那里很省心。其实买书，一样可以通过电商，从费用上看，每年看的书价格也贵不了多少，喜欢去那里，图的就是省心。她希望自家门口能多一些这种体验感强的商铺。
虽然我们正在经历底商发展的第三个阶段，人们的消费习惯在变化，消费重心在转移，但实际上，家门口的托管班、早教中心、净菜超市、宠物医院，它们的受欢迎，除了很多电商无法替代的因素，归根结底却依然没有偏离住宅底商便捷性的主旨，所以对于经营住宅底商的业主来说，如何找到目前居民真正需要的业态，带来真正需要的便捷，才是让店铺业态保持持久的关键，简单来说，就是搞清楚这个时代需要的便捷究竟是什么。
（现代金报 王薇）