联商网消息：5月28日，恒隆地产以107亿拿下杭州百井坊商业地块，击败了包括九龙仓、华润、新鸿基、银泰、城投（阿里）在内的众多好手。恒隆的到来注定将为杭州商业抹上不一样的色彩。今后会不会改写武林商圈格局？又会在杭州掀起怎样的商业风潮？值得每一位在杭商业地产人士的思考。

对此，《联商网》特别策划“杭州城市商业冷思考”系列报道，对话一批杭城优质商业掌舵人，请他们一一发表真知灼见。

本期《联商网》采访了杭州来福士中心总经理黄加勇，来听听新加坡商业人对恒隆进驻杭州的看法，以及对商场运营、同业竞争以及商圈发展趋势的独到见解。

▲杭州来福士中心总经理黄加勇

恒隆入驻很意外也很佩服

作为杭州市中心最成熟的商圈，黄金地段的区位优势是武林商圈多年“王者地位”的基础。百井坊这样绝版商业宝地自然引来各大地产巨头的激烈争夺。对于恒隆107亿拿下该地块这一结果，黄加勇表示很意外也很佩服。之所以意外是因为毕竟恒隆已经五年没有拿地动作了，这次大手笔入驻杭州，确实是一个爆炸性消息。

而之所以佩服，是因为恒隆有着港企一贯的谨慎风格，在高价拿地之前相信已经做了充分的准备，尤其在商业测算方面。由于百井坊地块100%自持，不能进行散售，资金方面的压力可想而知，恒隆在融资成本以及退出渠道上有优势。此地块规划为写字楼加商业项目，特别考验开发商的营运能力，而这方面恰恰是恒隆的强项。

黄加勇认为，武林商圈需要不断有新鲜血液的注入来保持活力，这样才能在与其他商圈的竞争中保持优势地位。恒隆的到来，对武林商圈来说绝对是一件好事，相信恒隆的商场和写字楼会带动武林商圈和杭州整体商业良性发展。当然，也会带动租金上涨。

商场之间并不是一味的竞争关系

钱江新城作为杭州城市东扩的桥头堡，发挥着中央商务区所具有的综合服务、生产创新和要素集散等功能，为杭州城市东扩进程起到支撑作用。作为CBD商圈，这里虽然没有武林商圈那样成熟的商业氛围，但来福士、万象城和砂之船的鼎足之势，也让钱江新城商圈别具活力。待到今年高德置地广场开业，商业格局基本形成之后，相信这一区域将更具期待性。

对于商圈之内的同业竞争，黄加勇认为，商场之间并不是一味的竞争关系，一个好的邻居能吸引客流带来协同效应。来福士与万象城以及砂之船的关系就是一个很好的例子，三家商场差异化定位，各有主力客群，在发挥各自的优势前提下进行错位发展和良性竞争，给消费者更多选择，从而优化提升整体商业氛围，形成消费虹吸效应共享客流红利。只有这样，才能提升商圈的整体价值，达到共同发展的目的。

据《联商网》统计，2018年杭州有近30个商业项目开业，对此黄加勇表示，数量确实有点多，如此一来就更加考验运营能力。如果大家做好自身定位与招商运营，做好品牌差异化，生存空间还是存在的。但千万不可去模仿复制，这样伤害的不仅仅是自身商业项目，还有所在的商圈甚至是杭州整体商业环境。

“作为新一线城市的代表，杭州城市地位不断上升，国际化程度日益提高，经济发展势头良好，城市规模、人口规模、消费能力都在稳步增长，只要用心去运营，努力提供更好的品牌和服务，就一定有生存和发展的空间。”

商场运营要不断带来新鲜感

不过，要在激烈的市场竞争中存活下来，商场要做的绝不是简单引来客流，做好客流转化才真正考验运营团队实力。

作为凯德集团来福士品牌升级的标杆综合体，杭州来福士中心在建筑设计、品牌招商、场景打造、内容运营等方面不断尝试创新，为杭州商业市场带来新鲜感，为综合体运营模式及城市生活方式提供更多想象力。杭州来福士中心不仅要把消费者吸引来，更要把客流有效转化为精准客户。

在引领杭州商业风潮上，杭州来福士中心可以说很有话语权，去年网红茶饮品牌喜茶杭州首店进驻来福士的盛况以及引发的业界反响仍历历在目。黄加勇介绍称，杭州来福士中心作为杭州首家定位时尚潮流的Shopping Mall，以时尚个性设计师品牌为主打，同时依托凯德集团的全球化商业资源，引入大量品牌旗舰店和网红店，其中，首次进入杭州的城市新品牌（喜茶、言几又、橙天嘉禾等）占比高达30%。

▲杭州来福士中心

此外，过去一年杭州来福士中心自办630乐享季、先锋剧场、时装周、音乐节、圣诞季、跨年夜等商场活动近30场，圣诞季活动期间客流增长超100%。除了商场节日美陈、IP展、PR活动等传统做法，杭州来福士中心还注重与新技术和智能化手段的结合，提升用户体验。杭州来福士中心是杭州最早使用停车库无人驾驶寻车技术、办公楼人脸识别通行服务的商业综合体。与此同时，凯德集团面向集团全场景顾客推出的数字化平台——凯德星，仅杭州来福士中心会员数超23万，月增长率近30%、活跃度最高超50%。

▲跨年夜活动

▲时装周活动

▲音乐节活动

黄加勇表示，杭州来福士中心的商场定位和客群定位不是一成不变的，我们会根据日常经营数据进行重新审视，如有必要会做出调整与修正。运营团队会根据客群数据分析，去调整现有的品牌布局。如果品牌自身推广方式落伍，我们会利用商场优势资源去帮助他们做推广。同时，我们也经常和这些品牌店长进行沟通，以便帮助他们扭转局面。

据悉，今年下半年，杭州来福士中心的雅诗阁服务公寓和康莱德酒店即将亮相。届时杭州来福士中心全业态全部开放，成为真正意义上的24小时精彩不间断的摩天立体城。

▲雅诗阁服务公寓效果图

▲康莱德酒店效果图

凯德目前正在物色杭州新项目

据黄加勇透露，凯德未来在杭州有发展潜力的区域还将布局新项目，目前正在物色。凯德的团队一直在进行调研与测算，并与杭州政府保持沟通，有合适的地块会果断出手，也考虑管理输出的轻资产方式拓展新项目。

目前商业项目前期投入非常大，而房地产资本运作是凯德的强项，未来还会寻找合作伙伴通过私募资金等方式对重资产进行投资，同担风险，共享回报。

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（来源：联商网 张占英）