出品/Mall先生
作者/晓虎
1月3日，加拿大养老金计划投资委员会（CPPIB）宣布，已同意将其与龙湖集团控股有限公司在四个房地产合资项目中的49%权益，出售给大家保险集团的关联公司。
此次出售包括位于上海、苏州、成都和重庆的四个零售商场及相连的办公和租赁住房物业。CPPIB没有披露具体售价，但表示从出售中获得的净收益约为2.35亿加元（折合人民币约12.03亿元）。
CPPIB公告截图
卖家的故事：
CPPIB是谁？
加拿大养老基金投资公司（CPPIB）是一家专业的投资管理机构，负责将加拿大养老基金计划（CPP）中目前不需要用于支付退休福利的资产进行投资。
CPPIB总部位于多伦多，在香港、伦敦、卢森堡、孟买、纽约和圣保罗设有办事处。作为一家市场化的投资机构，其管理、运营独立于CPP之外，不受政府管控。截至2024年9月30日，管理的资产规模达到6,751亿加元（折合人民币约34,548亿元）。
CPPIP是中国市场的老朋友了。
2008年，CPPIB的第一个海外办公室就设立在了香港，并于2011年在我国获得合格境外投资者（QFII）资格，获批额度为12亿美元。
CPPIB在中国最成功的一笔股权投资，是在阿里巴巴未上市前，就投资了它超过1亿美元。
而在房地产板块最出名的交易，是于2008-2021年期间，联合新加坡凯德，在内地共同投资开发了6个来福士广场。这一单在2021年6月退出时，让前者净赚了8亿加元（折合人民币超过40亿元）。
当年在CPPIB投资组合之一的杭州来福士
和龙湖的合作则始于2014年的苏州狮山综合体。到了2018年前后，CPPIB在大中华区的配置金额已高达300亿美元左右。当年英国《金融时报》还曾报道，CPPIB计划到2025年，将其在中国的资产配置比例，从7.6%提升至20%。
但近两年，CPPIB的投资风向似乎有所转变。
2023年，为CPPIB效力达14年之久的大中华区房地产主管Guy Fulton离职。去年10月，其高级董事总经理、全球私募股权主管，也是曾经的亚太区负责人金秀咿（Suyi Kim）、亚洲私募股权业务主管苏昭（Frank Su）等人也先后选择了离开。
根据《首席投资者评论》的报道，正是由曾担任CPPIB 亚太区主管的金秀咿，启动和领导了CPPIB在亚洲的私募股权投资，并推动了对中国的积极配置。
因此，她和苏昭的相继离开，或许也意味着CPPIB对中国市场的策略出现了不同的声音。
另一个不利因素是：在CPPIB的2024财年年报中（截至2024年3月31日），多次提及了中美地缘因素紧张等问题；2024财年，CPPIB 整个亚太地区的投资年化净回报率仅为0.1%。
2024财年，亚太区投资表现是全球最差的 | 来源：CPPIB2024年报告
投资，归根到底是人的生意。从这个角度来看，CPPIB宣布转让这四座项目并不意外。但CPPIB仍然在公告中表示，“交易完成后，CPPIB和龙湖集团在中国仍拥有多家合资企业。”
买家的故事：
大家保险的退与进
大家保险非常年轻，于2019年7月，由中国保险保障基金、中国石油化工集团、上海汽车工业集团三家共同出资设立。
成立的目的，是全盘接手涉案的安邦保险所有业务。这一特殊背景，让其始终受到外界的高度关注。
这两年，大家保险在地产领域的表现，呈现出极为明显的“卖地产、买资产”倾向。
一方面是从成立后就不断减持包括万科、金地、金融街等地产公司的股权，其中对金地集团的持股更是一度从20%下降至0.97%。
另一方面，2023年连续出手，先后从大连万达商管手中接过了上海松江万达广场、广东江门台山万达广场和青海西宁万达广场3个项目。紧接着在10月，携手横琴人寿共同收购了上海周浦万达广场项目股权。
2023年12月29日，大家保险以12.06亿元的价格，向瑞安房地产收购了当年上海的大热项目：鸿寿坊项目公司65%股权，以一记“压哨得分”成为大宗交易市场上的“超级明星”。
而2025才开年，它又以一笔涉及4座综合体的交易，来了个重磅的“首开记录”！
4座项目：
各自情况如何？
在2018年龙湖集团与CPPIB的一场联合发布会上，时任龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶表示：“自2014年龙湖集团与CPPIB共同投资苏州狮山综合体项目后，双方进一步合作了重庆西城天街、成都梵城和上海颛桥项目。”
比照此次CPPIB的公告，其所退出的应当就是上述四个项目，如今的名称分别为：苏州狮山天街、重庆西城天街、成都滨江天街和上海闵行天街。
苏州狮山天街是双方合作的开始，合资公司于2014年成立，而项目开业则是在2017年9月28日。
项目位于高新区门户，建筑面积19.75万平米。这是龙湖天街在苏州的首个落子，也是一座不断迭代生长的项目：
2021年4月30日，1.2万平米的狮山天街B馆“北里”亮相。
去年1月13日，项目历时半年全面改造升级的B1下沉广场，以美食主题街区“山下”的面貌焕新开业。
焕新开业的苏州狮山天街“山下”
重庆西城天街比较特殊。它早在2008年就开业了，是龙湖在重庆的第二个天街项目。因此，2016年10月20日CPPIB与龙湖达成合作时，是以约1.93亿加元的价格，收购了该项目49%的股权。
虽然由于周边华润最大体量的M1万象城：重庆万象城的崛起，难免对这座仅7.6万平米的老商场造成冲击，但杨家坪步行街的人气，和近年来“民主村”的走红，还是让项目保持了较稳定的经营业绩。
重庆西城天街
成都滨江天街位于成华区杉板桥商圈，于2019年12月31日开业，项目由LEAD 8负责建筑及室内设计。商场建筑面积14万平米，是龙湖在成都的第6座天街系购物中心。
近年来，随着商圈发展与主动招调，SEPHORA、MUJI、UGG、New Balance UCC、ANTA SNEAKERVERSE等品牌陆续亮相，传统零售不断升级，潮流氛围也日渐浓郁。
成都滨江天街
上海闵行天街位于上海交大闵行校区旁，于2019年12月20日开业，是龙湖在上海的第5个商场（第4座天街）。项目由ECE负责设计，商业建筑面积9.5万平米。
独特的地理位置让项目天然具备了活力基因，在开业就有的SEPHORA、CK JEANS、MLB等品牌基础上，近年来也新引入了The North Face、巴黎欧莱雅等时尚品牌。
上海闵行天街
根据龙湖集团2024年中期报告，上述4座项目，2024上半年的经营业绩情况如下：
项目名称
租金收入
（万元）
出租率
苏州狮山天街
19,295.4
98.1%
苏州狮山天街B馆
980.2
99.3%
重庆西城天街
4,918.2
96.0%
成都滨江天街
9,067.0
99.5%
上海闵行天街
9,322.9
99.5%
总体来看，这4座项目中最年轻的开业也已有5年整，而投资期都已经超过了6年。目前项目整体处于经营稳定期，股权基金完成孵化使命退出，保险资金接手获取稳健收益，也确实是个合适的时机。
进击的险资
波动的外资
在地产时代的彻底终结、新的经济形势与市场利率下行等背景下，纷纷从地产公司撤退的保险资金，其长期配置难度日益增加。
能产生稳定的经常性现金流，在地段和操盘团队上又具有一定门槛和比较竞争优势的零售类商业地产项目，成为了他们争夺的优质标的。
尤其近两年来，大量面临“暴雷”风险的房企，为了积极自救而“断臂求生”，所出让的资产价格往往有所折让，预期收益率可以做到8%，甚至10%以上。
因此，不仅大家保险，其余一众险资也选择从“股东”化身“房东”，在市场上大幅扫货。
比如，去年年初才由新华保险和中金资本联合成立的坤华基金，总规模为100亿元，在过去的一年内，先后拿下了9座万达项目！
时间
项目
2024年4月
北京万达广场B座、C座
2024年7月
山东烟台芝罘万达广场
2024年9月
江苏南京万达茂
2024年10月
四川成都锦华万达广场
2024年12月
内蒙古赤峰万达广场
福建泉州晋江万达广场
安徽淮北万达广场
甘肃武威万达广场
宁夏银川金凤万达广场
据不完全统计，去年险资参与的其它大宗不动产交易还包括：
友邦人寿24亿元收购北京凯德·星贸项目95%股权
长城人寿10.3亿元收购北京新街高和办公楼
众安保险14.37亿元收购上海洛克‧外滩源项目两栋办公楼
中国人寿以36.54亿元入股上海创智天地两家项目公司
中国人寿31亿元收购北京颐堤港二期49.895%股权
北京颐堤港二期扩建落成后，将启用全新项目名称“北京太古坊”
而另一方面，外资的整体表现则远不如保险资金那般“整齐划一”。
撤退者有之。如上个月的21日，新加坡华联房产信托（OUE-REIT）以19.17亿元的价格甩卖了上海淮海路地标力宝广场。
进取者亦有之。就在CPPIB套现的4个月前，新加坡主权基金GIC和印力达成合作，以总规模超百亿级别的投资组合计划，入股了上海南翔印象城MEGA、上海松江印象城两大优质商场。
上海南翔印象城MEGA
此前也有传闻说，黑石在2023年12月将上海淮海路627号独栋商业（原雪豹商城）出售给雅莹集团之后，又重新启动了内地市场对于大宗商业地产资产标的物的扫描。
而无论买家是谁，有一点可以肯定——随着整个行业资产证券化程度越来越高以及房地产公司投资的退潮，零售不动产从地产属性转向金融属性，正在成为大势所趋。每一座被摆上货架的商场，都会在交易中不断被市场和资本修正其应有的价格。
听起来有点残酷，但其实也是机会。市场化的交易会打破过往的地产投资定价基础，毕竟，有时候完成不了的不是现实的KPI，而是过高的历史投资估值。
而每一次交易的价值波动，都会带来空间。这些空间，就会是“经营创造价值”的舞台和机会。
能创造价值的操盘团队，永远会被资本青睐。