来源/城市更新论坛CURF
主笔/郑萍
2024年龙年正月，城市更新论坛公众号正式推出新栏目，通过与市场一线操盘手的对话走入项目、洞察机遇、也识别风险与政策卡点。
首期对话嘉宾来自杭州里仁商业的创始人吴锐。和老吴的认识要追溯到2020年，我们当时在杭州跟进一个社区商业的并购机会，并同步寻找相匹配的合作运营团队。通过多轮评估和调研，最终选定了杭州里仁商业，当时他们还并不为本地的主流市场所知，并且很可惜，最终这个并购项目也没能落地。
但在这3年多的时间里我们保持了很高频的深度交流，他们几乎保持了每年一个作品的节奏，持续推出了武林里口袋公园、运河三街、运河天地等杭州城市更新代表案例。今年，又一个升级力作Lemon Park也已准备就绪。
谈及这个项目，显然老吴憋了一肚子的感慨。
杭州里仁商业创始人吴锐
Lemon Park的一楼实景图和整体效果图 Lemon Park项目属于老百货改造，六层地上和一层地下室，当前外立面、室内公区、地下车库改造已基本完成，项目引入了盒马、亚朵酒店、星巴克、肯德基等品牌，后两者已在农历新年前正式开业
Lemon Park座落于京杭大运河畔，位于杭州城北的湖墅南路488号，建筑面积1.46万平米，地上6层地下1层，前身是杭州景福百货大楼。
Lemon Park区位图
湖墅路自古以来是杭州商业氛围最为浓厚的区域之一，进入到上世纪的80年代末，这里变成了本地居民的生活区，商业热度不再，直到1992年景福百货大楼在此创立，成了当时城北规模最大的综合性百货大楼。而这一句"购物何须东奔西走，景福百货应有尽有"的口号也成了老城北人抹不去的记忆。
当年杭州人买家用电器首选的几个商场是解百、杭州百货大楼和景福。而如果结婚要买点装饰品工艺品还有金银首饰，那一定会去天工艺苑
进入到千禧年，杭州率先进入了城市化发展的快车道，时代更迭之下，景福百货和当年中国城市中绝大多数的百货商店一样，没有跟上快速提升的城市发展速度和消费习惯的更迭，几经易手，最终成为了待法拍处置的不良资产。
法拍网站上，还能找到这栋楼在被处置之前的老照片
01
模式升级，零和博弈到增量价值的持续创造
"2020年年末，我们做了一个非常坚定而迅速的决策，就是公司要向以真正价值创造为核心、通过主动介入的方式，以资产增值为终点的商管服务转型。"老吴说，"在疫情前，我们在杭州的二房东业务是一门努力干1年，安稳吃10年的业务，但当20年初疫情来临时，我们发现手里几个在景区、主要依赖游客的黄金项目，出现了很大的经营震荡，虽然过了春天就缓了过来，但我们还是嗅到了其中的风险。"
当时作为一家已在杭州二房东市场耕耘近8年之久的公司，几个核心合伙人却有着与"二房东"这个名词有些违和的教育、工作背景。他们是当年浙大同一个班级的同学，后来成为500强企业、头部互联网公司高管，在这之后又选择走到了一起创业。
我很好奇，老吴是怎么能在当时作出如此坚定的预判，毕竟在当时，还有不少同行做出了"报复性消费"这样的判断。
老吴说："今天看来，当年二房东业务的蓬勃，更多是吃了城市化的红利。而在那一年我意识到简单的包租业务，本质上是和业主之间的零和博弈，当市场增长放缓时，矛盾就会凸显出来。而真正能让业主方和商管团队利益一致的是资产价值的提升。也是在2020年，我们做的一个3000平米的小项目（即武林里口袋公园）获得了业主方一家国有企业的认可，通过我们的经营，项目在银行的估值被大大提升，这也给了我们转型做轻资产商管服务输出以很大的提示和信心。"
所以当里仁与收购老景福百货的资本方就资产增值这个目标达成一致时，项目不仅仅是一个商业项目的挑战，也成为一次模式升级的机遇。
02
技术不是问题，挑战来自更大范围的共识
虽然此前没有资产交易的经验，但深耕杭州存量市场多年，老吴和团队，对老景福百货这个项目是有底气和把握的。
"多年的商业旧改项目，我们不光已形成一支全链条能力的团队，也积累了杭州最有经验的设计、工程、消防顾问单位和施工单位，拥有城市更新政策研究专家学者的朋友圈，只要再加上专业的不良业务律师和财务顾问，进入重资产领域，在技术上我们觉得并不是太大的问题。"老吴说。
事实上也是如此，2022年4月完成了平台交易，经过研策、重新定位和同步推进的改造、招商，在2024伊始，项目案名正式命名为Lemon Park，以靓丽的崭新形象出现在了运河畔。
真正的挑战还是城市的治理模式没办法一夜之间从原本服务于快速、标准化的城市开发，转型到服务存量非标、多元利益主体并存的城市更新的发展模式。这是一个在全国范围内的、长期的共性问题，需要在基于更大范围的共识、更高发展的目标之下，进行案例试点、政策创新，没办法一蹴而就。
"事实上在杭州这个市场化程度高、以服务型政府知名的城市中，虽然职能部门在Lemon Park的报批报建中给予了相当的支持，但过程还是非常坎坷不易的。"老吴说，"在这个项目之外，我们也以轻资产输出的方式，同步服务了两个区级城投公司的重点更新项目，共同的难点都来自于存量项目的历史遗留问题、以及相关政策的缺失和不完善，这直接导致不同职能部门对政策的解读和执行尺度的不一致，如果没有有效的牵头解决机制，就会陷入漫长的搁置状态。"
这也是在城市更新领域政府吸引社会资本进入的重要挑战之一，"幸运的是在去年亚运会的大背景下，杭州非常重视城市更新重点项目的推进效率，尤其是当国有企业为更新主体的项目，遇到政策不协同的地方，项目通常会在区领导牵头下以多部门联席会议的方式顺利推进。"老吴说，"实践下来发现，城市更新的联席会议或专班机制是一个解决政策矛盾非常好的形式。"
正如老吴所提到的，多地都在探索如何突破原有政策和机制的局限性，除了由区领导牵头的会议或专班外，典型的也如上海长宁区政府成立的“长宁区虹桥、中山公园地区功能拓展办公室”，当年在愚园路更新项目的验收、审批过程中，牵头在各部门间实现了快速高效的沟通决策管理。
"但在当前阶段，我们深切的感受到，与国企相比，民营企业作为更新主体还是相当弱势的"，老吴最后强调，"例如城市中的烂尾项目，同样是合法合规的项目获取，国企作为更新主体就不会被认为存在"利益输送"，而同等情况下的民企就会陷入相当被动的境地，当下这个节点，还是需要地方政府对城市更新的战略意义和社会资本的参与价值有更深刻的理解，为民营资本创造更清晰和公平的生存环境，这样才能真正举全社会之力，推动城市更新、发展地方经济。我尤其希望借助城市更新论坛这个平台，为整个行业的前行做更多的发声"。显然Lemon Park这一年的筹建工作，老吴除了成就感，还走过了一段相当艰辛的道路。
去年城市更新论坛组织了日本的考察，当时我最大的收获，是其对市场的参与有一套清晰的奖励机制，在政策尚不能完全覆盖的利益节点上，亦留有一套清晰的探讨规则和流程。如何积极推动社会资本进入城市更新领域，是当前各地政府最为关心的话题，反过来，为社会资本进入城市更新创造一个良好的营商环境，是未来城市间竞争中最重要的环节之一。
日本建设对日本城市更新历程中政府与民间关系的总结
03
深耕杭州，看好15分钟生活圈的品质提级
当问到Lemon Park 这个项目取得的最大成绩的时候，老吴的话语谨慎了起来，"一方面，我们很高兴可以延续老景福曾经留下的城市商业记忆和脉络，另一方面，项目的目标就是为在地消费者提供消费产品和服务的品质的升级，这次调改之后，一线品牌占据了整体面积的50%以上，尤其是为了引入盒马 mini，我们放弃了给出更好条件的一家传统超市，我们觉得，本地居民需要一个品质更好的超市，可以说，最初的项目定位和目标基本都实现了。"
老吴的回答谦虚了，从我的视角判断，通过这个项目，里仁诠释了在当前焦灼市场下，对不少业内人士看好的、小体量集中式商业的有效策略，其方法论有相当的借鉴价值。项目中最大的亮点，是位于二楼的本地餐饮组合和三楼的"Zen Box"。
很多杭州人都记得，当年曾风靡全国的外婆家首店，就诞生在马腾路的老社区门口，如今里仁依然致力于挖掘这类在地商户——在社区门口经营8-10年没进过购物中心，食材新鲜明火现炒，与当下风靡的预制菜反其道而行，但这些商户不做线上控评，大众点评评分在3.5—4.0之间，装修环境也很一般——但这正是品牌可以迎合当下消费需求的升级切入点，也是里仁作为在地运营商的重点赋能抓手。
图为里仁先前在其他项目上已经成功引入餐饮品牌的老店，在Lemon Park的二楼，里仁亦将重复这一策略
至于三楼的"Zen Box"，是里仁在武林里口袋公园研发的针对年轻消费者的"养生集合店"1.0版本后的升级版本，在产品年轻化（改变原来陈旧的装修风格）、经营轻量化（适应快节奏缩短服务时长）1.0版本后，团队发现，同主题的不同服务内容聚合之后，不光提高了连带消费，商户老板之间的化学反应也很强烈，于是2.0版本应运而生。
位于武林里口袋公园的1.0版本“朋克养生”大楼和其中的一家泰式小清新按摩店
在疗愈的大主题下，Lemon Park 的朋克养生加入了200平米的公区，这个叫"呼吸盒子"的空间，不光服务三楼的"Zen Box"消费者，也将作为整座大楼的公区，为周边居民提供家门口的社区活动和身心疗愈服务。此外，2.0的Zen Box将采用经营扣点、产品共建的方式，里仁派驻专门的小团队，从一个空间运营商进一步深入到主题内容的经营服务之中。
位于Lemon Park 3楼的2.0版“朋克养生”层实景图
200平米的呼吸盒子，被应用到了“朋克养生”招商海报上
在国内双循环的战略大背景下，改善民生是社会主义国家的发展目标，消费转型是当前的市场机会所在，Lemon Park用市场的机制，将这两者结合在了一起，不仅顺势而为地完成了湖墅15分钟生活圈的品质提级，也为自己夯实了走向未来的商业新赛道。
04
尾声
城市更新并非简单的空间更新，它的根本目标，是补足在开发阶段有所缺失的城市公共服务，并通过空间重塑进一步激活城市的产业和商业活力。但挑战也是巨大的，相较政策缺失、路径不明，甚至当前严峻内外部市场，更直接的挑战来自于不同关联方之间认知鸿沟的消弭和共识的建立。
老吴说，虽然当前收到了各地邀约，里仁未来仍将长期深耕杭州，这是团队深思熟虑的选择。透过里仁的选择，我也相信在城市更新时代必将走出新一代的商业头部企业，但更重要的是，这是一场需要相当细分专业度的大规模复杂地面战，除了市场的先锋探索，更需要来自另一方的地方政府从上到下的双向奔赴。