CBD商业供应及价格现状

　　CBD地区商业项目目前在售、在建的有30多个，以核心区为样本，(核心区即：以国贸为中心，东至西大望路，西至东大桥路，南至通惠河，北至朝阳路)分析其供应及售价情况如下：
　　
　　CBD核心区域内有预售记录的项目的销售面积及其均价如下列表：

　　有预售记录的销售总面积为157606平方米，销售加权均价为20024.0584元/平方米。

　　CBD核心区内现有及潜在的商业物业总体体量及销售报价如下表所示：

　　项目名称商业面积竣工时间销售报价

　　以上项目有部分已售完，还有大部分尚未有预售记录，根据市场调研的结果，CBD核心区的商业总体量约为87.07万平方米，报价集中在30000元/平方米左右。

　　CBD商业供应量近几年持续增长，今年新供应的商业总面积近30万平方米，以大规模商业体为主。如中环世贸中心底商、世纪财富中心的商业、华贸中心的大型商业及万达广场南区的商业。而去年CBD的商业新增项目多为分散在各项目的底商和社区商业街，如温特莱中心底商、建外SOHO商业街，北京财富中心、富尔大厦及尚都国际中心等的配套商业。

　　CBD商业地产升温原因

　　政府的支持是CBD商业地产持续升温的主要原因。在北京政府的规划中，CBD是北京三大重点功能区之一，商务环境成熟，配套齐全。世界500强在华总部、各国驻华机构、国内大企业等等纷纷落户CBD，据统计70%的外资企业集中在CBD一带。

　　政策的开放是CBD商业地产升温的重要原因。入世后我国金融市场变得更加开放，外资银行、保险业等金融机构逐渐进入北京市场，它们成了国贸商圈商务楼的潜在使用者，加上国内一些大企业的进驻，这也成为支撑CBD商业地产市场的重要因素。

　　写字楼的发展带动商业发展。CBD写字楼入市进入高峰期，占总开发规模75%的写字楼在未来将会成为推动商业成熟的、合理发展的链条。

　　CBD区域内强大的消费能力为商业地产发展提供支持。目前，每天约有100万左右的白领阶层在CBD区域内上班、消费、休闲。

　　国际商业巨头的进入为商业地产的发展带来契机。目前各国零售业巨头纷纷抢滩北京零售业市场，美国沃尔玛、德国麦德龙、法国家乐福、英国百安居、法国欧尚等竞相在京选址，类似产业对商业地产形成很大需求。与此同时，外地餐饮业、大药房等一大批以特许经营和加盟连锁形式进行拓展的商户也对商业地产有很大需求。

　　中央电视台新址的启动也为CBD商业地产带来了影响。

　　CBD商业发展过快的弊端

　　商务区不同于商业区，商业地产只能是商务区附属价值的必要组成部分，过量开发商业建筑，将带来交通堵塞甚至瘫痪、环境嘈杂甚至噪音，势必恶化商务环境，降低商务效率，导致一些公司外迁。而消费者也会由于交通拥堵困扰而不到CBD购物，最终将可能导致CBD内的商业地产大量闲置。

　　CBD新近入市的商业项目多是体量较大的组团型商业，如万达、华贸等，而以往主要是零散的写字楼底商、公寓底商，如温莎大道、建外SOHO等。CBD内如果配比的商业开发都是大型商场，势必出现供过于求。CBD商业是为在CBD生活、工作的特定人群服务的，它服务面很窄但很专、很精，不宜发展大人流商业，而其主流商业形态应是高品质、高附加值、个性化的，如会员制服务，通过电子网络、电话购物，推出安静而不张扬的服务。

　　CBD商业未来发展趋势

　　多元化发展趋势。国贸中心是CBD商业地产的核心，在它的辐射影响下已形成了华贸、富力城、珠江帝景等几个商业次中心。随着中央电视台新址启动，预计在未来的几年里，央视与京广中心也将是一个突起的中心。以国贸为中心的多元化格局将是CBD商业地产的总趋势。

　　向周边发展趋势。CBD地区内的商业地产定位基本上都在高端，高端的人群和客户总是有限的，所以，现有商业地产有往CBD周边发展的趋势。针对中小型企业或中低端的客户推出相应的产品。

　　从经营方式和类别来看，CBD目前主要以综合型商业体和项目底商为主。体验式消费所能带来的愉悦感在某种程度上超出了定点式消费，但CBD受到地价的制约，使得体验式商业的开发几乎不可能，这就给泛CBD区域，如苹果社区、四季华侨城等着重休闲、体验的商业经营项目以很大的市场，它们的定位及客户都是与CBD相关联的。在这一情况下，强调商业的个性化经营管理对CBD这个高品质需求区域而言十分必要。