出品/Mall星人

撰文/郭歆晔 司马和一

在各种购物中心细分业态里，奥特莱斯的运营门槛是最高的，上海年营业额超过20亿元的非奢购物中心、侈奢品购物中心、百货商城、奥特莱斯分别为23、7、4、3家，而放宽到年营业额10亿元左右则分别有62、10、5、3家。

对比逐年增多的其他类型购物中心，上海的大型名品奥莱已多年定格在3家。因此相对而言，大型奥莱是相对最不卷的业态。

但新年伊始，上海奥莱格局突变，砂之船（嘉定新城-远香湖）和首创（宝山长滩海港城-长江口）两大连锁奥莱首进上海，首位SHOWAY（青浦徐泾-虹桥国家会展中心）这家创新型奥莱综合体也会有新动作。

三家老牌奥莱——青浦百联奥特莱斯（赵巷-嘉松中路）、浦东佛罗伦萨小镇（祝桥-浦东机场）和比斯特购物村（毗邻迪斯尼乐园），齐齐新建二三期，积极扩容迎战。

明后两年，上海奥莱业的势能与格局必将迎来较大的变化。

奥莱已经演变为以折扣零售为主力店的远郊超级奥莱综合体，以停车便利、开放式街区形态，成为都市人一日游的选择之一。

据中商数据创始人周长青观察，中国消费市场正经历"K型分化"，在坚持品牌品质的同时寻求更优惠价格，成为长期趋势。奥莱完美承接了中产阶层的这部分消费转移。因而也吸引了更多运营商分食奥莱的增长蛋糕。

与此同时，上海这样的国际大都市近远郊也度过了城市化的早期阶段，在填补空白的区域型购物中心之外，更多消费者寻求一站式微度假目的地。

当美食、娱乐、亲子、萌宠等业态和空间脱离配套角色，提升了品牌能级和服务品质，奥莱也异化为新的商业产品，有望吸纳传统商业综合体的部分客流。

京沪奥莱大对决

从头部阵营到梯队格局的较量

上海是全国购物中心最发达的城市，但在奥莱业态上却是北京发展更讯猛一些。

在全国年零售额排名前十的奥特莱斯中，上海商业实力不容小觑。青浦百联奥莱以年销超60亿元的傲人成绩勇夺桂冠，浦东比斯特购物村和佛罗伦萨小镇年销售额均超30 亿，成功跻身国内十强。

然而，北京在这十强榜单中的表现更为突出，凭借4家超级奥特莱斯，成为十强奥莱数量最多的城市。而10-30亿的奥莱，北京多达4-5家，上海却是空白，故此多家奥莱看上了上海这片“蓝海市场”。

北京7家年营业额超10亿元的奥莱分布于全市各个区域。其中，处于第一梯队、年营业额 30 亿元以上的就有 3 家。

这当中，房山首创奥莱表现尤为突出，年营业额超40亿元；北京华联的八达岭奥莱凭借与SKP的联动，主打重奢品牌，坪效颇高，年营业额在30亿元以上，燕莎奥特莱斯同样位列30亿+阵营。

北京第二梯队由年营业额在10-30亿元的奥莱构成，共有4至5家。王府井奥莱香江小镇（原赛特）表现亮眼，年营业额超过20亿元；斯普瑞斯奥莱、花乡奥特莱斯，以及新开业的大兴王府井奥莱UP TOWN和西长安中骏世界城城市奥莱同样表现理想。

值得期待的是，今年下半年即将开幕的王府井湾里welltown超级奥莱，其体量达17万平方米，将成为北京规模最大的奥莱。凭借毗邻北京环球影城的区位优势，它的出现，极有可能使北京“奥莱30亿+俱乐部”的成员扩充至4家。

上海方面，第一梯队的三大名品奥莱沿东西两线布局。东翼的佛罗伦萨小镇和比斯特购物村形成联合之势，两者叠加后的势能，可谓与年营业额 60 亿以上、稳坐全国奥莱霸主地位的西翼青浦百联奥莱旗鼓相当。

图源：in赵巷

相对而言，上海南北两翼的奥特莱斯市场尚未充分开发，潜力巨大。

此外，目前上海在10-30亿元年营业额区间的第二梯队，暂缺实力选手。不过，上述3家“新进”的大型奥莱，后续有望填补上海奥莱市场第二梯队的空白，为上海奥莱市场注入新的活力。

北京的头部奥莱呈现出大型化与复合化的显著特征，半数头部奥莱已转型为集超市、影院、乐园、健身设施以及大量餐饮于一体的超级奥莱综合体。

与之形成鲜明对比的是，上海目前的奥莱仍以高零售占比的传统模式为主。不过，这种局面正在悄然改变，复合型奥莱综合体已开始进军上海市场。

新近签约落地的嘉定新城砂之船奥莱和宝山长滩首创奥莱备受瞩目。这两大连锁奥莱有望为上海北部商业版图带来新的突破，若发展顺利，它们不仅可能成为年营业额达10 亿-20亿级别的商业亮点，更有机会领衔上海奥莱的第二梯队，重塑上海奥莱市场格局。

此外，位于国家会展中心对面的首位SHOWAY超级奥莱综合体也有新动作。今年，该综合体将分阶段开放新区域，计划引入更多主力店，同时融入娱乐体验、生活方式等多元业态。这一系列举措，让业界和消费者对其未来的发展充满期待。

【TIPS】将新进的奥莱项目纳入考量，上海目前在东、西、北三个方向均布局了2家大型奥莱。东部有佛罗伦萨小镇和比斯特购物村，西部有百联奥莱和首位SHOWAY超级奥莱综合体，北部则有杉杉奥莱和砂之船奥莱。唯有南部目前还没有大型奥莱进驻（松江和闵行均有存量项目在研究向奥莱转型的可行性）。

尽管如此，奉贤南桥、青村（宝华帝华）以及浦东临港地区均已将奥莱项目纳入规划。这些规划中的奥莱项目未来能否吸引像杉杉（在全国已开设20家门店）、王府井（目前业务主要聚焦北方市场）、日本三井与三菱、美国西蒙与等Tanger等尚未进入上海的连锁奥莱品牌入驻，成为了业内人士和消费者共同关注的焦点。

在上海奥莱市场的格局中，处于第三梯队的是位于中环内的3家大中型的城市奥莱，它们各自的年营业额势能大致在4至7亿元之间。它们是：杨浦的上海国际时尚中心、长宁天山的百盛优客、徐汇南站汇金奥莱（南站升级为高铁站迎来转机，当年最初为银泰奥莱）。

除了上述这些较为知名的奥莱，上海还有几家在市场上存在感相对较低的奥莱，如大华奥特莱、惠南豪布斯卡名品村。它们在品牌吸引力、营销推广力度等方面，与头部和中部的奥莱存在一定差距，在竞争激烈的上海奥莱市场中，面临着较大的发展挑战。

【TIPS】与北京拥有众多中小型体量的上品+城市折扣奥莱相似，荟品仓仓储式城市奥莱在上海商业版图中迅速崛起。它巧妙利用市场空间，快速接手那些停业的超市大卖场，进行商业业态的转换升级。

截至目前，荟品仓已在上海各区广泛布局，数量多达21家。这些门店的规模大小不一，小的有数千平方米，最大的超过2万平方米。独特的 “MALL＋中型城市奥莱” 运营模式，一定程度上对复合型超级奥莱的客源产生了分流作用，为上海的奥莱市场带来了新的竞争格局。

不仅如此，上海周边地区的奥莱商业发展也对上海市民的消费选择产生了影响。今年新开业的昆山花桥中骏世界城城市奥莱（开业首三个月内营业额超4亿元）、苏州阳澄湖比斯特（2期已开业，年营业额30亿+）以及昆山首创奥莱，凭借各自的特色与优势，吸引了众多上海市民前往消费。

表面上看，奥特莱斯似乎对地段的要求并不严苛，但实际上这一行业竞争极为激烈——运营要求极高。

以上海为例，近二十年来，五角场悠迈、青浦悠迈、原七宝龙城银泰奥莱（后更名七宝巴黎春天城市奥莱）、徐汇福克斯、杨浦绿色米兰城市奥莱、松江新浜 FOXTOWN 狐狸城、金山枫泾环球奥特莱斯、宝山美兰湖奥莱、浦东机场附近列香奥特莱斯等十余个不同类型奥莱项目，都已陆续停业转型。

在全国奥莱市场中，门店数量最多的六大连锁集团分别是百联、佛罗伦萨小镇、砂之船、首创、唯品会旗下的杉杉奥莱（其全国门店数量目前最多）以及王府井奥莱。

截至目前，百联和佛罗伦萨小镇已在上海完成布局，首创和砂之船也即将进驻，魔都率先集齐了4家连锁奥莱。

此外，上述六大连锁集团中进驻3个或以上的城市，已多达9座，如重庆（砂之船、首创、佛罗伦萨小镇）、杭州（百联、砂之船、首创）、昆明（砂之船、首创、王府井）、天津（杉杉、王府井、佛罗伦萨小镇）、西安（砂之船、首创、王府井）、郑州（杉杉、首创、王府井）、合肥（杉杉、砂之船、首创）、武汉（百联、首创、杉杉奥莱）、长沙（百联、砂之船、杉杉奥莱） 。部分奥莱集团在同一城市布局多家门店以强化优势，如砂之船在重庆南京，百联在济南，杉杉在郑州，王府井在北京西安。

【TIPS】还有时代、枫叶小镇、金鹰、北京华联、尚柏、友阿、八号仓、环球、静安荟等知名连锁奥莱品牌活跃在市场中，它们各自凭借独特的经营模式和品牌优势，在不同地区的奥莱市场占据一席之地。

新贵三雄VS老牌三巨头

六军激战申城，谁是大赢家？

眼观当下，六大奥莱势力聚拢，即将在上海的奥莱商业版图上展开一场没有硝烟的 “战争”。

一方是来势汹汹的新贵三雄——首创、砂之船、首位。另一方则是如日中天的老牌三巨头——百联、佛罗伦萨小镇、比斯特购物村。

在这场六军激战的商业盛宴中，究竟谁能脱颖而出，成为最终的大赢家？是老牌巨头凭借深厚底蕴续写传奇，还是新兴新贵凭借创新实力后来居上？

【TIPS】在上海，商业布局呈现出鲜明的区域特色：城市奥莱主要集中于中环以内，而大型奥莱大多分布在外环线与郊环线之间。值得注意的是，这些大型奥莱或多或少都融入了文旅元素，为消费者打造出别具一格的购物体验。

位于宝山长滩的首创奥特莱斯，坐拥长江口壮丽的自然景观，一旁的长滩大剧院更是为其增添了浓厚的文化氛围，让消费者在购物之余，还能欣赏江景、感受艺术魅力。

嘉定新城的砂之船奥莱同样独具魅力，嘉定大剧院为其赋予文化气息，远香湖的优美湖景也为消费者提供了舒适的休闲空间，购物与赏景、文化体验相得益彰。

地处虹桥枢纽的首位SHOWAY超级奥莱综合体，不仅紧邻国家会展中心，拥有丰富的展会客源，其自身3期规划配套的百老汇剧院群更是一大亮点，购物、观展、享受艺术表演一站式搞定。

比斯特购物村凭借毗邻迪士尼乐园的优势，吸引了大量前往迪士尼游玩的游客，欧式风情的建筑与迪士尼的梦幻氛围相互呼应，成为购物打卡的热门之选。佛罗伦萨小镇靠近机场，交通便利，独特的意式建筑风格结合便捷的地理位置，吸引着往来旅客。

在众多奥莱中，青浦百联奥莱堪称独特的存在，其凭借强大的品牌阵容、出色的运营策略以及深厚的市场积累（当年香港九龙仓亦曾是小股东），在上海奥莱市场独占鳌头，是目前表现最为亮眼的项目。

上海佛罗伦萨小镇扩建三期——浦东祝桥

2025年1月23日，位于浦东机场附近的上海佛罗伦萨小镇三期项目开工。

三期项目预计有望于2026年上半年投入运营，总建面约5.9万平方米，延续前两期的意大利经典建筑美学，并创新性地引入复式商铺设计理念，为高端品牌打造更具灵活性的展示空间。

随着一二期客流量的持续攀升，上海佛罗伦萨小镇三期将打造地下一层、地上二层的停车场，新增近1,800个车位。届时，项目总停车位将达3,400个。

三期建成后，上海佛罗伦萨小镇总建面将超过10万平方米，品牌组合将更加丰富多元。 

【TIPS】上海佛罗伦萨小镇一期和二期，分别于2015年、2021年开业。

首创奥特莱斯首进上海——宝山长滩

2025年1月17日，上海长滩海港城商业有限公司、首创钜大有限公司共同签署合作框架协议，双方将在宝山吴淞口长滩海港城进行奥特莱斯全方位合作。

上海首创奥莱将以18万平方米的长滩海港城商业综合体为载体，落户国际邮轮旅游度假区。首创奥莱作为主力店占近半体量，模式类似于杉杉奥莱入驻深圳满京华满纷天地。

这是首创奥莱首次进军沪上，项目预计于2026年上半年开业。

此项目由上港集团全资子公司上港瑞泰与中旅免税全资子公司中免商贸共同出资设立的长滩海港城，负责招商、运营管理业务。双方致力于将项目打造为集精品奥莱、餐饮娱乐、文化休闲、亲子体验等文旅消费业态为一体的、具有中免特色和城市微度假功能的精品商业旗舰。

总商业体量达30万平方米的长滩综合体已先后签约中旅免税城、首创奥莱、上影长滩球体影院、万豪酒店。

去年9月，长滩音乐厅率先首演。今年，长滩观光塔内一尺花园将打造“云端网红餐厅”，西拓游艺作为北上海稀缺的高空娱乐项目，将为亲子家庭带来丰富多彩的欢乐空间。长滩观光塔智控光影项目也将于明年完工，以前沿技术提升观光塔夜间景观和科技感。

砂之船奥莱首进上海——嘉定新城

去年12月18日，砂之船（上海嘉定）奥莱项目举行开工仪式，标志着项目正式启动建设。

项目位于远香湖TSF购物中心对面原明发广场地块，将融入砂之船“A×（1+N）×DT”独创商业模式，以奥莱商场为经营主体，叠加休闲餐饮及相关配套于一体的超级奥莱综合体，附设885个停车位。

18.5万平方米的上海砂之船，将汇聚600余家国内外知名品牌，涵盖国际名品、精品女装、时尚男装、户外运动、潮流鞋包、童装童玩、休闲生活体验等全品类。

砂之船特有的超级系列主题馆也将全部呈现，构建集社交互动、文化娱乐、教育交流、绿色ESG于一体的全新购物休闲场所。

上海百联奥特莱斯二期开工——青浦徐泾

去年11月15日，青浦百联奥特莱斯二期正式开工，预计将于2026年竣工。

届时，一、二期项目将跨越新通波塘河道，由两座车行、人行连桥联通，总建面将逾20万平方米，运营的商业面积超过16万平方米，有望成为亚洲最大名品奥特莱斯。

作为全国首家开放式街区奥特莱斯，青浦百联奥莱也是目前全国唯一一家年营业额超过60亿元的奥莱。经多轮改造，形成了花园式奥莱生态，目前拥有400多家商铺和600多个品牌。

二期位于一期东侧，规划商铺数量预计在100家左右，车位整体预计增加约2500个。

二期将延续商业与运动、时尚、艺术的多元跨界融合，以“新生代”“轻社交”为亮点，将消费者和场景、体验进行更深层次的连接，打造更加松弛、舒适的游购与社交新体验。

一二期项目未来将形成互补互动，打造青浦江南文化“微度假”综合体。

上海首位SHOWAY——虹桥枢纽

联美集团旗下“首位SHOWAY”一期创新奥莱，位于虹桥枢纽上海国家会展中心正对面，于2021年开启局部试营业，汇聚众多国际、国内名品。

总体量140万平方米的“首位SHOWAY”，涵盖创新奥莱、新形态商业街区、世界秀场国际水准演艺剧院群、高奢酒店、甲级写字楼等复合业态，其商业和文化总体量高达43万平方米（分3期建设，其中1期商业已率先开业）。

首位商业将于2025年起分阶段亮相新空间，致力于以独特的艺术复合型场域，成为长三角乃至全国的新商业旗舰。

上海比斯特购物村二期一一浦东迪士尼

据浦东发布消息，为推动迪士尼国际旅游度假区商圈的发展，将推进上海国际旅游度假区南一片区东方乐城、上海比斯特二期等项目的规划与建设。而苏州比斯特二期则已于去年底率先迎客，期待上海比斯特二期正式启动的消息。

百联奥特莱斯二期停车场效果图