作为亚洲最大的上市房地产公司之一———新加坡嘉德置地的在华全资子公司，凯德置地从1994年进入中国市场开始，逐步立下了自己在中国发展的规划方向：全力打造一条包括住宅、商用房产、酒店、服务公寓、物业服务和房地产金融等核心业务在内的房地产产业链。而2005年是凯德置地进入中国市场第二个十年的开始，如果说第一个十年是凯德在中国市场试水的十年，那么下一个十年凯德的发展目标又将是什么？为此，记者采访了凯德置地总裁林明彦。
十年成绩斐然

　　2004年4月，凯德置地北京业务正式启动；7月，广州分部正式成立；9月，凯德置地在北京的第一个中高档住宅项目“上元”正式开盘；11月，来福士广场以100%的商场出租率、98%的办公楼入驻和比开业初期高出3倍的营业额迎来了它第一个生日。

　　林明彦介绍说，十年来，凯德置地在中国的投资规模已将近180亿元人民币。公司在中国成功开发和正在建造的住宅已经超过11000套，主要分布在上海、北京和广州；拥有或管理着国内14家大型的商场和写字楼，其中包括嘉德置地在2004年圣诞前夕收购的6家以沃尔玛为主营店的商场，以及年初与北京华联集团合作拿下的两家商厦。此外，同属嘉德置地成员的雅诗阁集团已经成为中国最大的服务公寓运营商，并成功把旗下的三大品牌全部引进中国；宏腾国际则以上海为基地在全国范围内从事着房地产管理和咨询服务业务；而来福士控股集团也已于本月与上海静安城市建筑发展公司正式签约，将合作在上海经营一家“瑞士酒店”品牌酒店———上海宏安瑞士大酒店。

　　林明彦认为，凯德置地这些年来在地产业所出现的蒸蒸日上的势态，正是他们强化了本地团队管理的结果。他说，你的团队必须对当地的法规和条例耳熟能详，并且对本土市场的要求有相当程度的了解。林明彦的求贤若渴、不拘一格的人才模式，一直吸引着各路豪杰。现在在上海、北京、广州等城市的大多数凯德员工都是来自这些城市及中国其他地方表现出色的人才。随着时间的推移和中国市场经济的推进，林明彦相信高级员工的本土化进程也能在一定程度上带动凯德置地的本地化。而这种本地化的进程，无疑会降低了凯德置地的房地产开发的风险。

　　2005年目标重定

　　林明彦说，2005年前是凯德置地有规模地向全国范围发展住宅及商用房产试水的十年，2005年后的十年是凯德置地向着打造完美房地产产业链目标着力挺进的十年。也就是说，2005年，是凯德置地在中国发展承上启下的一年。

　　在住宅方面，凯德置地在上海、北京、广州三地都会有多个新楼盘推出。其中位于上海宝山的“柏丽华庭”，总建筑面积约84680平方米，位于闵行华漕镇的“西郊·林荫湖畔”总建筑面积约109100平方米；在北京，除了“上元”会陆续推出B区和C区以外，在未来3年将在朝阳区有一块建筑面积为65500平方米的土地有待开发；另外，凯德置地在广州市天河区获得了一块18436平方米的土地，用于在广州的第一个综合项目的开发，这幅地块在未来3年内可以开发成为总建筑面积约为106000平方米、约400套的住宅和192套服务公寓。

　　在商业房产方面，去年12月23日，嘉德置地在中国设立的第二家全资子公司嘉德商用中国投资有限公司与深国投签署了一项合作框架协议，以9.98亿元人民币收购了6家沃尔玛为主营店的商场，占51%的股份；另外，仍以51∶49的股份比例合作成立了一家管理公司，对这些和今后收购的商场进行管理。这6家商场规模在4万到7万平方米。2005年1月4日，合作框架协议再次在北京签署。嘉德置地再度斥资17.46亿元人民币100%收购了北京华联集团旗下的安贞华联商厦和望京华联商厦。无论是与深国投还是北京华联的合作，协议里提到了在条件适合的情况下会再次对两家旗下尚未被收购的购物中心项目进行收购。这两项框架合作协议所涉及的购物中心最终将超过20家，面积110万平方米。如果时机合适，会将这些项目打包成“中国商业地产基金”，并希望能在两年内上市。但前提是规模要达到一定程度，不过也不排除建立一只私募基金的可能。

　　林明彦说，商业地产虽然和住宅地产一样，都需要开发商对市场定位、设计、开发、招商和管理等作出自己的判断和理性分析，找准切入点，但它的开发并不仅仅是像住宅那样造好后把它销售出去那么简单，商业地产的定位和开发，必须有一个潜在的资本分析，进而为其把脉。现在上海有越来越多的ShoppingMall，要在激烈的市场竞争中脱颖而出，林明彦认为没有自己的特色是不可能的。像打造任何一个商品一样，开发商铺也要对其进行市场定位，不仅要准，而且还要有新意、有创意。
房地产基金是重要融资渠道

　　嘉德置地集团发起了新加坡第一只，也是亚洲地区的第一只上市房地产信托基金———嘉茂信托，也正是这个基金成功掀起了亚洲国家成立上市信托基金的热潮。另外，嘉德置地在新加坡、中国和日本等地都拥有私募基金。可见，房地产基金是嘉德置地相当重要的融资渠道。

　　凯德置地中国住宅基金是由集团在2003年10月成立的，规模约5亿元人民币，是国际上同类型中国专项基金中较大的一个。林明彦表示，主要投资人来自亚洲，基金在中国境外募集，以股权方式参与中国主要城市的中高档住宅项目开发。目前大部分资金已经投资在上海、北京和广州的5个项目，它们分别是上海的天山河畔花园和即将于今年开盘的闵行西郊·林荫湖畔，北京上元和朝阳项目以及广州的天河项目。

　　林明彦说，在政府银根收紧的情况下，凯德置地的投资并未受到太大的波及。他说，收紧信贷并不出乎意料，银行对于房地产项目贷款一向是很谨慎的。他们理解并欢迎中央政府为抑制房地产投机、维持一个健康发展的房地产市场所做的一切努力。他认为，这一系列政策并不会影响到真正的投资者，对市场的稳定发展有重要的意义。凯德置地是一家国际性的房地产专业公司，具有丰富的房地产开发专业经验，在中国市场也取得了不错的业绩，建立了很好的口碑，所以即使在目前宏观调控的大环境下，各家银行还是争相与其合作，视为“优质客户”。随着单一资本的逐步淡出，凯德将面临更大的机遇。

　　林明彦透露，未来的几年里，基金收益会慢慢实现，预计能够达到投资者的回报需求。同时，凯德也非常重视与金融机构的合作，因此他们的项目也常常能够获得国际性财团的积极支持。当然，凯德还会探讨其他一些融资渠道的可行性，例如房地产信托、上市等。欧美的基金从去年起在上海也有抢滩着陆迹象，一些商业地产开发商也跃跃欲试。对此，林明彦分析，目前的基金有两种形式：一小部分是直接参与项目运作，而相当一部分则是有“保底”回报条件的“软着陆”。从开发商角度，后者并没有转移风险，实质是变相的银行贷款，并不是真正的基金融资。林明彦说，凯德在资产管理中比较注重“有盈利的增长”，注重积极改善资产结构，致力于提高资金使用效率，以不断提高股东回报，同时为客户创造更“增值”的产品和服务。