出品/Mall先生

撰文/Sonoko

2025初春，哪吒2和Deepseek的横空出世，给了市场许多振奋的心气。但乍暖还寒中，环境里仍然弥漫着一团团冷气，又或是笼罩前路的雾气。

作为地产黄金时期象征的“管培生”，一边是随着诸多巨头人员编制的缩减，从校招榜单的醒目位置悄悄滑落；另一边是在17-22年入行的管培们，在出师之后，仿佛扎入了新的迷茫。

也有人勇敢抑或幸运地突围，找到了新的方向和机会，重新定义了自己的职业生涯。

这是一篇关于转型的故事，故事没有给出答案，但或许能带来一些启发。

初入商业地产

Lucy步入社会的第一份工作，起点便是站在Tier 1头部商管平台上。

“当时行业黄金期的势头还在，市场上充满了新兴的设计师、文化艺术类品牌，做招商正好可以与这些品牌有很多交流的机会，所以刚工作的时候非常兴奋。” 

能过头部商管校招的都是有漂亮履历的拔尖人才，Lucy也不例外。顶着C9毕业生的头衔，与其她拥有同样光环的同侪一起，进入了国内顶尖的成熟完整的运转体系中。

“我很感谢我的第一家公司是在这样的大平台上，它从0到1地培养我们，无论是得体的谈吐表现、综合的职业素养、宏观的商业认知，都是非常高的。” 

璞石于此，必使玉人雕琢之。在商业地产“黄埔军校”的训练下，Lucy开始在圈内崭露头角。

95后的KouKou入行要稍晚一些。2019年本科毕业的时候，房地产还没有崩盘，他选择进入了家居板块的龙头地产公司做管培生，当时一年入市好几个新商业项目，市场机会和职业空间都很乐观。

“最开始我在重庆，做区域中心招商专员，主要负责审核流程、总部对接、组织路演等。后来轮岗到商场，直属领导是个特别拼的人，每天都加班，连人际关系也很‘卷’，他每天都会主动去找副总聊当天的工作，不聊完不敢下班。”

“跟着他‘卷’的那段时间虽然很累，但也争取到很多机会，比如让我独立跟副总汇报，跟商户接洽，从最开始胆怯的声音都在发抖，到后来流畅自如有条不紊地表达，短短半年“开挂”成长。”

行业变化下的困境与迷茫

2020，一场疫情袭来改变了整个商业生态。经济停摆、人心惶惶、消费需求大幅下降，购物中心客流量和销售额受到重挫，市场上新开业项目数量、体量也均不及以往。

疫情期间的现所｜来源：作者

“疫情刚开始的时候，我正好在一个新项目上，楼体还没有封顶。当时整个行业都在观望，不知道疫情会持续多久，但我们并没有停下来，线下停摆就线上宣传，商户人手不够就帮忙招聘等等。”

这是KouKou第一次经历商业项目的完整筹备过程，直到2020年9月底项目开业，开业率接近100%。“本以为战胜了这波让人措手不及的疫情，未来应该柳暗花明了。这么艰难的条件下，项目都能满铺开业，还有什么好怕的？当时不知天高地厚，对商场业绩也信心十足。”

“然而进入成熟期后，商场的表现就没有刚开业时候那么亮眼了，日常工作开始加码、重复。主要就是推广活动、租金收取、经营指标达成，时间久了就开始觉得有点无聊。”

2021年，正值疫情的阵痛期，消费活跃度远不及疫情之前，商业地产的发展压力也日益剧增。

“家居建材Mall属于冷商业，在大环境下行的时候，它受到的客流和销售的影响更严重，原来人们会给房子添置20万一只的浴缸，现在连买房的人都寥寥无几。”当KouKou看到逐渐冷清的商场，宛如看到了自己每况愈下的职业生涯。

职场初期的年轻人，刚刚铆足力气准备加速，突然“挫车”，难免产生人生的颠簸感。

同样的2021年，Lucy的职业发展也进入了迷茫期。但困扰她的更多是内部环境，“大公司虽然能提供稳定的成长路径，但每个员工在庞大的体系里更像是“螺丝钉”，工作只是整个流程中的一环。

商业地产的项目从筹备到落地往往需要三到四年，员工只能在其中负责自己的一小部分，最终项目的成败很难由个人直接掌控。

这种“缺乏实质性影响力”的工作方式让Lucy开始思考，是否有其它路径能让自己真正主导一个项目的全生命周期。

离开商管，初入品牌方

Lucy切换身份到品牌方的过程，既是职业迷茫期的意外决定，也在情理之中的故事。

“我是一个自我意识很强的人，在大公司做了五、六年后自然而然地进入了瓶颈期。因为一毕业就站在了这个大平台上，但我不知道把这个平台的标签撤掉之后，我是什么人。”

匆匆碌碌，人来人往｜来源：作者

“后来工作中偶然结识了一位品牌创业者，当时正值他发展初期搭建团队，所以连续三次邀请我加入他的公司。起初我拒绝了，因为我对品牌的选址工作没有认知，我想离职后，做一些自己喜欢的文艺事业，但彼时文艺不能当饭吃，我要安身才能立命。所以当第三次接到这位创业者伸出的橄榄枝，我就决定顺势而为，但不能胡乱顺势，我得明白我去这个公司我要学什么。”

“当时我对两件事情很好奇。一是，一个为了自己的目标而奋斗的创业团队是什么样子的。” 

“那个时候施工现场经常出问题，凌晨三点我给老板打电话，他都能接起来，而且三点半就出现在工地上。现在公司已经发展得非常规范化，但我很庆幸自己能看到创业初期的一个身体力行、事无巨细、亲力亲为的老板的状态。”

“二是，我对互联网行业很好奇。地产行业吃的是线下实体红利，它要想进行整个互联网思维的迭代，是一个非常庞大、在短期内、在现状下不可能实现的事情。我生在一个互联网时代，却跟互联网不沾边，所以我也想去看看。”

Lucy选择的新老板，曾是互联网公司的产品经理。从品牌创立初期的一家工作室开始，就上线了品牌小程序，同时从互联网大厂挖角来搭建数据系统。

“我看到了如何用数据化推动品牌的运营管理，它不是老板大刀阔斧的一句话就下结论，而是通过数据化的完善，不断缜密的推动管控。如果数据结果出了一些问题，需要立刻解决这个问题，不然数据化的驱动没有任何的意义。”

也正是这样的数据化思维驱动的全渠道布局，让公司跨越了疫情，并且逐渐发展成为赛道的头部品牌。“所以我也挺骄傲的，有机会进入一家创业公司，完整锻炼了自己踏实做一门生意的能力。”

KouKou的职业转弯半径相对大了一些，“后期在地产的每一天都很焦虑，因为行业下行，也因为业绩压力，所以就想回到学校读研。离职了一段时间去准备，国家线过了，但没过目标院校的分数线。后来想了想，随便调剂去读一个研究生好像也没什么意义，就决定直接换个环境去上海试试。”

上海的商业空间更大，机会更多，既可以延续甲方经验，去一些传统零售的商场做招商，比如华润、万达；也可以跳槽去品牌方，去谈判桌的另一边。

“综合考虑下来，继续做招商的话，相对品牌方没有那么灵活，基本上扎根在一个区域里，积累品牌资源，之后在不同商场里跳动。但最终面对的事情是一样的，就是找品牌、谈合同、收租金等。我觉得这些重复的事情已经做累了，就更想去品牌方看看不同角度的世界。”

“猎头给我推荐品牌的选址岗位后，很快就进入了面试过程，新东家很欣赏有甲方经验的候选人，原来的谈判技巧都能平行迁移，所以我身边也不乏很多从各地产跳过来的同事。”

原本以为顺利的入职代表着轻松地胜任，毕竟选址拓展的技术性要求没有那么高，更重要的是怎么跟人打交道，但很快KouKou就意识到，品牌方的高强度和快节奏与上份工作不可同日而语。

“进公司一个月左右，刚摸清了复杂的流程和工作要求，就开始安排出差。最开始去东北，三天跑了两个城市几十家商场，紧接着下一周就去成都。那时候我对店铺的概念都没建立起来，站在成都旗舰店门口，我在感慨太古里的繁华奢侈的同时，也对眼前两千平米旗舰店的改装提案压力山大。”

 KouKou入职后半年多时间里，几乎形成了“上半周在公司会议室里穿梭，下半周打飞的在各个城市里埋头狂奔，晚上在酒店熬到两点做PPT”的固定模式，所以他很快就跑完了全国两百多家店铺，也从小白飞成了金卡会员。

深入角色，关键成长

随着品牌方工作的深入，Lucy和KouKou不约而同地意识到，品牌的选址逻辑和商业模式跟之前做的地产招商有很大不同。

最初代表品牌方坐在谈判桌上的时候，Lucy还带着一些甲方思维，觉得账面算清楚就OK了。毕竟，地产公司里，人们习惯依赖流程，任务层层下达，在安全范围内做事，不需要打破任务和规则。

随着角色的深入，她意识到作为创业公司的一员，每一单合作都是在做自己的生意，每个角色都要为最终结果负责。

“当你把它当作自己的事情的时候，怎么可能对方说租金10块钱，我就给10块钱？，一个合同谈下来短则3年，长则5年8年，我肯定要精打细算，竭尽全力为自己争取最大权益。所以逐渐深入品牌的过程，也是在培养主人翁意识的过程。” KouKou所在的品牌属于生活方式类别，对客群质量要求偏高。客流量多但定位大众的商场不一定适合，客流相对没那么多、客单价偏高的轻奢级次，品牌的转化率反而更好。所以，品牌方筛选项目时，不仅要看客流，更要看消费层级、品牌调性是不是匹配。

相对于过去自己一直在努力“填满盒子”，而品牌方更在乎长期的事情，比如品牌形象、消费者体验、市场竞争等。“公司要求拓展要量与质并存，有的店面做品牌形象，有的店面做市场占有，有的店面做投资收益，而原来我在甲方的时候，可能仅仅看租金回报。”

另外，品牌方的工作很灵活，需要随时与甲方保持联系，方便掌握关键时机。有时候可能这个月去沟通一个商场的铺位，下个月就被抢租了，遇到这样的情况也很遗憾。所以时刻保持信息更新，也要有经验和胆识果断做出判断，是在品牌方工作的两个较高的软性要求。”

改变与规划

Lucy非常感激自己在品牌的综合性成长，“我原本是一个文艺小女生，谁能想到后来凌晨3点盘在工地跟工人打交道呢？当我在品牌足够垂直纵深地做了这么多事情，我觉得自己更皮实了；当我看到一个创业公司的老板，他的坚韧和躬耕，给我树立了非常坚实的榜样力量。”

“我正在考虑，可能需要做一些属于我的使命性的事情了。我曾经看到过头部商管平台带给我在高度上的认知，也在品牌的实操历练中内化了自己的能力，现在我要把认知和能力all in去做我始终追求的，文艺的事业。”

“我的改变应该是工作转型和年龄成熟的双重影响，没有之前那么容易焦虑了。”KouKou在商场的时候，一整周都在运行的项目，遇到问题就要及时处理。而品牌方工作节奏快，压力大，但工作和生活的界限更清晰，休息的时候可以充分自愈。

转行之后，KouKou还认识了很多其他品牌的朋友，“大家都相对年轻，能聊到一起、玩到一起，感觉找到了归属感。所以有时觉得，从地产转换到品牌方，对我来说是在为数不多的自主决定里面，还算OK的选择。”

“面对未来，我还没想那么多，就当下来看，我希望先把负责区域的资源熟悉透彻，再拓展到其他地方，把品牌选址逻辑真正掌握扎实，并且建立起自己的行业口碑，就很好了。”

想对仍在地产的朋友说

那些仍在地产中的朋友们，面对行业的变化，都有些迷茫和无措。但人生阶段不同，成功的个案也许只是幸存者，并不适合全盘复制。

KouKou原来地产的好朋友，现在也想跳出行业困境。“他本来是部门负责人，但因为商场预算砍得厉害，连管理层工资都要打七折，剩下的30%还要看业绩完成情况才能拿到，这种情况下真的很难继续待下去。”

“但我没有给他太多建议，他是重庆人，也已经安家置业。西南地区现在也会有一些新的商业项目入市，所以我觉得他就留在重庆本地，尝试着从家居商业往传统零售方向转，然后再在当地去积累资源，可能更合适一点。”

Lucy也觉得，自己当年转行的时候还年轻，现在身边的地产朋友也已到了职业和人生的中段。“此刻你再去创业公司卷，我并不觉得适合每一个人。既然还在商业地产里面，我们就好好聊一聊商业的现状，未来的方向，品牌的趋势，大家碰撞出更有深度的火花，比听从个人主义的建议要好很多。”