过去一年熏细心的人们在太原的繁华地段熏可以看见商铺热卖的广告。无论是平面媒体还是广播、电视熏连篇累牍是各家商铺高收益、高回报的宣传，几乎每一条大街都有写字楼出租的信息。商铺果真如商家所说的高回报吗？经过十多天的调查了解，我们认为：

　　乱花渐欲迷人眼

　　最近几年的太原商业地产，正在经历着一场大变局：从传统中心商业圈到非主流的社区型商业，从传统商业街到shoppingmall，从投资商铺的自主性经营到产权式投资……太原商业地产从单一走向繁华，但面对巨大的商业地产供应压力，开发商在物业价格、经营模式、商业形态等方面似乎已难以理清头绪，而不少投资者也在众多的投资选择中徘徊。今年的太原商业地产值得我们特别的关注。

　　1月22日上午，记者来到位于太原市繁华地段柳巷附近的一家购物广场。寒风中，只有几个保安穿着大衣，来回巡视着，而整个欧式建筑的广场空空荡荡，几十个店铺没有一家开业，清一色地在门上贴着出租的告示。新建的时尚购物广场就这么空着，不免让人有一种心痛的感觉。据说，在太原，商铺卖得并不是很好，空置的商铺不少。有人举例说，如位于服装城的鸿金宝，地处闹市的柳巷某广场，刚开始卖得不错，现在还没有开盘。还有人说，商家投资太盲目，太原没有足够的客流量，工资水平不高，购买力有限，建这么多的商铺纯属浪费。

　　统计数字 去年商业地产投资趋于平静

　　1月20日，记者来到太原市统计局，固定资产投资处的张处长给了这样一组数字：2002年，房地产开发投资为29．4亿元，办公楼投资为2．7亿元，商业用房为3．9亿元；房地产销售为82．5万m2熏办公楼销售为4．6万m2熏商业用房销售为6．7万m2。2003年，房地产开发投资为42．6亿元，办公楼投资为3．9亿元，商业用房为9．7亿元；房地产销售为84万m2熏办公楼销售为12．8万m2熏商业用房销售为13．5万m2。2004年1－11月，房地产开发投资为41．5亿元，办公楼投资为4亿元，商业用房为8．9亿元；房地产销售为48万m2熏办公楼销售为3．9万m2熏商业用房销售为4．2万m2。由此看出，2002年、2003年的投资增幅大，销售看好。张处长认为，2004年的数字表明，商业地产的销售、投资比较平静，并不像人们所说的那样火爆，都是炒作的结果。

　　开发商之谜 顾此失彼犹豫不决

　　用“百花齐放”来形容去年至今的太原商业地产市场，太恰当不过。去年，社区中心商业、产权式商铺、shoppingmall、专业市场等各种形态的商业地产项目一股脑地冒出，太原商业地产呈现井喷行情。太原市商务局商业网点办公室的数字显示，目前太原市已开业、建筑面积在5000平方米以上的大型商铺超过100家，总建筑面积达134万平方米。从前年至今，太原市上市销售的十多个商铺项目中，开门营业的商铺不足60％，建筑面积超过100万平方米。

　　一边是市场的无限扩容，一边是市场消化能力的相对减弱，直接后果则表现为商业地产存量面积进一步扩大，投资风险也相应增加。太原中小投资者的选择也变得异常尴尬：在中心城区的商业铺面投资中，如今自主经营的沿街铺面供应量非常小，而且物业的单位价值巨大，此时产权式商铺几乎成为重要选择，但开发商承诺的投资回报是否能兑现，不少投资者持怀疑态度。

　　专家之言 产权分离风险大，投资商铺慎考虑

　　一位不愿透露姓名房地产的业内人士认为：太原商业地产的销售绝大多数是所有权与经营权分离，这是不成熟的商业机制。商业最重要的是软件即经营管理。而如今的太原商业地产，是把一块蛋糕分开了，现铺从整体经营权分离成功的例子不多，失败的案例不少，如太原的东方红鞋城。华宇、贵都的效益好，并没有分离产权。开发商的广告做得好，承诺得好，真正的风险是谁接最后一棒。在太原投资商铺风险非常高，不仅要考虑发展商的实力，还要考虑地段、业态的形成，最重要的是看商场的管理能力，考虑靠什么赚钱。

　　一位在房地产做了七八年销售经理的业内人士向记者道出业内的真相：其实谁都知道，而大家都不愿说出来，作为一种新兴的营销模式，产权式商铺较好地解决了投资主体的分散与统一经营的矛盾。作为一种投资手段，属于风险较高的投资，其中暗藏的危机主要集中在“商铺卖出去后的经营管理上”。目前，市场上的诸多项目都打着“高额返租、到期回购”牌，但对投资者而言，经营公司届时是否如约返还稳定回报以及到期回购等约定义务，是投资者面临的首要风险。而开发商的经营行为既然是市场化的行为，就一定存在风险和不确定性。应该说，无论何种形式，理性的思考和慎重的操作都有可能获得理想回报；但也不可否认，由于产权商铺投资涉及开发商、客户、经营公司等多方主体；买卖合同、租赁合同等多层法律关系；因此产权式的投资行为远比单纯的房屋买卖行为复杂。另外，产权类投资的年限动辄达10年、20年，因此也存在着更大的不确定性。这样，客户在选择过程中，如何进行甄别，如何最大限度地保护自我利益、规避风险就变得尤为重要。

　　目前市场上商铺林立，并非“处处是金砖”，市场经营状况千差万别。购房人选择产权式商铺，除关心地段与价格，投资者还应该格外关注开发商的背景和经营管理公司的实力。产权式商铺的价值有两部分，一是房地产本身的价值，二是商业价值。房地产的价值浮动不大，但商业价值却因项目的风格、经营者的能力不同而有所不同，弹性很大。这就要求投资者必须客观分析交通、区位、人流量等外部环境因素，还要考虑商铺的开发商、经营商等各方面的资质和水平，尽量选择名气大的开发商、成熟的经营团队。

　　目前，产权式商铺目前通行的做法是开发商只建不管，商铺售完后抽身，委托一家运营公司具体经营。这造成一些急功近利的开发商不是从今后经营的角度来设计楼盘，而是从销售难易的角度去设计；还有些缺乏经验的开发商为了转嫁风险，尽快套现，根本不重视商铺的后续经营。而一旦日后的经营真出现问题，开发商早已套现并获取了丰厚的利润，运营商也可以临时退租，留下的“苦果”只有业主慢慢品尝。同时，由于在商铺分割的方法和技术参数上缺乏相应健全的配套法律，签订合同不慎容易出现误解和纠纷，加上开发商这个大业主将产权转移到各个小业主手中，未来该商业的经营业态很难得到统一管理，如果遇到该商业项目的经营出现问题就很容易影响双方当事人的利益。购房人可以通过签约防范购买商铺的经营风险。比如设定一些条款，约束开发商对所承诺的投资回报进行担保，如无法达到开发商承诺的回报率，开发商要承担责任，担保方承担连带责任，防止开发商“一走了之”，购房人损失无人赔偿。

　　写字楼销售也不理想

　　山西广宇房地产商务有限公司的王丽娜总经理认为，从全国来讲，产权与经营权分离都是成功的例子鲜有。她又从写字楼的出售情况分析太原商业地产的现状：太原是省会城市，没有基地效应，即从政治、经济、旅游、文化等方面没有很强的辐射作用。据她了解的情况，太原市的写字楼销售业绩也不容乐观，往往同一地理位置的住宅楼卖了，而写字楼却销售不畅。

　　相关链接

　　日前，在上海举行的“2004年中国商业地产论坛”上传出的关于商业地产的“盛世危言”，值得关注。

　　与开发商的观点不同的是，根据权威部门统计，目前全国每年新增的商业地产面积占到整个商品房市场新增量的10％到15％，但是积压的面积却占到整个商品房积压量的25％以上。商业地产分析专家卜广顺尖锐地指出，眼下全国的商业地产市场简直“有点疯狂”：大小城市不顾当地人口和经济的具体情况，动辄上马面积达十万平方米甚至数十万平方米的shoppingmall。“很多开发商，根本就不懂什么是商业”，结果，由于没有足够的商户，很多商业地产成为“孤独等待的空城”，等于再造了“城市的垃圾”。

　　中国房地产业协会副会长顾云昌说，住宅商品房的成本主要是土地、建材和后期的物业，但是商业地产注重的是用于经营以后带来的利润，因此开发商要面临更大的风险。所以“在开发和经营上，应该是‘先招商后地产’，而不是相反，同时政策和法规也亟待完善。”

　　据悉，我国首个《城市商业网点规划和管理条理》已起草完毕，有望在明年年初由国务院颁布实施。按照《条例》规定，城市商业网点的规划将由过去的城市规划部门一手制订改为与商业部门联合制订，并且在设立面积超过10000平方米的商业设施时，要经过听证和审核的程序。专家称，这将有助于改变当下各地商业地产“靠钱说话、一哄而上”的“乱局。（山西日报）