深圳国际信托投资有限公司(以下简称深国投)和国际零售业巨人沃尔玛的关系一直很“铁”。


　　沃尔玛1995年入驻中国第一站是深圳，而沃尔玛选择的合作伙伴便是拥有非常深厚的政府资源，投资领域涉及房地产、零售、证券、高科技等多种行业的深国投。

　　据悉，1995年，国务院特批深国投与沃尔玛在深圳成立了沃尔玛珠江百货有限公司；2003年经批准更名为沃尔玛深国投百货有限公司，其中沃尔玛持股65％，深国投持股35％；2003年4月，深国投在深圳注册成立的深国投商用置业发展有限公司（2004年12月31日更名为“深国投商用置业有限公司”），就是为了配合沃尔玛在中国的快速发展而专门成立的一家开发商用物业的房地产公司。

　　此后，在成立不到两年的时间里，该公司已与沃尔玛共同在北京、深圳、重庆、成都、长沙、南昌、青岛、杭州等30多个城市完成了市场调查、前期选址等工作，2004年开工建设了多个项目，建设商业项目面积达到70多万平方米。

　　截至目前，这一“梦幻组合”已在全国18个城市开设了38家沃尔玛商场。

　　现在，沃尔玛又联手深国投紧锣密鼓构建更大的扩张平台，一场新商业地产风暴正悄然袭来。

　　“圈地”风暴席卷全国

　　最近，沃尔玛和深国投这对组合到处出击，大批购买商业用地，其势头令同业望尘莫及。

　　在东莞，沃尔玛深国投这对组合掏出1.1亿元，一口气将东莞市两块黄金地块的使用权收归囊中。行业人士惊呼，素以玩转资本经营魔方著称的深国投正式登陆东莞，其携手沃尔玛以“资本与商业”先入为主的开发模式进军东莞商业地产很可能冲击东莞现有的商业地产开发模式和既定的商业格局。

　　据悉，沃尔玛在东莞的投资已经超过16亿元。“沃尔玛是东莞企业最大的下订单者，也是最大的采购者。”有内部人士向记者透露，由于深国投良好的政府背景，在此次土地竞标中几乎没有任何对手。另外，东莞土地交易中心要求竞投者必须具有世界500强企业资格。仅这个要求就为沃尔玛“过滤”了很多竞争对手。

　　沃尔玛人士声称，沃尔玛将在随后采用更密集的战术来布局珠三角。

　　几乎同时，沃尔玛深国投联盟又迅速拿下了位于杭州西湖区的一块商业价值十分诱人的商业用地，情形与东莞如出一辙。该地块出让条款也要求：竞买单位须引进一家或一家以上2003年世界500强企业进驻该商业中心，竞买报名时须提交该世界500强企业在华公司的书面确认函。沃尔玛没有竞争对手。

　　虽然沃尔玛与深国投联手“攻城掠地”，但却一直是以深国投商用置业有限公司的面目公开操作。

　　这种操作组合并不仅仅是一个普通的商业扩张，而是一次形式上的试探。因为，在深国投与沃尔玛组合下又新增加了一个合作者，构成了“铁三角”关系。这个新来者就是新加坡嘉德置地集团。正是由于嘉德的加入，导致了深国投商业地产操作模式呈现出新的形态变化。

　　打造商业地产基金
　　谋求海外上市
　　据记者了解，在沃尔玛的牵线之下，深国投和嘉德联姻。双方拟订了一个宏伟的计划，即：把开发的购物中心与商场项目打包后成立商业地产基金，到新加坡上市。

　　近一个月来，嘉德置地在国内“大手笔”迭出：在南方，与深圳市国际信托投资公司（简称“深国投”）签署合作框架协议，以9.98亿元人民币收购了“深国投”旗下6家以沃尔玛为主营店的商场，占股51％，同时双方成立一家管理公司，对目前和今后共同拥有的商场进行管理，嘉德置地占股51％；在北方，与北京华联集团合作，斥资17.46亿元人民币100%收购了北京华联集团旗下的安贞华联商厦和望京华联商厦，双方还各占50%股份成立了一家管理公司，对望京以及双方今后共同拥有的商厦提供市场营销和商业管理服务。

　　嘉德置地全资子公司凯德置地中国控股集团总裁林明彦说，嘉德置地今后还将寻找合适机会对“深国投”和北京华联旗下的其他项目进行收购，预计收购的商场和购物中心总数将超过20家，总建筑面积达110万平方米。嘉德置地10年前进入中国以来，累计在华投资规模已近180亿元人民币，正形成一条包括住宅、商用房产、酒店、服务公寓、物业服务在内的房地产服务链，今后的一个发展重点是房地产金融服务，力争设立中国内地第一个外资房地产基金。

　　据了解，凯德的拿手好戏就是建立房地产各类基金，将这些基金运作上市。早在2003年10月率先在中国设立一个私募住宅基金，规模约５亿元人民币，基金在中国境外募集，以股权方式已参与了上海、北京、广州等内地中心城市５个中高档住宅项目开发。下一步，嘉德置地计划将以商用房产为主的项目包装成新的基金，并希望能在两三年内上市。

　　而深国投对商业地产寄予了前所未有的希望。

　　2004年是深国投经营最为困难的一年，深国投的三个主要投资企业出现较大幅度的亏损。公司的盈利来源缩小，给公司经营带来空前经营压力。而商业地产这一块业务是最大的亮点。

　　毫无疑问，深国投商用置业公司是系统内的明星公司。2004年它完成了45家商用中心的选址和确认，动工在建项目达11个，准备动工项目17个。完成投资额21亿元，实现利润3.35亿元。

　　不仅仅是利润数字。深国投商用置业公司承担了与沃尔玛这样大公司合作，并且延续商业地产开发模式探索的任务。这次跟嘉德成立合作基金就是试探之一。

　　里应外合 一路通畅

　　 “沃尔玛在国内扩张都是以租赁的形式与商业地产开发商合作。即使与国投置业，长期以来它们也都是业主与承租商的关系。现在，商业地产基金有助于沃尔玛与合作伙伴稳定合作关系，一方面可以迅速打开资本市场，另一方面，也是最重要的，将为沃尔玛解决选址与物业建设的后顾之忧。”有内部人士这样分析。

　　无疑，这将对国内本土的零售业构成无比强大的冲击。国外零售巨头在国内扩张面临最大的问题是选址和物业管理。一旦有一个实力强大的地产商帮他解决了商场或购物中心的选址以及物业建筑的问题，那么今后的道路将变得平坦无比。

　　值得注意的是，在2004年12月11日中国零售业全面开放日期临近之前，外资零售巨头就开始研究新的对策。这种联合专业地产商的方式减少扩张阻力，同时开发新的商业地产模式的策略越来越成为主流手段。曾有消息称，包括高盛基金、美林证券、雷曼兄弟在内的海外投资基金欲买下上海北外滩飞虹路附近的整条商业街。据记者了解，目前，这一商业街项目还处于谈判阶段，不排除商业界资产整体打包对外出售的可能性。

　　现在看来，沃尔玛深国投打造的这种全新商业地产模式已经成为这种试探的先行者。