上个礼拜，去看了刚开业的成都天投·方圆荟。（下称天投方圆荟，后来项目方的朋友说只是试营业，可能是前宣信息我们理解有误……）

方圆荟的业主是成都天投集团，运营方是首次进入成都的世纪金源商管团队。

早高峰时段，穿过了两段截然不同的天府大道之后（天府五街以内，堵到怀疑人生；从天府大道南段开始便一路开阔、畅通无阻），我终于来到了兴隆湖畔的天投方圆荟。

但车刚进停车场，我就有种隐约的……踩雷感——

整个停车场都比较粗糙，更像是一些普通住宅小区的停车场水准，和我所见过的大部分购物中心的停车场从整体环境到细节都差距明显。

以电梯厅为例。

与大部分的购物中心十分亮堂的甚至有灯光和音乐指引的电梯厅不同，天投方圆荟的电梯厅入口我绕了很大一圈才终于看见——没有任何装饰和视觉、听觉指引的，一个非常不显眼的小入口（抱歉此处忘记拍照，去过的朋友可以帮我在留言区佐证下）。

而且，整个停车场应该只有一个电梯厅到项目内（如果有第二个，要么是当时没开放，要么是我实在没找到）。

当然，我宁愿相信这是因为开业初期尚未准备充足，希望后面运营与团队能够改善这些关乎顾客对项目第一印象好坏的「小问题」。

坦白说，这个被大家笑称为「电饭煲」的项目，其实从区位条件到外观模样，都有看点和亮点。

只是，当走进项目之后，里面的业态品牌，以及部分物业细节，也的确会带来明显的心理落差。

鉴于项目可以分享或值得分享的内容确实不太多，所以我就简单地从区位环境、物业条件、招商情况几个维度打个「主观分」，然后稍作解释吧。相信也能让大家对天投方圆荟有一个比较完整的印象。

01、区位：80分

区位应该是天投方圆荟的一大优势，也是在我个人心里得分最高的一项指标。

天投方圆荟位于天府新区科学城板块，是规划的天府新区的潜力CDB区域，区位条件绝对上佳。

项目北面背靠鹿溪河生态区，南侧紧邻兴隆湖湿地公园，往西还有举步可达的天府科学城山地公园。虽然目前看来远离市中心，但是地铁1号线兴隆湖站可直抵项目，所以交通便捷性并不差。

或许也是因为区位的优势，天投方圆荟在「公园城市」的政策指引下，将项目的外部空间/外街部分，打造得非常有户外公园气息，大量绿植带来的生态环境，会给人留下还不错的第一印象，所以从外面看，整个项目与区域的环境气质还是比较契合的。

虽然现阶段科学城板块的日常还略显冷清，但随着未来片区产业持续导入，居住及办公人群逐步丰满，这里的区位和环境，实则非常有利于形成一个全新的商业中心。

02、物业：65分

单从项目的外观来看，天投方圆荟的建筑设计和内外空间结构，可以说是在平均水准之上的。

先看一组外观照片，眼见为实吧👇🏻

因为外部轮廓酷似电饭煲的形状，所以不少消费者就给其取了一个还算亲切的绰号——电饭煲。

*项目鸟瞰效果图 | 据2021世纪金源商业季刊

有一说一，屋顶空间、多层退台、下沉广场、生态外街等这些设计，其实都是物业空间这一维度的加分项。

可能也是因为本身盒子的体量并不算大，所以室内的动线其实比较清晰，一个主中庭，三条主动线，任谁都不太可能会迷路。

虽然看起来物业空间是还不错的，但我还是只给到勉强及格的65分。

这是因为，即便抛开停车场情况不谈，天投方圆荟在物业层面还是有一些细节上的瑕疵和不友善的设计。

比如，造访当日是雨天，刚走进项目一楼，就看到空荡的中庭放着一个告示牌和一只水桶，因为中庭天花板在漏水👇🏻

又比如，2楼的女厕，仅有两个洗手池和三个蹲坑。

这对于很多单日客流动辄「数千人次」甚至「上万人次」的大部分购物中心而言，显然是不太友好的，一定会影响到消费者的购物体验（何况女厕相比男厕更容易出现排队情况）。

不过，好的是目前看来卫生间还比较干净整洁。

一个购物中心的颜值固然重要，但也不能金玉其表。

毕竟，所有项目都是希望消费者能走进去，真实地体验和感受商业空间及服务细节，进而产生购物欲望与社交需求。

而不是单单从外面路过拍个照片，然后说一句，这个项目「长得还不错」。

03、招商：40分

为什么招商只给了40分？因为，无论从开铺率，还是品牌级次及知名度，天投方圆荟的表现有点让人跌眼镜。

先说开铺率，虽然我不清楚一共有多少个商铺，但肉眼可见的是，3楼往上几乎全是围挡和空铺。所以，目测开铺率不到60%（其中有一个类似主题餐饮街区的区域——二十八间集市，目前也暂未开放）。

1楼有已经露出的品牌但并未开门营业（比如面积并不算大的小米和荣耀），还有一家展面很大的餐酒吧正在装修中。

作为开业品牌最多的一层楼，天投方圆荟应该是把绝大部分市场熟悉的商户都放到了这一层。

比如，2号门入口两侧的Tims咖啡和麦当劳，其中Tims是天府新区首店。

*抱歉没有拍到完整的品牌门头，摄影师说实在是不想拍

1楼靠近出入口的外街还有另外品牌，分别是咖啡/饮品和简餐/汉堡——Mr.Mo Mu和GINO WU。

围绕中庭一周，有四家主力店铺，分别是：

-快成为商场标配的名创优品（在我看过的全国有限的购物中心里，名创优品出现在1楼且在中庭最显眼位置的情况还是头一次遇到）；

-写着「成都首店」的WHIKO谜の生物新派零食（暂不确定是否为长期商户，探访当日尚未开业）；

-临期商品集合折扣店嗨特购（该品牌与名创优品相比，门店面积并没有大多少，可将其理解为低配版或缩小版的奥特乐）。

另外，靠近1号门通道的两侧，还有几家运动及快时尚零售，如Adidas、回力、C&A（C&A有两家相邻的铺面但彼此并未连通，回力的店铺面积相对较小，挂着Adidas门头的店铺面积不大且从产品构成来看更像是集合店）。

*emmm......这家店我实在不好说

2楼品牌的市场知名度就更低了。

从已经开出的品牌来看，2楼主要集中在儿童成长类业态（亲子游泳中心、儿童室内运动馆、舞蹈教室、儿童娱乐等）和生活配套类业态（老井口腔、丝域养发等），其中还穿插了几家我个人并不熟悉的零售服饰。

补充一句，部分楼层因为层高关系，再加上没什么店铺开业，灯光也比较暗，所以会给人空间比较压抑的感觉，以2楼为例👇🏻

上图光线后期进行了二次加强

踩盘当天，可以走到3楼，但是3楼几乎没有店铺开业，我站在中庭位置扫了一圈……

在一众空铺中，只有一家看得到品牌名的店铺——憨石匠鲜菜火锅，但彼时也大门紧锁。

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‍再往上到4楼的扶梯直接被封住了不让上去，大概率再往上也不会再看到有新开业的店铺了。

下到B1层之后，看到了主力店之一的苏尔玛超市。

说实话，大概因为是「成都首店」，所以这个超市品牌我的确是第一次认识。

后来查了一下公开信息，没有专门的品牌官网，通过微信公众平台，大致判断应该是来自江西瑞金的一家企业。

除了超市占据了较大面积之外，B1层还搭配了眼镜、快剪等内容，在靠近出口处还看到了一家瑞幸，以及正在装修中的休闲类品牌茶话会。

LG层有一个主题餐饮街区，但暂时并未开放。沿外街的LG层店铺集中在小餐饮类，比如米线、面条、麻辣烫、沙县小吃等。

然后，附上一张我在电梯厅拍到的品牌列表，这大概率是目前所有已签约品牌（但并非都已经开业）。

我亲眼所见亲身体验的天投方圆荟，大致就是这个样子了。毫不掩饰地说，即便是轻资产项目，世纪金源的「成都首秀」也的确让人大失所望。

我也想过，为什么会这样？自然主客观因素都存在——

客观在于，天府新区的商业发展本就尚未进入一个相对成熟的阶段，规划走在了前面，后续的产业引入、人口结构的优化、消费氛围的成型都还需要兑现的时间周期。

以至于，很多成熟品牌其实也不敢贸然进入这一区域，大家都在等，等更合适更好的市场时机，同时也等更优质的项目和团队。

主观在于，轻资产项目永远避不开运营方与物业方的配合与博弈，这中间难免出现各种各样作为第三方难以看见也难以理解的问题，而世纪金源在成都是不被大众所熟知的，更何况其在其他城市的方圆荟项目实则也没有特别出挑和标杆性的成员，所以招商难度之大其实可以预见。

当然，世纪金源的商管团队在成都项目的招商上到底做出了多大程度的努力，这里我们也只能先打一个问号。

其实对于世纪金源，我是不太熟悉的。

虽然它已经在全国布局了十余座自持购物中心，但我去过的仅有位于贵阳观山湖区的世纪金源购物中心。

就我所看到的贵阳项目的情况，我认为世纪金源是具备招商实力和运营管理经验的。

这个项目无论从客流还是业绩乃至口碑，在贵阳都是名列前茅。

即便是近几年大区域内先后迎来了印象城、万象汇等知名成熟产品线，它也依旧具有不可小觑的市场竞争力。

*贵阳世纪金源购物中心 | 图据网络

也是因为如此，我是满怀期待地想要去见识一下世纪金源在成都的首个项目。

但也可能是期望越大、失望越大，至少从我个人的主观层面出发，天投方圆荟所呈现的品牌内容与运营状态，都令人相当失望，甚至深感浪费了临湖、靠公园且地铁直达的优质区位。

在世纪金源的官方网站上，明确写着「世纪金源购物中心」是自持运营的大型商业，而所有的方圆荟应该都是轻资产项目。

*图据世纪金源官方网站

正如世纪金源官网所示，从2016年进军轻资产至今，方圆荟这条产品线已经布局近90个项目。

如此大规模的轻资产输出，导致方圆荟成为越来越多的市场及消费者认识世纪金源的重要载体。

至少，若按照世纪金源自持商业的代表——贵阳世纪金源购物中心的运营标准和市场影响力，成都这家方圆荟的确落差太大。

作为「外来者」，给市场、给行业、给消费者的「第一印象」十分重要，希望更多的「世纪金源们」能够深刻明白这件事。

实际上，在以「包容」著称的成都市场，还有不少对待项目及城市都不够真诚的外来运营商，比如，某利、某力、某大、某地等等。

当然，在见识了参差不齐的「外来商业」之后，也希望生长于本土的运营商们，可以虚心学习、取长补短，更扎实地成长起来，更真诚地对待市场与消费者。

毕竟，大家可以扪心自问，成都这么好的消费市场，值得拥有更好、更专业、更走心的商业团队。