出品/Mall先生

撰文/晓虎

近日，上海城市更新领域传来重磅消息：此前由瑞安房地产联手浦江镇共同开发的“召稼楼城中村改造项目”，引入了新的国企投资者。

根据闵行区政府网站公示信息，上海南虹桥投资开发（集团）有限公司于2025年1月向闵行区国资委提交对上海召楼天地有限公司进行审计评估的请示，原因是拟收购该公司30%股权，参与召稼楼项目城市更新相关工作。

相关网页截图 | 来源：闵行区人民政府官网

最新发布的评估报告显示，上海召楼天地有限公司总额账面价值1,831,398,422.96元，评估价值为1,831,508,591.68元，增值率为0.01%；负债总额账面价值为1,479,499,394.05元，评估价值为1,479,499,394.05元，无增减值；股东全部权益账面价值351,899,028.91元，评估价值为352,009,197.63元，增值率为0.03%。

根据公众号《楼典》分析，上述18.32亿的总估值，应该是前期的动迁及开发成本。

新资本的注入，或许也意味着，拥有800年历史的召稼楼古镇焕新工程，将再度加速。

瑞安房地产

的“以退为进”

据悉，此次南虹桥集团30%项目股权的交易对手为瑞安房地产。此前，召楼天地项目由上海瑞楼企业管理有限公司（瑞安房地产的间接全资附属公司）持有90%股权，浦江镇持有10%股权。

交易完成后，瑞安房地产将以60%的持股比例，继续主导其对召楼天地的开发与运营工作。

这已经不是瑞安房地产近年来第一次出售持有或待开发的资产了。

2023年12月，以12.06亿元将上海鸿寿坊项目65%股权售予大家保险旗下鸿瑞寿远合伙；

2024年3月，以1.05亿元将上海蟠龙天地酒店物业给上海青浦徐泾，并签订了14年租回协议，总租金约7,700万元；

同年11月，引入中国人寿等投资者，筹资81亿元重组了上海创智天地两家项目公司的股权。交易后，瑞安房地产不再是其控股股东，也不对其财务数据并表。

杨浦创智天地项目

一系列“融资”动作背后，凸显瑞安对现金流的迫切需求。2024年的中期业绩会上，瑞安房地产财务总裁兼投资总裁孙希灏表示：“确保充足的流动性仍然是我们的首要任务。”

尽管和频频暴雷的内资房企不同，瑞安并没有陷入高周转造成的致命旋涡，但“重资产、高标准、慢开发”的港企特点也导致了资金回笼缓慢。

孙希灏表示，瑞安房地产未来几年偿还债务的高峰在2025年，大概有86亿左右负债会到期。

不难分析，偿债压力对资金和流动性的影响，势必会影响新项目的开发进度，尤其是像“召稼楼”项目这种开发体量较大（规划总建筑量约42万平米）、又涉及较高拆迁成本的项目。

尽管项目公司当前估值仅为18亿元，但根据此前新闻，项目总投资达120亿元，对应30%的股权就是36亿元。南虹桥集团的助力，有望大幅减少瑞安房地产在这个项目前期的资金投入。

而考虑到南虹桥集团的国企背景，此次合作应当也不仅仅是出于支持瑞安，或是资本市场的投资回报，也有着加速推动项目落地的政治目标。

据了解，此次新加入召稼楼项目的南虹桥集团，是上海闵行区国资委控股的区属一级开发公司，成立于2015年，主要负责虹桥国际商务区闵行部分的开发。其先后参与过虹桥万科中心、前湾印象城MEGA等标杆项目的统筹推进，擅长产城融合与片区统筹。

尽管从地理位置而言，召稼楼与南虹桥板块相距甚远，但召稼楼所在的浦江镇亦属闵行辖区，而国企在政策协调与长期投入上的稳定性，和南虹桥本身的投资开发专业背景，应当都是此次合作得以推进的重要原因。

改造背景：

召稼楼古镇的前世今生

召稼楼古镇，位于闵行区浦江镇革新村，东临浦东新区，西接黄浦江，距轨交8号线沈杜公路站仅1公里。

作为元末明初浦东地区号召农耕垦荒的所在地，这里被誉为“上海农耕文化发源地”。历经明、清、民国时代的发展衍变，逐渐形成江南水乡集镇，至今保留着礼耕堂、梅园等15处历史建筑，以及长达1公里的老街水系。

青砖黛瓦、拱桥石径间，藏着上海最地道的拆蹄、羊肉、草头饼等传统小吃，是市民心中“活着的古镇”，也是是距离市中心最近的古镇之一。

2008年，召稼楼老街启动一期修复改造，于2010年6月全面完成。并于2015年先后被认定为历史文化风貌区和国家级4A景区。

然而，尽管区位优势显著，但较为年轻的运营积累，让召稼楼相比周庄、朱家角等成熟景区而言，始终不温不火；相对雷同的业态规划和租户组合，也让这里在“小桥流水人家”之外，没能建立起与众不同的特色标签。

同时，召稼楼也是一处典型的“城中村”，景区内外基础设施滞后，商户与民宅混杂。随着游客的增长，违章搭建、侵占河道、私房群租等现象也日益增加。综合上述原因，召稼楼古镇的再度升级改造被提上日程。

召稼楼更新前院落现状 | 来源：上海住房城乡建设管理

2022年6月，召稼楼取得控规调整批复及“城中村”的市级批复认定，并成立上海召楼天地有限公司（也就是此次的股权交易的标的公司）作为更新改造的实施主体。

2023年2月6日起，召稼楼古镇正式向游客关闭。两个月后的4月20日，闵行区浦江镇与瑞安房地产正式签约，并宣告召稼楼“城中村”改造项目正式启动。

作为瑞安在上海最新的城市更新综合开发项目，整个公司都对召稼楼给予了厚望。在瑞安房地产2023年度业绩发布会上，瑞安房地产行政总裁王颖曾表示：

“召稼楼项目历史文化和自然资源都比蟠龙更加悠久和丰富，瑞安房地产会借鉴蟠龙的成功经验，通过文化来赋能商业活力，提升地块的优势和竞争力。”

召稼楼古镇更新鸟瞰效果图

改造过程：

进度表与“加速度”

根据规划，召稼楼改造项目占地约71公顷，远超现有古镇景区范围，改造后将涵盖晓烟湖轻度假区、古镇核心区、耕学健康社区三大功能区。

召稼楼改造项目分区规划图

项目规划总建筑量约42万平方米，其中住宅建筑量18.8万平米（容积率1.2）、商办建筑量约16.4万平米、公益性公服建筑量约6.9万平米。

基于瑞安新天地在多个城市多个项目的综合性开发与文化保育活化能力，以及对上海的深耕认知，这也有望成为其在黄浦江以东板块的全新封面作品。

召稼楼古镇更新效果图

甚至于在接手召稼楼的过程中，就给瑞安带来了意料之外的惊喜——因古镇关闭而不得不歇业的召稼楼“日月年糕店”，以“年之糕”的店名开到了蟠龙天地，备受关注。据《上海热线》报道，今年春节期间其店铺每日客单量上千，是场内最知名的网红店铺之一。

但和所有城市更新项目一样，实施的过程依然是充满挑战与难度的。

根据上海市住房和城乡建设管理委员会披露的信息，召稼楼城中村改造，采取了征收方式改造更新。首先遵循“土地整体收储、分步出让”的原则推动净地出让、拆整结合。

从2023年4月启动改造开始，截止2024年9月，共有两幅住宅地块完成净地工作，其他地块仍然处于征地阶段。

今年1月，今日闵行发布消息称，今年“召稼楼城中村改造”项目将迈出重要一步：完成首块住宅地块出让，启动首批四条道路和一期水系的建设。

召稼楼首幅出让地块及一期水系范围图

照此推进进度，要实现项目原先计划的“力争3年出形象，5年出成果，2028年基本完成整体改造。”挑战不小。

1月7日，闵行区委书记陈宇剑在区两会期间，参与第一代表团（浦江镇）审议时，曾明确指出：“要站在战略的高度、长远的角度，多方合力加快推进召稼楼开发建设，打造文化旅游集聚区。”

结合上述背景信息，再看南虹桥集团的此次出手，其目标和使命，也就非常明确了——重点在“快”。

结语

无论对于瑞安，还是对于召稼楼城中村改造项目而言，这场合作都是场“双赢”——

对瑞安而言，通过与国企“分羹”，既能减轻资金压力，又可保留品牌影响力；对南虹桥来说，借助瑞安的操盘经验，有望再度打造一个标杆项目；能在项目早期估值仅18亿时注资入股，远期回报相信也相当不错。

同时，兼具市场经营意识与政策资源保障能力的国企集团、纯市场化的港资上市公司，和项目背后的农村集体经济组织这三者的顺利合作，也有望为上海城市更新提供了一种新的多方参与、合作共赢的范式。

当然，讨论到具体项目未来，焕新的召稼楼能否成为“浦江版新天地”？

我想，或许和蟠龙天地相对纯粹的文化商业逻辑不同，离城市中心更近、原本的生活气息更浓的召稼楼，肩负着更多源的关注与期待。

这里的故事，关乎砖瓦，更关乎人与城的共生。当老居民依旧在河边晾晒菜干，年轻人在咖啡馆里敲击键盘；当晓烟湖的扁舟与创意园区的灯光交相辉映……古镇的未来，正等待着一场跨越时空的共鸣。