出品/新商业LAB

2025年3月26日，已研读过多家行业头部企业年报或半年报的LAB君，通读完华润万象生活刚发布的2024全年业绩，逆势增长的华丽成绩、非奢项目的大涨收入、新增项目的亮眼数据等，字里行间中传递出的能量与信心，让人的精神为之一振。

譬如，期内营业收入增15.4%至170.43亿元，核心净利润增20.1%至35.07亿元，全国在营122座购物中心零售额增18.7%至2150亿元，全年创纪录地新开21座购物中心，去年底新开业的西安万象城在23天录得2.3亿元零售额。

○期内的核心经营数据及股息 @图源官方

在业绩公布当日，华润万象生活(HK 01209)的股价收盘涨幅达10.75%，这番向上的态势，有董事会议对于企业成长性的信心、每股派息按年增长33.7%、全年派息率提升5个百分点至60%的效果，更表现了企业前景正被投资者愈发看好。

以下，LAB君就围绕华润万象生活的这份最新业绩，辅以华润置地同期发布的最新年报中对于经营性不动产的相关表述等，从「整体经营、万象商业、未来展望」这3大维度，解读这份予人振奋成绩单背后的推进力。

○华润万象生活期内的综合损益表

行业头部的六边形战士

华润万象生活作为华润置地旗下的资产管理公司，期内「商业、物业及生态圈」三大航道的业绩表现分别为：

商业航道，收入为62.74亿元，同比增长21.4%。

物业航道，收入为107.15亿元，同比增长11.6%。

生态圈业务，收入为0.54亿元(为期内新划分的业务板块)。

值得关注的是，三大航道的收入均录得双位数以上的大幅增长；且核心业务即商业赛道，增速最快。

华润万象生活商业航道的这番亮眼数据，不仅大幅领先于市场平均水准，也优于大多数友商的同板块业务。

○期内三大航道的业绩与去年同期的对比

万象商业的规模优势，去年新开21座购物中心(12个第三方项目)，在管项目增至122座(归属母公司华润置地及第三方的项目分别为92个及30个)；管理面积增217万㎡至1314万㎡，单个项目面积(GFA)为10.8万㎡。

2024年，集团在管购物中心共实现零售额2150亿元，同比大增18.7%，华润置地旗下购物中心同店增长4.6%，也跑赢了全国社会消费品零售总额(社零额)的同期增幅3.5%。

期内，业主端租金收入同比增19.2%至262亿元，业主端经营利润率(NOI Margin)同比提升0.4个百分点至65.1%，华润置地旗下92个项目的整体出租率高达97.1%。

华润万象生活在管购物中心的如此规模，在国内可排进TOP5；而排在其前面的商管公司，均无高端项目。

○去年底新开业的现象级重奢购物中心西安万象城

写字楼及酒店的数据，期内来自写字楼的综合收入同比增7.1%至20.65亿元，占总收入12.1%。

至期末，集团为27座写字楼提供商业运营服务，总建筑面积为190万㎡；为221座写字楼提供物业管理服务，总建筑面积为1670万㎡。

酒店业务的表述，被放在华润置地的经营性不动产板块中，期内酒店业务经营收入同比下降10%至20.68亿元，毛利率减少6.1个百分点至11.4%，入住率上升1个百分点至64%，平均房价降低5.9%至1009元。

○从合肥君悦酒店看合肥华润中心大厦

物业航道的稳定贡献，期内来自社区空间的物业管理服务收入同比增10.7%至66.6亿元，占总收入39.1%。

至期末，集团在管社区空间项目为1385个，新增89个；在管总建筑面积为2.71亿㎡，新增2040万㎡，物业在管规模有质量的扩张使得物业服务收入稳步增长。

○华润物业期内新签约的温州龙港市民中心项目

生态圈业务的高潜力，期内来自生态圈业务收入为5340万元，主要来自自营化妆品及文化运营业务收入贡献，毛利率为25%。

值得注意的是，2024年上半年生态圈业务收入为573.3万元，毛利率为39.9%；而2024年下半年的收入就达4766.7万元，毛利率虽下降了14.9个百分点，也足见自营化妆品业务的周期效应与高成长性。

会员的高增长与覆盖，期内万象星会员总量同比增20%至6107万人，商业会员人数同比增27.1%至5703万人，商业精英会员人数同比增长11%，消费会员及复购会员数量均同比增长26%，万象大会员体系覆盖的生活场景及消费生态进一步扩大。

○万象会员系统的期内数据 @图源官方

标杆型的大资管业务，在华润置地「大资管」业务的表述中，其表示已建立「华润万象生活、华夏华润REIT、有巢公募REIT」这一个轻资产管理平台及两个公募REITs平台，实现「投融建管退」的资本闭环。

至期末，华夏华润商业REIT的后复权收盘价较发行价上涨25.6%，涨幅在购物中心行业排名第一，市值位居消费基础设施REITs首位。

除了REIT平台，华润置地也会采用向优质合作伙伴出售经营成熟项目股权的方式完成资本闭环，且会保留华润万象生活对于标的项目的长期经营权。如2023年已完成股权转让的太原万象城，及2024年正在进行股权转让中的合肥万象城等。

注重提升现金流质量，在2024年，华润万象生活面对复杂的外部环境，坚持「有利润的营收和有现金流的利润」的核心经营策略。这一面是凭借规模效应摊薄固定成本，提升效率扩大利润空间，实现「经营效益稳步增长」。

另一面是建立关联方回款协同、支出阈值监控和供应链账期优化机制，驱动「内生性现金流创造」。双管齐下，进而落实国企改革深化行动，实现高质量发展的要求，自由现金流也是企业价值的体现与回馈股东的基础。

整体上看，即便国内市场尚处于整体疲弱期，正处于成长上升期的华润万象生活，在全业务板块，特别是购物中心运营业务「开疆扩土」的成绩，也着实相当惊艳。

而如何既做好增量，也巩固存量，则是这家行业「六边形战士」保持进取力与竞争力的关键所在。

万象商业的规模竞争力

我们再聚焦华润万象生活商业航道的购物中心业务。

官方数据显示，集团在管的122座购物中心之中，有50座零售额排名当市场TOP1，有86座排名当地市场TOP3。

这122座购物中心的整体零售额与租金收入，也录得18.7%与19.2%的双位数增幅。人们不禁会问，在市场环境整体疲弱的底部期，为何「你最优秀」？

于LAB君看来，万象商业在2024年的出众表现，主要基于「重奢项目的地缘优势、非奢项目的出色表现、新开项目的增量效应」这3大增长动力。

○期内的亮眼经营数据 @图源官方

先说重奢项目，众所周知，去年国内奢侈品消费市场整体乏力，特别是在上海、北京、广州、成都这几大一线及新一线城市，如上海恒隆广场、北京SKP、广州太古汇、成都IFS等高奢商场，销售额都出现较大幅度下滑。

而在以上城市，都没有在营的重奢万象城。也就是说，万象商业完美避开了「去年国内高端消费市场的重灾区」；不止于此，其还在国内其他城市持续巩固重奢项目的市场领先优势。

如深圳的2家重奢万象城，已能反向虹吸香港的北上消费客群；沈阳、杭州、福州的重奢项目，则在当地市场拥有强势地位且还在强化优势；而济南万象城，于期内也成功达成了重奢升级。

在去年，即便部分城市的重奢项目出现业绩下滑或招商不及预期，重奢万象城的整体零售额亦录得同比增长5.6%(可同比增长1.8%)，整体规模也已位居国内TOP1。

○沈阳万象城于期内完成区域调改升级并引入CHANEL精品店 @NIKO吴简直

再看非奢项目，万象商业的一大优势，就是在深圳、成都、青岛、合肥、太原等城市，拥有众多经营成熟且业绩出色的「万象天地+万象城」城市旗舰项目。

如深圳万象天地、成都万象城、青岛万象城、合肥万象城及太原万象城等，这些城市旗舰项目的全年零售额，很多已比肩当地友商的重奢项目；如成都万象城的年零售额高于成都SKP，而合肥万象城的年零售额与合肥银泰中心不相上下。

在沈阳、杭州、贵阳、南通、赣州等城市，还有数量更多、人气很高、业绩出色的「万象城+万象汇」品质生活项目，很多项目的年零售额在20-30亿元的区间保持上升趋势。

作为重奢项目的「给力队友」，由「城市旗舰、品质生活及前沿创新」这3大类项目组成的非奢阵容，2024年的整体零售额同比增长高达27.1%(可同比增长6.4%)，非奢项目占整体销售额的比例也上升2个百分点至62%。

还有新开项目，去年万象商业共新增21座购物中心，既有现象级重奢项目西安万象城，也有武汉武昌万象城、常州万象城、贵阳万象城、长沙万象城等城市旗舰项目，还有义乌天地、深圳大云天地、绍兴天地、上海世博天地等前沿创新项目。

这其中包括12座第三方项目，而华润万象生活的轻资产管理策略在去年也有全新升级，即以侧重于非标概念的「天地+」系列，匹配不同城市、不同业主、不同内容的商业项目，不仅获得了市场好评，也收获了高涨人气与业绩增量。

万象商业这波高效且密集的新开项目，使得集团在全国27座城市拥有2个及以上万象商业体，在24座城市实现「一城多汇&多城多汇」。万象商业如此高量高质的的规模增长，也在市场底部期逆势大幅提升了市场占有率。

品牌资源优势，贯穿整个2024年，华润万象生活的优质合作品牌资源也持续扩充。至期末合作品牌数量近15000个，在营品牌数量超7800个，期内引入新品牌超2000个，在营项目招调量为30%。

重点品牌维度，至期末的在营国际品牌数量为130个，同比增加4个，在营店铺数量增加33家至611家，去年全年重点品牌全国新开门店数占比达34%。

○武汉万象城去年新开业的ROLEX专卖店

正是基于「重奢项目、非奢项目、新开项目」这三驾马车远超过市场平均水准的突出表现，叠加与「全球顶级品牌&全国优质品牌」的良好合作，华润万象生活去年取得「量质齐升」的经营成绩，也就顺理成章了。

当然，透过这份花团锦簇的成绩单，我们也不应忽视一些未被提及与注意的问题，即部分近几年新开重奢项目面临国际品牌扩店意愿不强的招商困局，还有少量品质生活类项目面对商圈能级下降或市场竞争加剧所导致的经营困境等。

未来增量、存量、轻资产

2025年正好是「十四五」战略规划的收官之年，对于今年及未来的企业发展蓝图及新开项目规模，华润万象生活在年报及业绩发布会中也有明确表述。

对于增量，至2024年底，华润万象生活未开业的储备项目达77个，其中第三方项目38个。

未来三年中，集团将年均新增供应15个商业项目，2025年预计将新开业16个购物中心。

○计划于2025年内开业的呼和浩特万象城

对于存量，集团正全力推进多个城市重奢、城市旗舰购物中心的扩建项目，如计划于今明年面世的深圳万象城三期、深圳湾万象城二期(深圳湾文化广场)，还有郑州万象城二期等。

以上项目，既可归入增量之列，也必将深度提升优质存量项目的「业绩天花板」。

○计划于2025年下半年启幕的深圳湾文化广场鸟瞰效果图

对于轻资产，集团表示，公司上市之初提出在2025年扩展50个第三方商业项目，此计划在去年已提前完成。

集团还制订新的目标，希望在2025年，聚焦重点城市，继续扩展10个以上的轻资产管理项目；对于特别优质项目，还会考虑通过分租模式获取。

○华润万象生活于2024年与武汉城建集团新签约的楚宝片商业项目

读完华润万象生活的这份2024全年业绩报告，LAB君的第一感觉与很多人一样，觉得似乎有些「过于优秀」。

而再进一步抽丝剥茧，剖析集团战略、城市深耕、规模优势、经营亮点、未来布局等多个维度，我们就能更为清晰地发现，支撑这份沉甸甸成绩单背后的「多元动力」。

如源自华润品牌的深层创新力，匹配国家区域战略的坚定执行力，坚持赛道专业化及锻造差异化产品的核心竞争力，还有持续积累并裂变延展的规模优势力等，这也正是这家既为行业龙头、还是高成长性企业的「商业秘籍」。