出品/新商业LAB
2025年4月29日，赶在「五一小黄金周」之前，位于被誉为「中华第一商圈」南京新街口的「南京JLC」，开启试营业。
为获取项目第一手信息，LAB君克服了小假期前的「高难度高铁购票考验」，于当天早上从汉口经合肥直奔南京，返程则沿马鞍山、芜湖先抵安庆，再转乘至武汉方向而横跨大半个皖南，往返全程几乎覆盖除皖北之外的安徽大部分区域。
○本次当日往返的跨省高铁路线
先亮明观点，在五一之前进入试营业的国内两家高量级新项目中，LAB君选择来看南京JLC，而非深圳K11 ECOAST，原本想着就近来「好好挑挑刺」。
但出乎意料的是，南京JLC除了似乎不及预期的品牌阵容，在其他维度可谓是用心至极，且给我们留下了深刻的印象。如果用一句话来表述，那就是「招商只是一时的事，而美丽则是一辈子的事」。
○南京JLC的户外3D裸眼大屏
○南京JLC的地下主题艺术通道
以下，我们就提炼「区位、定位、硬件、文化、品牌、未来」这6大关键词，带来有关南京JLC的深度内容。
○项目的信息卡片
01
新街口的万有引力
在中国内地的顶级商圈中，有关北京CBD、上海陆家嘴、上海南京西路、广州天河路、南京新街口、成都春熙路等商圈的排名次序，一直存在争议。
若论及同一商圈是否有4家年销售额过40亿元的商场，其中还包括1家年销售额超200亿元的TOP级商场，放眼全国也唯有南京新街口。
是啊，新街口从1929年首次被规划为商业区，在上世纪40年代迅速崛起为商业金融中心；如今，这里更是聚集了超100栋商办楼宇、超2000家商户、超100家世界500强企业及跨国公司与企业总部、超650家金融持牌机构等。
百年新街口，半部金陵史。
历经百年风雨、持续成长且包容兼蓄的新街口，周边的优质土地几乎都被物尽其用，用寸土寸金予以形容这里，也并不为过，新街口更无愧于被誉为「中华第一商圈」。
然而，由于种种缘由，在2018年之前漫长的14年中，位于新街口西南角王府大街与中山南路之间的东铁管巷地块，虽曾于2004年以当年的「地王价格」出让，却一直未进行实质性开发，甚至四度转手而近乎闲置。
○位于新街口西南角的东铁管巷地块
转机终于在2018年前后降临，南京市规划局先对东铁管巷地块内的5个分组小地块进行重新整合，且调整了容积率等，使之更适合开发与周边商业界面相匹配的大型商业综合体。
而后，国资背景的企业退出，南京市国土局将地块收回并再次出让。
紧接着，当时重点关注内地市场特别是新一线城市的香港置地，在南京持续跟进多年之后，以47.7亿元拿下东铁管巷地块，官宣将投资超100亿元，用5年时间，打造地标型的城市综合体。
○南京JLC的最终版效果图之一 @图源官方
当香港置地拿下该地块后，南京全城及本地市场无不动容，因为在过去数十年中，新街口周边已遍布大小商场与写字楼，域内可供开发地块屈指可数，商圈的更新大多只能在原有建筑基础上进行改造升级。
而东铁管巷项目如能顺利推进，那么新街口将迎来10多年来的首个全新商业项目。
○如今新街口商圈的商业体分布
02
几经变化的新定位
香港置地拿下东铁管巷地块的初期，是计划打造以「高端写字楼&奢华酒店」为核心的国际金融商业城，地标塔楼的高度达318米；项目早期的规划体量约为26万㎡，商业面积占比较低，仅约3万㎡。
然而，该项目的「物业组合、规划指标、塔楼高度、正式案名、商业定位」，在随后几年中，却受到多重影响而多次变更。
○项目几经变更之后的效果图
首先是物业组合与规划指标，当项目正式开工时，一度传闻中的文华东方酒店并未落地，物业组成明确分为三大部分即「办公、商业及高端公寓」。
而商业部分的面积则增至约9万㎡，成为整个项目的新核心。
○项目早期的效果图之一
其次是塔楼高度的持续缩水，2020年初，项目的主塔楼从318米被降至260米；同年4月，这座地标塔楼再度降至235米，并终于明确打造为5A甲级写字楼。
一来二去，主塔楼的高度被活生生减少了83米。
○项目降高调整之后的效果图之一(非最终版)
还有案名与定位的反复拉扯，东铁管巷地块自花落香港置地之后，就被命名为「南京金陵中環」，成为继北京王府中環之后，香港置地旗下的「中国第四座精奢作品/中環系」。
特别是被寄予厚望的商业部分，更是以「顶奢定位」予以推进。
但市场的变化，总是出人意料。
进入2022年，国内的房地产市场急转直下；到了2023年，零售商业市场特别是奢侈品消费市场也疲态尽显，并表现为经济增长乏力，写字楼招租困难等。前几年一度在中国内地高歌猛进的奢侈品牌，也被迫收缩阵线。
终于在2024年9月，香港置地对旗下商业产品线进行了重新梳理。
曾经的「金陵中環JL CENTRAL」，被去掉了中環系标志性的「CENTRAL」，变更为「南京JLC」；而曾经的顶奢定位，也随之调整为更切合市场实际状况的「潮奢定位」。
○项目于2024年9月变更了案名及LOGO
03
南京绝版的高品质
在南京JLC开业之前，市场的注意力主要集中于「似乎不及预期的品牌组合」，却并未过多关注项目的「规划站位、硬件配置、细节呈现、人性服务」。
而当LAB君身历其境，才焕然大悟——南京JLC虽未引入重奢大牌，但项目的规划、硬件、细节、服务等，则完完全全是按照顶奢商场的标准予以打造。
甚至放眼整个金陵，南京JLC也可称为新的「品质天花板」。
○商场东区的引导标识，而「魔鬼」都藏在细节里
首先是整体规划的高度，平心而论，南京JLC所在地块的先天条件并不算特别好，如地块较为狭长、被分割成大小两处场馆、东西两馆还缺少足够的临街展面等。
用「螺蛳壳里做道场」来形容该项目的商业规划，也并不过。
香港置地采取的应对策略，核心就是参考位于香港中環的香港置地广场，在南京JLC构建「充满活力的立体动线」。
○场内的人行动线
○是通道也是打卡区
在地下，相对较小的东区，无缝对接新街口地铁站；东西区之间的地下通道，是让人眼前一亮的数字艺术通道；较大的西区，地下层还设置了可举办活动的大尺度公区。
如此一番有针对性的设计，地下区域的客流，就被彻底激活了。
○新街口地铁站1号出口直通商场东区
○商场东区连通地铁站的出入口
○东西区之间的地下通道
○商场西区地下的公区
在地面，项目与IFCX、友谊广场、大洋百货相邻的东铁管巷、铁管巷及石鼓路等的人行步道，被全部改造翻新，宜人的绿植、商家的外摆及宽敞的场地，形成了以南京JLC为核心、联动周边商场的「商业步行街系统」。
再加上地面与商场B1层相连的主题下沉广场「萌屿」，不仅地面的人气有了，还与地下空间形成了「1+1＞2」的互动效应。
○商场西区北侧的户外区域
○南京JLC商家的外摆区
○商场东区的外部人行道
○东区临中山南路一侧
○主题下沉广场「萌屿」
○下沉广场的社交氛围
在空中，如方所书店等就拥有可以观赏周边街景的户外露台区；而在商场屋顶，还有一处突出美食氛围的空中花园「屋顶巷集」；而规划建设中的连接东西区的空中连廊，还将进一步强化商场高层的人气指数。
在地下空间畅行，在地面街区慢行，在商场高区坐下；A面是以人为本，B面是提升人气，南京JLC是面面俱到了。
○商场西区高层的户外露台区
○露台区连通书店及写字楼
○商场西区屋顶的空中花园
○空中花园与氛围餐厅的组合
其次是不惜成本的硬件，在南京JLC内外，无论是户外的建筑立面、地砖与绿植，还是室内的装饰、停车场、电梯厅、洗手间等处，都予人一种「极致奢华的冲击力」。
这还并非是港资传统高端商场的「老钱风」，而是兼具审美与品质的「现代华丽风范」。
同时，LAB君观察到场内的绿植软装，里面栽种的不仅是细心打理的真绿植，盆栽材质还是采用大理石、皮革与铜制纽扣的「爱马仕风」。
○商场西区的外立面
○户外地面连廊的氛围
○西区北侧的入口设计
○地下停车场的入口
○场内的装饰氛围之一
○场内的装饰氛围之二
○东区室内护栏及灯具设计
○直梯厅的华丽氛围
○有奢华感的洗手间
○洗手间的装饰细节
○通往停车场的通道
○地下停车场的氛围
○场内的绿植及指示标识
○绿植盆栽的材质细节
最后是人性服务的细节，在国内很多的高端商场中，在公共区域不配置或者少配置休息区，已然成为一种趋势；也有商场在后期加配休息区，却或有明显的「添加感」，或有与商场整个风格不一致的「割裂感」。
而在南京JLC，LAB君看到场内的休息区不仅数量较多，且都经过精心设计与规划，如部分休息区采用了与绿植盆栽一致的爱马仕风，部分休息区被设置于电梯厅及洗手间通道的一角，甚至地下停车场的电梯厅也布置了嵌入式休息区。
○场内各楼层都布置了休息区
○休息区与绿植软装风格一致
○位于场内电梯厅的休息区
○场内的卡座休息区
○停车场电梯厅的休息区
○嵌入式的休息区
不止是休息区，场外有规划合理的落客区及吸烟区，场内还为亲子家庭及爱宠人士提供了专用手推车服务等；对于员工，南京JLC还配备了自动清扫车，这对于一座体量不足10万㎡的商场而言，显然是高配。
○临王府大街一侧的落客区
○近写字楼一侧的吸烟区
○可提供的婴儿车及宠物车
○保洁员工驾驶的自动清洁车
于整体而言，横空出世的南京JLC，商业理念、规划设计、硬件品质、会员体验、人性服务等，在南京市场无疑是拥有「引领性的优势」。
更难得的是，项目在拥抱在地文化维度，更是体现出运营方香港置地放下身段、融入金陵、长线投资的「全力以赴&良苦用心」。
04
超用心的文化内容
如果说，比肩顶奢商场的品质硬件，是南京JLC的「先天颜值」。
那么，项目不遗余力引入及展现的文化内容，甚至细致到商场天花造型都在致敬中国古建筑的檩条元素，就是香港置地对待古都金陵的「用心态度」。
如在新街口地铁站1号出口进入商场东区的地下通道，是荷兰艺术家Digiway，以中国文学名著《红楼梦》为灵感运输，结合现代潮流元素，打造的视觉艺术作品《红楼回响》。
这让消费者在步入这座商场的第一时间，就能感受这里的与众不同的文化氛围。
○这里被称为「南京最美地铁通道」
○视觉艺术作品一直延伸到商场入口
在连接东西区的地下通道，是影视基因原创艺术跨界实现团队JIN ARTS带来的《时空列车》，以天光、草原、海底、沙丘的光影流动，呈现现实与虚幻交叠、节奏与情绪共振的旅程体验。
人们步行至此，几乎都会放慢脚步，或欣赏景致，或情不自禁地举起相机。
○时而呈现海底氛围
○时而展现沙丘流动
再至商场西区主中庭，这里正在举办当代艺术家大卫·霍克尼首个沉浸式艺术展《大卫 · 霍克尼：更大，更近(当然不是更小更远) 》，暨首个艺术快闪空间。
这里有高颜值的打卡空间，也有独家发售的艺术商品。
○场内的艺术快闪空间
○展区由多个空间组成
于商场西区L5，还有占地约500㎡、同样由JIN ARTS带来的文化社交花园「Open Garden 游园」。
在具有中式美学的田园、溪流与山峦之中，艺术家以当代的潮流形式，演绎了十三个国人耳熟能详的中国历史文化典故，予人一种既熟悉、又新鲜还有些许感动的沉浸式文化体验，也对应了南京「十三朝古都」的雅称。
○Open Garden 游园的造景
○这是中式的美学文化氛围
○历史典故的现代演绎
○栩栩如生的人物造景
行至西区商场屋顶，这里的「屋顶巷集」，是美食社交空间，也是一处复刻江南园林水乡的文化场域。
在园林周边，是氛围餐厅与主题市集；于水汽升腾的园林中央，则是大红色的音乐吧台。雅致的江南水乡与热烈的年轻气息，形成了文化的冲突与交融，也营造出活力的聚集与释放。
新街口之上，新的文化社交空间，就此诞生。
○园林水乡之中的音乐吧台
○园林水乡之中的主题市集
除了以上的内容之外，南京JLC还在西区3F与4F、西区多个楼层的橱窗、西区B1层公区及场内的多处临时空铺，带来了兼具艺术展示、美陈打卡、休息小憩等多元功能的文化空间。
○西区商场内的艺术橱窗
○西区B1层公区的文化内容
○西区运动楼层的主题美陈
○将临时空铺打造为打卡区
○临时空铺的主题美陈之一
○临时空铺的主题美陈之二
南京JCL的这一系列举措，首先是充分体现了所倡导的文化理念「Urban Arts」，且在场内的各个楼层形成了有连贯性的人气热点区；其次是让消费者在此逛街不仅不会觉得累，还油然而生想再次来此的探索兴趣。
同时，这座有先天颜值、还愿意与大众开展文化对话的新商场，在不经意间，也从多维度展现出脚下这座千年古都的在地文化优势，持续赢得了南京市民的文化认同，也拉近了商场与顾客之间的心理距离。
05
可接受的品牌矩阵
我们再来聊聊市场最为关心的品牌阵容。
来自香港置地的官方信息显示，南京JLC定位为「城市社交客厅」、以打造南京首个「精致时尚社交体验型商业」为愿景，引入的品牌有40%为首度亮相江苏为南京。
值得一提的是，官方并未列出引入的品牌总数；项目在试营业期间，也未提供品牌的落位图；而南京JLC的官微直到5月中旬，才匆匆上线新的功能「帮您找店」。
通过项目官微的以上新功能，LAB君进行了粗略统计，场内目前亮相的品牌(包括已经开业及露出品牌围挡)，约超130家，开业率大致接近80%。
○南京JLC的官微上「帮您找店」，甚至标注了空铺
先说主力品牌，在西区商场L1，已亮相的Valentino、Christian Louboutin、PLEATS PLEASE ISSEY MIYAKE、Yohji Yamamoto、POLO RALPH LAUREN、I.T、BAPE STORE®(带BAPE CAFE)、COACH、Aesop，无疑是核心阵容。
其中，同步开业的为Valentino、PLEATS PLEASE ISSEY MIYAKE、I.T及BAPE STORE®；而对比各家门店的装修及货品，Valentino以「慢闪店」模式进行投石问路的能性较大。
○Valentino的门店
○PLEATS PLEASE ISSEY MIYAKE
○I.T为双层大店
○BAPE STORE®
而在面积较小的商场东区，HARMAY 話梅(三层店)、lululemon(双层店)、AIR JORDAN(双层店)这3家品牌，带来了醒目的跨层大店。
特别是HARMAY 話梅，不仅有高颜值的全玻璃外立面，店内还细分为「金陵纸仓环保主题区&the TOP畅销榜店」，更似一处与消费者共同探索的时尚试验场。
○HARMAY 話梅的吸睛外立面
○HARMAY 話梅店内的氛围
○lululemon的外展面
○AIR JORDAN的场内入口
还有以南京首店之姿亮相的方所书店，占地1500㎡，店内有精选书籍与阅读空间，也有展览及文创市集功能，店外还有可鸟瞰新街口街景的户外露台区。
而位于西区B1层的Olé精品超市南京首店、位于西区L8的PANATTA高端健身会所，也很快在新街口获得了一众粉丝的青睐。
○方所书店南京首店
○Olé精品超市南京首店
潮流零售维度，出逃赤岗西、ONE MOMENT、CLSTUDIO(UPSEE)、COVER、MURMUR MI等一众首店品牌，表现出南京JLC「走近年轻消费者」的包容姿态。
另据LAB君了解，鉴于南京JLC试营业之后的超预期表现，更多的时尚及国潮品牌正在加快入驻的节奏。
○ONE MOMENT江苏首店
○COVER江苏首店
大小餐饮组合，南京JLC的构建餐饮阵容，主要分为三大板块。
其一是主要聚集于西区B1层的人气轻餐及茶饮品牌，包括MANNER、Blueglass、DRUNK BAKER，及位于西区高层的OONE CCUP LAB、VIEW STARS等。
○DRUNK BAKER位于西区B1层
○OONE CCUP LAB位于西区L5
其二是以高端淮扬菜为主的地域菜系与国际餐饮品牌的搭配，如苏宴、南里山房、芸山季、潮界、眉州东坡与LA MÔME、四面泰、MIRACLE MILE等。
○位于商场西区的苏宴
○位于商场西区的眉州东坡
○入驻的四面泰
○MIRACLE MILE墨西哥餐厅
其三是位于西区屋顶花园的日咖夜酒餐吧组成的全时段社交餐饮区，以及主题市集上的摊位组合。前者包括Mokpo木浦、鸟庭等，后者则囊括了跳海酒馆、YY舒芙蕾、八号黄油等多元化的特色美食。
○Mokpo木浦位于「屋顶巷集」
○同位于屋顶巷集的主题市集
同时，LAB君在南京JLC还看到了来自华中城市的多家高人气品牌。
如源自郑州的一石二鸟澳式精品咖啡轻餐，及来自武汉的The boots泥靴、BANG面包、野果yeegoo、KCOOKING概念韩餐等，可见华中与华东的商业联动趋势正在不断增强。
○一石二鸟澳式精品咖啡轻餐
○The boots泥靴
于整体而言，南京JLC在试营业初期的品牌组合，并非是市场先前判断的「不及预期」，而是体现出「清晰的定位规划&谦虚的招商姿态」。
当然，由于大环境的压力，南京JLC现阶段的招商率与开业率并不算高。
而如果把眼光放长远些，项目试营业至今的超预期表现，正在打破市场的顾虑，持续赢得消费者与品牌方的更多青睐。
○Christian Louboutin计划于6月开业
○围挡中的Yohji Yamamoto
○围挡中的COACH
○围挡中的Aesop
06
如何在新街口扎根
在南京JLC之前，被称为「中华第一商圈」的新街口，已多年未有真正意义上的新建商业项目；整个商圈虽有南京德基广场常换常新的网红洗手间，但域内大部分商场则已显老态。
而新街口的高增长的商业需求，与停滞不前的商业供应之间，形成了鲜明反差。如在节假日，新街口多家商场的单日客流，同时突破10万人次已是常态。
更得益于「国内热点旅游城市」的光环，位于南京心脏地带的新街口，不仅是本地市民的购物胜地，也是外地游客来南京的必打卡目的地。
来自南京官方的数据显示，新街口商圈节假日的单日客流已超70万人次，正趋近百万人次大关。
所以，新街口有足够稳的客流基石，有足够大的消费容量，有足够高的发展上限，也足以容纳一座10万㎡的新开商场。
更何况，南京JLC对比同商圈的其他商场，在「实力、硬件、细节、文化、服务」等多重维度，都拥有相对突出的综合优势；而项目内的高端写字楼，也能带来优质的增量白领客群。
当然，南京JLC也并非全无弱点，一是项目内可售公寓与自持商场的兼容性问题，二是整个项目并未配置高端酒店，三是当前尚不完善的品牌组合。
○综合体内的写字楼大堂
据了解，在南京JLC试营业前后，周边的IFCX新力场、大洋百货等商场，都在改造临南京JLC一侧的展面及商铺。
这正是南京JLC为新街口带来的「鲶鱼效应」，也是促进良性竞争与相互提升的「积极变化」，更是助力新街口进一步提升整体竞争力的「正能量」。
○南京JLC北侧的步行街区
于LAB君看来，在当前的市场环境中，对于身处高能级商圈的新商场而言，减少同质化竞争，增强差异化内容，看重长线投资价值，无疑是逆势进阶的「正确姿态」。
所以，南京JLC明确突出「社交、文化、体验」等优势内容，核心品牌也是与紧邻的南京德基广场「无很大冲突的潮奢阵容」，不仅显得相当理智，也抢占了南京市场整体饱和但局部稀缺的「精致化高端商业赛道」。
○南京JLC东区商场的外展面
如要问LAB君是否看好南京JLC的前景，我们还是想用本文开篇的那句话回答——「招商只是一时的事，而美丽则是一辈子的事」。
而且，南京JLC不是在夫子庙，不是在江北，不是在江宁，也不是在河西；它所在的商圈，正是「中华第一商圈」——新街口。