出品/Mall先生

撰文/晓虎

昨天，华润置地及华润万象生活双双发布2024年度业绩。

其中，华润置地2024全年实现营业收入2,788亿元，核心净利润254.2亿元；经常性业务营业收入占比达到14.9%，利润贡献首次突破百亿大关。

华润万象生活全年收入170.43亿元，同比增长15.4%；核心净利润35.07亿元，同比增长 20.1%。

而在数据之外，有一个悄然的改变，或许更具有意义。在年度业绩发布PPT中的财务回顾板块，在损益表之后，华润置地用了整整3页，介绍其“经常性收入业务”业绩，然后才是“开发销售型业务”的表现。

这是华润置地首次在年度业绩发布PPT中，将“经常性收入”业务置于开发销售之前！

“大资管”领衔

华润置地的新范式

根据华润置地的官方定义，经常性收入业务=经营性不动产业务+轻资产管理业务+生态圈要素性业务。

近3年华润置地经营性收入及组成

尽管在介绍中，仍然被描述为“第二增长曲线”，但无论是业务介绍的排序，还是在报告封面中占据最大版面的西安万象城，都足以显示出，以不动产经营管理为核心的经常性收入业务，正在取代传统的住宅开发销售，成为这家央企地产巨头的重中之重。

报告中多次出现西安万象城“生命之树”

还有一个关键表达，“2024经常性收入同比增长6.6%至416亿元，可两倍覆盖股息及利息”。这句话翻译过来的意思是，即使某一天华润置地一平米住宅都没有卖出去，光靠收租和轻资产管理费来支付贷款利息和股息，也没问题。

我想，这也是在各类国际评级机构持续下调国内房企信用等级的背景下，华润置地依然能够从标普 、穆迪及惠誉三家手中，维持住Baa 1/BBB+/BBB+的“投资级”信用评级的关键所在。

而除此之外，在报告的业务回顾板块，也有2个很重要的信号释出：

一是“大资管”业务成为了公司的首要关键。

2023年，华润置地在业绩发布报告中首度提及“本集团正积极向大资管业务转型”，而今年，“大资管业务”已经成为了第三部分“业务回顾”板块的开篇内容。

2024年，华润置地资管规模同比增长8.1%，达到4,621亿元。并形成了以置地为核心的“投-融-建”，由旗下独立上市的轻资产管理平台华润万象生活承载的“管”，以及以公募REITs为渠道的“退”的完整资本闭环。

华润置地的“投融建管退”闭环

目前，华润置地在国内先后上市了华夏华润商业REIT（底层资产为青岛万象城，拟扩募注入昆山万象汇）和华夏基金华润有巢REIT（底层资产为位于上海松江的有巢泗泾项目和有巢东部经开区项目，拟扩募注入位于上海闵行的有巢马桥项目）两支公募REITs产品。

上海闵行有巢马桥项目

其中，截止2024年12月31日，华夏华润商业REIT的后复权收盘价较发行价上涨25.6%，涨幅在购物中心行业排名第一，市值位居消费基础设施REITs首位，连续四个季度现金分红合计3.15亿元。

青岛万象城

二是购物中心业务的核心程度进一步提高。

从收入来看，华润置地旗下购物中心去年全年实现租金收入193亿元，占经常性收入的比重超过46%（这还尚未计算华润万象生活对第三方购物中心的管理费收入贡献）。

从规模来看，2024年华润置地旗下的购物中心资产管理规模增长10.1%达到2,979亿元，占集团资管规模的64%。

从业绩来看，旗下购物中心零售额同比增长19.2%至1,953亿元，整体出租率高居97.1%。无论是质、还是量，都是妥妥的行业顶流。

如果说当年的“橡树湾”成就了华润豪宅标杆的江湖地位，那么今天乃至未来的“万象城”们，才是这家百年央企更难以逾越的护城河。

深圳万象城的外立面，也是深圳的城市封面

非重奢+产品创新

华润万象生活的新故事

在华润万象生活的报告中，我们能看到更多关于华润购物中心业务的细节。

先看下2024年的成果复盘。过去一年，华润万象生活共开出21个购物中心，带动整体在营项目规模增长到122个和1,314万平米。

2024年华润万象生活新开项目一览

在新开项目与存量项目业绩增长的双重助力下，旗下购物中心2024年累计整体营业额达到2,150亿元，同比增长18.7%，可同比增长4.6%。

并由此驱动业主端租金收入同比增长19.2%至262亿元，NOI同比增长20%至171亿元，NOI Margin更是创造了近年来的新高，达到65.1%。

在这其中，有两个新特点值得一提。

一是非重奢业绩的崛起，补上了重奢品牌业绩下滑的窟窿。

过去一年，LVMH和开云等重奢集团在中国市场均遭遇滑铁卢，由此连累大批港资高端项目的营业额与租金双双下跌。

华润万象生活旗下的重奢项目同样承压，可同比营业额增长仅1.8%。但依托于非重奢项目6.4%的涨幅，抬高了大盘涨幅。

事实上，在去年我们曾专题写过的深圳万象城、重庆万象城等大体量重奢项目中，我们也能看到包括潮流运动、生活方式、美妆个护等多元化品牌的引入，对整体业绩维持增长的重要贡献。

二是创新项目的全面发力，为“万象系”购物中心创造了新的产品范式。

去年，华润万象生活先后开出了义乌天地、深圳大运天地、绍兴天地、南京雨花万象天地、上海世博天地等5座“天地”项目，数量创历史之最。

由871国营芯片厂老厂区焕新而来的绍兴天地

同时，迭代至4.0版本的西安万象城的火爆出圈，更是成为了全年毫无争议的“最佳新秀”。

我们关于西安万象城的视频，全网收获了超过70万的播放量

在消费行业普遍承压的背景下，一方面能维持行业第一梯队级别的规模和业绩增长，同时又持续保持着自我革新的勇气，并拿出了惊艳同行的作品。

打一个不够优雅的比方，看见大运天地和西安万象城的横空出世，就好像后来我看到雷布斯奇迹般地秀出了小米SU7 Ultra时的感受。

“奈何自己没文化，一句卧槽行天下”。

灵活拓展、常态创新

面向未来的新通路

再来聊聊未来的展望。在开发全面萎缩的背景下，去年新开项目创历史新高的华润万象生活，2025年节奏稍有放缓，但15座新项目也不是一个小数字。

当购物中心业务已然成为整个集团的发展核心，既肩负着母公司的深厚期盼，也承担着投资人的回报期待，华润万象生活的压力恐怕也是来到了空前巨大的地步。

我很多在华润的伙伴们这两年都深深感受到了行业乃至公司之卷，而从这次的业绩发布材料中，我看到了团队的勤奋甚至拼命之外，两个机制层面的变化。

一是华润万象生活的拓展正变得愈发灵活。

2024年，华润万象生活所管理的第三方购物中心，其税前利润贡献占比达到21%，逐步降低了对母公司所持有资产的依赖。

华润置地旗下与华润万象生活在营购物中心数量对比

而在全年新拓展的12个第三方项目中，出现了许多“非常规”的轻资产委托管理模式。

比如深圳湾文化广场的空间运营特许经营权、西安未来广场和安徽置地中心项目的利润分成模式，以及杭州浦五项目的租赁经营模式。

华润万象生活去年部分外拓项目

以杭州浦五项目为例，该项目规划设计指标为一栋11.9万平米的6层商业+1.1万平米的2层商业街区，地下还有2万平米商业。

华润万象生活以整租形式取得了该项目未来20年的经营权，起始租金为按商业面积（暂定为15万平米）计算的1.94元/平米/日，折合年租金约为1.06亿元。

二是全新定义的项目分级方式。

过去大家更为了解的M1/M2对应万象城，M3/M4对应万象汇的分类，存在一个小bug，就是“无处安放”的万象天地。

这次华润万象生活提出的“项目分级管理”，将旗下项目梳理为了城市重奢、城市旗舰、品质生活、前沿创新四大类。

“城市重奢”显然就是M1级别的重奢万象城；

“城市旗舰”分类中，除了非重奢的成都万象城、宁波万象城等项目外，还包括了引领本地市场潮流风向的深圳万象天地、南京万象天地；

“品质生活”是以沈阳铁西、深圳布吉为代表的万象汇们，我猜测大致对应过去的M3/M4级别；

还有特别的一类“前沿创新”项目，包括了义乌天地、大运天地、绍兴天地、世博天地等开放式街区或公园式项目。华润万象生活给它们定位的理念是“领赋人文、自然共融、社交文化、创新商业”。

以深圳首个可呼吸开放式商业街区为概念打造的大运天地

把曾经的点状尝试，纳入正规化的管理分类，这也意味着，在未来的征程里，对空间与内容的创新，将不再是探索的目标，而是时时相伴的日常。

这一点，足以值得其它同行都认真审视，甚至加速跟进。

结语

昨天在我们的REITs交流群里，有一位资方的粉丝评论说“感觉华润万象生活是独一档了”。

当然，不同的人从不同的视角和维度来评价，会有不同的结论。与此同时，优秀的平台也并非就是每一个项目成功的“必然条件”。

但对于行业中的巨头与标杆的研究和学习，永远是我们不断自我提升和成长的重要方法。

这也是这篇文章的初心和目标。

最后，好奇个问题：

华润置地的PPT中展望2025年会开出6座新商场，总数量达到98座；而在华润万象生活PPT中，这两个数字变成了7座和99座。哪个才是正确的呢？

或许，这也是呼应了开头：华润万象生活又跑在了置地的前面？

两份业绩报告对于2025年华润置地新增购物中心的展望并不一致