4月8日，为期两天的“2021年联商网大会暨致敬中国零售20年庆典”在杭州雷迪森铂丽大饭店隆重启幕。 本届大会以“荣光与梦想”为主题，零售精英、商业大咖、政府领导、学者专家、主流媒体等宾朋汇聚一堂，以高屋建瓴之势，把脉时代课题，薪火相传二十载，继往开来启新程。

高端对话环节，在南京睿之新企业管理有限公司董事长苏杰的主持下，宝龙星汇商业执行董事胡珊红、融侨集团商业总经理俞波、苏州达志腾商业董事长陈杰，以及KK集团合伙人舒艳芳四位嘉宾围绕“商业的融合与升华”的主题，进行了观点分享和积极讨论。

胡珊红认为，商业的融合跟升华体现的是生活方式的变化，只要从事商业场所都是围绕生活方式去延展，去呈现的话，这个就商业一定可以做好。

在俞波看来，做商业地产实则是做一个空间的运营——如何在这个空间里面让我们的品牌主能够最大幅度符合消费者的需求，让消费者去喜爱。他认为，升级迭代更重要的是内容和经营理念升级迭代，重在思想。对于外在的形式，即便你的建筑做的花里胡哨，也是不完整的。

陈杰则以一个实际公益活动案例告诉大家，商业的升华某种程度是要超脱商业的概念，体现社会的价值。当你做到社会价值不求回报的时候，反而能取得更大的回报。

舒艳芳分享了KKV品牌是如何通过在品牌空间形象、供应链以及渠道布局上的不断升级、升华，牢牢抓住信息呈现扁平化特征的Z世代消费者的心。

以下为高端对话环节全部内容（经联商网编辑）：

苏杰：首先非常感谢联商网，我也是一个商业老兵，上个环节朱伟提出20年零售时候，我算了一下正好20年，因为我从2001年加入金鹰商贸，也服务了万达，包括之后创建自己商业平台整整20年，我经历了过往20年中国零售的波澜起伏。今天主办方给的话题特别有意思，是商业的融合与升华，谈到融合我们回避不了另外一个词就是碰撞，有了碰撞才会有融合，所以我们有了线上线下碰撞之后的全渠道融合，我们看到不同业态碰撞之后能够生出很多新的零售物种，丰富了商业内容，也拓宽了商业边界。

今天在座四位优秀嘉宾，他们企业都有非常好的实际案例。第一位是胡总，宝龙星汇是特色商业领航者，在准备环节时，胡总也开玩笑能做标品，谁来做非标？我们可以看到宝龙星汇在浙江，在特色主题商业方面做的非常优秀。在做特色主题商业的时候，一定要对文化、建筑有所了解，所以接下来请胡总分享一下商业和建筑和文化的融合。

胡珊红：我们特色商业做的特别早，整个标准型购物中心还非常高光的时候，我们就已经开始做特色商业。宁波1844，我们把这个项目跟宁波开局之年——1844年合在一起做了一个比较有调性的一个商业体。2017年时候，我们在宁波跟宁波大学联合又做了一个青年小镇，这个项目跟宁波大学学校里面社团，以及学生群体进行整合。目前应该是在全国范围内都比较受到关注的一条青年小镇，基本上每周都有领导去考察。在2019年时候，我们做了樱花里巷，这也是宁波的第一个以日系为主题的商业街区，里面30%的产品是由我们公司直营。

2019年，我们在华东地区将一个蔬菜市场打造成了一个特色商业。去年疫情期间，我们还做了义乌的“文和友”。

基本上，我们每年都会推出一个产品，今年的主题街区，我特别想把清明上河图真正在现实里呈现出来。今年，公司会打造一个沉浸式宋代主题商业，到时候欢迎大家到现场看。

从商业20多年时间来看，我们坚信商业和文化、建筑，以及场景的结合是非常重要的。这也是为什么我们这么多年坚持做特色商业。

苏杰：每一个成功作品背后都有非常多的付出，接下来把话筒交给俞总，他是我在万达老战友，后来加入了融侨商业。商业+艺术+社群，做非标定制，包括刚刚开街的福州融侨外滩壹号，也是福州当地网红项目，近期在上海也有一些新项目，请您讲一讲商业跟艺术的融合。

俞波：我们是一家老牌房地产开发公司，已经在房地产开发领域扎根30载。近五六年，我们开始涉足到商业地产领域，刚才主持人讲到话题叫做商业融合与升华，这个话题很大，我想聚焦到自己本行：做商业地产开发，如何去升华、去进化。

十年前电商开始崛起时候，其实我们跟所有零售商朋友是一样的，做商业地产实则是做一个空间的运营——如何在这个空间里面让我们的品牌主能够最大幅度符合消费者的需求，让消费者去喜爱。

我听到刚才有一位嘉宾演讲时候，将消费者形容为渣男。对此，我们深有感触，不管你这个项目做的再好，旁边开一家新的，肯定会造成客流分流，只是影响多或少的区别。我们统计一下在过去五年当中，中国新开业购物中心将近一万家。

这种行业背景下如何破局，如何升华？

2016年，我们开始筹备第一个商业项目，这个项目位于福州CBD，当时大家都不太看好，因为我们旁边有两个几十万方大型的购物中心。当时我们思考如何破局，想到可以结合企业自身一些特点。我们老板是艺术爱好者，平时爱收藏，所以我们就把艺术和文化主题作为这个小型商业综合体的话题。

总面积15万方的小型综合体，包含一家五星级酒店、一个写字楼、和3万多方商业体。我们进行了一系列的艺术包装手段，从形式上，我们做法是给他增加了美术馆，在购物中心的公众空间陈列大量的当代艺术雕塑，油画作品。

此外，我觉得更为重要的是如何去融合，把艺术和商业融合在一起。为此，做了这些事：我们有定期的艺术家作品发布；我们跟福州大学，福建师范大学美术系，美院结成一些合作，经常性会有一些讲座，会有一些艺术类的活动。久而久之，这个项目就从福州众多购物中心里面凸显出来了，很多人会觉得你是一个另类，不太一样的东西，会感到好奇想要打卡。

因为我们项目不大，所以把餐饮和一些适合办公人群零售放在一起，形成了一个小的商业场域。给各位嘉宾汇报一下我们这个项目收益：项目首年就实现自平衡，在福州写字楼出租率只有75%左右的环境中，我们项目常年是100%，购物中心是全满的，我们酒店入住率每年净利润在3千万左右。

2019年．我们把这个项目做了一个资产证券化的产品，融到了25亿，整个项目估值30亿。而实际上这个项目总投入不超过15亿。

结合在这个项目上积累的经验，我们在福州又复制出了另一个网红项目——外滩壹号。

今天我头一回来到联商网这个会场，很想跟在座的江浙一带的朋友推介上海的项目，现在我先把时间给到后面嘉宾，等会下一个环节给大家做具体介绍，谢谢。

苏杰：第三位分享嘉宾是我在金鹰时的老战友陈总，陈总公司的业务包括了购物中心、属地街区、城市改、文化商旅融合。他服务对象包括各类企业，也在接触整个商业运营全产业链条，所以主动提出来想谈一谈在商业领域，投资商，开发商，运营商，品牌和消费者之间的诉求怎么样得到有机的融合。

陈杰：前面嘉宾在讲20年以上，刚才尊敬的老长官，也是带我入行的黄董事长，我1999年就是您的兵，在全中国第二家大润发苏州东环路开业的时候就是您的兵了。

我跟大家汇报一个合作案例，我们管理公司在今年三月份进驻了江苏泰州姜堰一个项目，这个项目开发商来自于河南，对江苏本地市场的资源、市场行情都不熟悉，近14万方的商业分成三个部分。

其中一部分我们把大润发请过去；另外一部分，五、六万方的百货区域，我们找了行业头部的万达。事实上，这两家在全中国还没有合作案例，如何真正产生化学反应？最后这个使命交到了我们团队手上。我们有这样的机会去大润发，跟万达一起去打造这个项目。

截止到我昨天在开项目季度会议时候，我看了下一季度，大润发的吴江万宝店还是达到了两位数的增长。大家觉得实体零售比较困难，比较难的前提下，那个大润发前前后后已经有三位老总去做了调整更换。每年得到黄董他们的接见，甚至今年还给他们待遇和荣誉，做到增长率达到整个华东区前十名的有机会和两位董事长在一起吃饭。我跟区域总，跟总部营运，就跟店里面店长讲我来支持你。

说到融合这个主题，今天最了不起的融合是联商。把各个领域，我们的行业头部们，各个领域优秀都融合进来了，在一起交流。

我们在操盘运营每一个项目的时候，我是怎么考虑融合呢？我是这样考虑的。

我们做大部分都是购物中心，我和团队并没有把每一个项目理解为一种业态，而是更多把它理解为平台。这个平台里面有主力超市，有电影院，有多种业态。除了违法乱纪事情不能做，这个地方只有一个核心任务，我们把人吸引过来。

我们在经营商业体时候，经营理念就一句话，把每一个商业项目品味、趣味、实惠三位一体融合在一起。我们管理公司和团队最大使命，是把五方诉求通过各种各样的方法、策略，最终实现客流健康，商户，品牌销售和租售健康，让投资人或者开发商投资回报稳定增长，这种融合是一种最好的融合。

苏杰：谢谢陈总充满热情的分享。在这个链条上，我们的开发，投资，运营和顾客之间需求如何进一步融合，才能让这个生态系统更加和谐的发展。接下来把时间交给KK集团合伙人舒总。为KK集团这些年在整个潮流集合方面打造了一个新的生态系统，在商业和潮流融合方面做了很多的尝试，接下来请舒总分享。

舒艳芳：非常感谢，我们非常荣幸有这样的机会参加这个活动。刚才主持人问哪些人参与零售十年、二十年，其实我们都不太敢举手，为什么？因为我们还很年轻，我们的品牌是从2014年开始，模式确立已经到了2017年，2017年我们只有KK馆一个品牌，这个品牌主要是做进口品集合店。

2017-2019年，这三年是所有生活消费类品类竞争的红海市场，在红海市场竞争当中，我们也面临了很大的压力，在这种压力下，我们被迫思考如何才能让自己的品牌一直活下去、保持优势的核心竞争力。2019年，我们针对KK馆品牌做了升级，这才有了KKV，它主打生活方式的集合店，在KKV中融合了14个消费品类。我们在做这个品牌的时候的很多思维跟购物中心思维类似——购物中心搭建的平台让所有租户能够在场中得到展示和很好的销售。

做KKV品牌，我们要跟市场上几百个相对比较知名的消费品牌合作，我们也需要规划，在仅有1000平面积范围内如何给到每一个消费品牌合适的位置、合适的陈列面、合适的曝光机会，从而让它有更好的销售机会。我相信这套思维跟购物中心在打造平台的思维一模一样，这一块我们认为跟商业有一些融合的地方。

在经营KKV品牌过程中，从销售数据和各项指标来看，彩妆品类的人气度、销售贡献度要优于其它品类，所以我们在2019年10月份的时候专门推了彩妆品牌线，这个品牌主打国际二线彩妆品牌和国潮一线彩妆品牌。我们依然是做自己擅长的事情，我们搭建平台，让全世界各地优秀彩妆品牌都能进入这个平台当中，能够有展示的机会，也能有销售的机会。

在研究彩妆赛道的时候，实际上我们也从KKV众多品类当中发现了另外一个特别的品类——玩具，通过对于玩具和高端玩具产品的了解，我们慢慢也渗透到了整个潮玩市场。2019-2020年，经过差不多两年时间的打造，我们在2020年7月份开了X11潮玩集合店首店，今年我们正式向市场推出X11品牌。

在集团发展的过程中，我们抱着融合、创新的态度，思考如何更好服务当下主流消费群体。为此，我们的店铺形象、商品陈列展示效果、灯光、场内颜色搭配、终端门店服务、价格，都做了一系列的创新。

这几年有赖于大家的支持，我们所有品牌在市场上的发展都非常迅速，即便是在去年疫情情况之下，我们的KKV和调色师两个品牌也新增了400多家店，今年还会有更高的规划，接下来也需要大家更多的支持，谢谢。

苏杰：谢谢苏总，用非常简短的时间概括了KK集团发展历程、业务逻辑，也非常清晰的表述了KK下一步发展方向。现在四位嘉宾都做了分享，接下来进入第二轮，商业升华是一个比较虚的概念，某种程度上涵盖了对未来的期许和展望，商业未来会变成什么样？商业会带给我们什么？商业会达到什么样的高度？我们想几位嘉宾用简短的话语谈一谈对这个问题的理解。

舒艳芳：其实讲到升华这个话题，我们一直也在思考，我们更多是在研究自己到底应该怎么走。在升华这个板块里面，我们做了很多硬性要求，比如集团会要求旗下所有品牌空间形象每年5月1日必须做一次大升级。

我们研究过很多数据，当下的Z世代，他们的信息非常扁平化。在现在这种信息大流通时代，我们基本上已经不存在信息差异了。但是，这种信息大爆炸时代也会让Z世代的注意力不够集中，对某一个事情聚焦程度不够高的。

因此，我们首先能够想到的是，在空间形象上要不断做升华。能够在每一年推出一些新的形象，能够在他们逛到我们店时候看到，无论是KKV调色师，都始终能够带给他们一些不同的感受。

在产品逻辑上，我们也不断在做升华。我们希望打造的平台能够让更多优秀的产品在我们店铺里能拥有更好的曝光机会，所以在供应链这个环节，我们也不断在升华，不断提升供应链宽度和深度。我们在供应链管理体系上做了特别多工作，其中一个很重要的点是全数字化管理，现阶段集团内部所需要用到的系统全部都是我们自己做的。只有这种情况之下，做出来的系统才能真正匹配到前端业务需求和现阶段业务发展，这个层面上，我们更多前端业务行为是通过我们在后端大数据指导实行的。这个是我们在技术层面的一个升华地方。

此外，在渠道布局上，我们也会有自己升华的地方，这个升华是指我们在渠道布局上并不局限于很多品牌过往传统的一些打法。我们现阶段在全国采用合伙人模式推进全国渠道，布局过程当中，我们也不局限于一定要先布一线，再布二线，然后再下沉到三线，四线。我们是作为一个开放的平台来打造，一二三四线我们同时去做布局。因为现在信息足够扁平化，像我们现在短视频平台，发一个信息出来，实际上无论在哪里都收到信息了。只要你在平台上能够看到品牌一些信息，我们都希望以最快速度开到这个城市里面来，然后为这个城市的年轻消费者提供更多的服务和展示更多更优质的商品。

陈杰：我思考了半天，我分享一个案例。我想问一下在座各位企业家，有甲方，乙方，各个方都有。大家在你城市，你的品牌或者你的项目，你的产品需要去推广的时候，你让全市主流媒体都帮你做推广宣传时候大概要多少钱？50万，100万。我们如果做一个省级主流的电视台和报纸融媒体，要多少钱？200万，300万，还是更高？大家再放开来想，如果你让全国的媒体做一次推广，人民日报多少钱？

结合一个案例，我在苏州园区做了一个项目，典型社区项目。去年疫情期间，我给团队开会，我说我们得做点什么。我们是企业，我们项目是周边社区和居民消费者养活了我们，疫情得干点什么事，那个时候没法方便地出门采购食品。所以，我们就在去年3月5日全国学雷锋日来之前，跟当地的街道，团委，工会，文明办，宣传办一起做了一个公益活动，联合场内商户，每天中午和晚上把肯德基，面包店等门店的食品放在商场门口，回馈社会。

这个事情得到了江苏主流媒体的主动采访，人民日报也专门点赞并转发，如今这个项目已经变成苏州工业园区一个典型爱心公益的一个长期场所，还给我们场地经费，这个时候我们项目品牌得到的升华是远远超出我们想象的。

苏杰：商业的升华某种程度是要超脱商业的概念，体现社会的价值。当你做到社会价值不求回报的时候，反而能取得更大的回报。

俞波：刚才几位嘉宾提到升华，这个词很高。我们平时更多想到的是升级或者迭代，从我们所从事的购物中心行业来讲，过去一代是步行街+百货，后期出现了大卖场。但随着社会经济的发展，收入水平提高，接着出现了商业综合体。以龙头企业来讲，它们现在已经做到了第五代广场。但可以发现，其实它仅仅是从建筑形态上迭代了五代，要讲到迭代升华，更重要的是在内容、运营逻辑及理念是否有得到迭代和升级。

我们现在在上海打造的项目，希望践行升级或者迭代的理念，怎么迭代呢？从建筑设计语言和建筑形态上，我们会呈现出差异化和多样化。比如传统的综合体购物中心，一个大盒子+商业街区、几个主力店都是满足日常民生需求的东西居多。现在为什么要升级？归根结底是因为消费者变了，因为现在消费主力军是80后、90后、00后、05后，这些人已经走入江湖，他们的消费偏好、对产品或者商业的认知、审美，都会直接、间接影响到购物中心的操盘手，怎么让场子经久不衰？怎么持续的兴旺？这是我们思考最多的。

上海这个项目基于前面几个项目的经验，首先一个优势点是地块位于淮海西路，在上海老市区，它有深厚的文化积淀，过去这个地方是宝钢的第十炼钢厂，在九十年代改造成文化创意产业园，我们在2014年收购了这块土地，现在保留了其中一个建筑（炼钢车间）。这个项目我们邀请了日本建筑大师和三菱建筑团队给我们设计了有文化底蕴的建筑，包括老厂房的改造更新。

在这个项目当中，我们希望提供跟传统购物中心差异化的东西，首先我们会做一些文化艺术策展。因为上海是全中国唯一一个做展览可以收门票的地方，大家乐意为这个东西买单，比起过去仅仅为了衣食住行买单，他们更愿意为自己的审美和偏好买单，我们也认为这也是未来中国所谓Z世代消费者的偏好点。另外，我们会根据主题延伸出更多的艺术品交易、拍卖、收藏，用它带动商业综合体的氛围。

我认为升级迭代更重要的是内容和经营理念升级迭代，重在思想。对于外在的形式，即便你的建筑做的花里胡哨，它也是不完整的。

苏杰：谢谢俞总，下面把时间交给胡总。

胡珊红：刚才聊的商业融合跟升华，从商业逻辑来看，其实真正体现的还是生活方式。从20多年商业积累看，目前有一种功能型的社区商业。如何去做好社区商业？更多还是看功能，我们需要把功能做全，然后再体现它的内容。因为它需要是便利，需要的是功能；另外还有一种需要把文商旅结合在一起，目的性比较强商业综合体，但它并不是购物中心。从商业综合体角度看目的性消费，这里面就需要文化，商品，场景，有其他建筑风格的一些融合在里面。我带的团队从2014年开始要去做特色商业，也是基于这个原因。

目前并不是其他东西在变，而是生活方式在变，只要在座所有商业人，所有去从事商业场所都是围绕生活方式去延展，去呈现的话，我觉得这个商业一定可以做好，谢谢。

苏杰：既有案例也有思想，因为时间因素不能展开来讲。但有一条，商业发展演变是一个长期不可逆的过程，也许所处不是一个最好的时代。也许我们又身处一个很好的时代，我们需要不断做融合碰撞创新，让我们的商业变的更加有趣，所以未来我们还是要尊重历史，面对现实，把握现在，拥抱未来。

我们不仅要致敬零售过去20年，还要努力一起创造未来的20年，谢谢四位嘉宾的分享，谢谢大家的聆听。