冷静分析 专业策划 找准定位
曾几何时，大连的商业地产项目开发成为众多媒体质疑的焦点，人均1平方米的商业地产面积让很多业内人士认为大连商业地产已经泛滥成灾了。经过1年时间的调整，当地政府的政策调控和市场的消化已经显现成效，目前的大连商业地产市场已经从当初的无序变为有规可寻。市场是试金石，商业项目能够获得市场的认可就要考验开发商的眼光和手段。目前大连市场上的确存在一些规划落后、业态重复、市场认可度低的商业项目，但只要项目定位准确、具有投资价值和巨大经营回收利润空间还是会受到买家追捧的。以位于大连站北的“凯旋广场”为例，其租售合理搭配的营销思路和陪同式经营的先进理念就创造了1个月销售1000余个商铺的奇迹。
今年下半年，大连众多商业项目的集中开业使“招商”成为项目开发企业新的重点工作，“永续经营”变成了大连商业地产界最时髦的字眼。所有现象表明，大连的商业地产并没有成为灾祸，而是步步为营，已经步入良性发展的正轨。
乐观面对“过热”说
有专家认为大连的商业地产项目有些多，认为目前有许多开发商在开发商业地产项目时过多的注重硬件设施而不重视软件设施，只看重环境等方面，而不注重业态、业种等。同时由于定位不准确，许多商业地产项目在建设之初没有系统的定位规划，一边建设一边定位，跟风现象严重，这是盲目建设。另外，商业地产的开发量太大，百姓根本不需要这么大的容量，所以人流少也是难免的。
面对质疑，开发企业显得很平静，他们对自己项目的未来都充满了信心，以乐观的姿态面对信任危机。乐观者认为，说大连商业地产过热只是意识上的误区，不要认为大连的商业项目太多了，不要仅仅依靠人均商业用房面积一项指标衡量是否过热。大连的商业地产是否过剩，要看它的前景。大连的城市发展潜力是巨大的，东北亚国际航运中心的建立、振兴东北老工业基地的有利契机，都进一步奠定了大连在东北亚的经济地位。“大大连”的建设在稳步推进，人均消费能力不断提高，这些都是客观条件上的利好。同时，商业地产的好坏并不是简单的多少问题，布局是否合理也至关重要。大连北部地区、黑石礁以西地区的商业地产仍然有巨大的开发潜力。现在大连的商业项目是相对过于集中，这与过多是两个概念。另外，对于商业地产项目来说，最重要的是经营水平的高低，建一个商场容易，经营好一个商场很难。大连是一个匮乏商业管理人才的城市，商品的贸易代理能力也很低，因此大连商业地产急需解决的不是项目多少的问题，而是如何寻找和培养高级商业管理人才以实现商铺的“永续经营”。
商家比拼“专业化”
大型购物中心和卖场的规划与发展，需要专业的知名品牌企业进驻项目，借经营商的品牌提升商铺的品牌。同时，专业化还需要专业的商业地产服务商的帮助。专业化在商业地产领域的不断渗透首先带来的就是地产价值的提高和物业附加值的提升，这种提升不同于单纯硬件的比拼，而更多的是策划、招商、销售理念的转变进而引发的成效。
前不久，位于大连西部商圈的两个知名商业项目均出大手笔，一个牵手实力雄厚的大商迈凯乐，一个签约零售巨子沃尔玛。罗斯福·天兴国际中心的百货主力店拥有近3万平方米、纵横5个楼层的经营面积，因此它的经营定位和品牌将直接影响到整体商业项目的品牌树立。品牌店铺拥有多年形成的经营管理模式，成功的经营理念带来的不仅是一个店铺的利润，而且是对整个项目的带动。这种开发商通过吸引专业化的品牌主力店包装商业地产项目的做法，不但吸引更多的商家“与贵为邻”的投资经营，也提升了商业地产项目店铺经营的专业化水准。
专业化在给大连商业地产带来有形效益的同时，也从更深的层面上影响着包括商业项目整体包装、产品推广、定位和管理等各个环节。目前，大连已经有专业的商业地产策划公司、管理公司组建或正在筹备，专业化的商铺管理将有效实现项目的保值增值，并让商业项目在后续的管理上实现质的飞跃，从而在真正意义上实现“永续经营”的最终目的。
社区商业成“焦点”
随着大连商业地产开发数量的增加和区位的相对集中，众多商业地产开发企业也的确遇到了如何继续发展的问题。成功开发一个商业项目后，开发商积累了一定的经验，但却要面对下一步开发无目标的情况。在中心区商业项目已经接近饱和的情况下，社区商业项目成了很多有远见开发企业的选择。
社区商业是依托于住宅小区而建的，是一种以社区范围内居民和社区周边消费群体为服务对象，以便民、利民、满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。对于所有的投资者或经营者来说，困扰商业经营最主要的问题是如何吸引消费者，也就是如何保障一个稳定的客流。客流足够大，而且比较稳定，商家才能有生意可做，收益才能有一个最基本的保证，而社区商业带给开发企业的就是长期、稳定的客流和收益。
社区商业所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务和特定服务，这些服务具有经常性、便利性的特点，因此社区商业具有稳定的市场基础，并随着居民收入水平的提高得到更大的发展。大连的社区商业项目经过一段时间的发展，已经从原始的小区公建、底商演变成有规划、有规模、有主题的商业项目。如桃源商城、前城国际美食广场、天河婚庆广场等项目都是根据住宅项目的区位特点、环境特征和消费群体而量身打造的社区型商业项目，这些具有一定规模并充满活力的商业地产项目为大连商业地产的发展指引了新的方向。
事实证明，经过2年的开发、销售、调整、经营，大连商业地产已经步入正轨并成为房地产市场中重要的组成部分，并焕发迷人的魅力吸引着更多的开发企业。但是，需要注意的是，做商业地产项目的开发商，一定要讲实力，要尊重商业地产本身的特点，不能把短期赢利当成惟一目标，多研究前期的定位，后期的招商和管理会让企业受益无穷。
摘自《中国房地产报》