出品/联商网&搜铺网
撰文/高天
2024年国庆前夕，位于徐汇西南、黄浦江边的上海Gate M西岸梦中心(下文简称为“西岸梦中心”)正式迎来亮相。据悉，开业首周就实现了超19万人次的客流峰值，开业以来热度也一直未减，是名副其实的“当红炸子鸡”。
如今，距西岸梦中心开业已经过去半年多，相比刚开业时发生了哪些变化？其真实的经营情况如何？《联商网》于近日进行了实地探访。
01
客流很足，业态流量割裂明显
西岸梦中心位于上海徐汇区龙腾大道2266号，地铁11号线龙耀路步行约10分钟，如果从国际传媒港与传媒港之间(项目与国际传媒港是整体进行规划的)的天桥步行会更快到达(西岸梦中心5栋和7栋的二楼均有天桥连通龙耀路站)，项目总体量约16.2万㎡，商业面积10万㎡。
沿着龙腾大道、梦中心大道和滨水大道三条大道，矗立着12栋独栋建筑，涵盖了商业、梦工场、筒仓、酒店等业态，并与西岸穹顶艺术中心、西岸大剧院、梦船坞、剧院广场、滑板公园、小仓广场、市集广场构成了整个西岸梦中心。
同时，以8栋梦工场分界，1-6栋为北区商业，7-12栋为北区，且呈“井字形”动线分布。商业各栋整体为地上1层至地上3层，地下1层为地下停车库，部分楼栋有B2停车库。
先来看看项目开业之初一直被“吐槽”的几处有哪些改变。
其一，洗手间排队的问题。基本每栋楼有2层都设置了洗手间(1栋仅1楼有)，虽然每个洗手间的坑位较少(以男洗手间为例，坑位最多4个)，但是商场方也在通过每层配置多个洗手间来尽力解决问题。探访当日是周六中午11点左右，笔者分别在3栋、5栋、6栋的男厕均未见排队问题，不过下午3点钟左右部分女厕已经出现了排队现象；而下午该时段未达客流高峰，预计高峰期排队会更加明显。
同时，被诟病的洗手间没有挂钩的问题已经解决，商场也配置了多功能洗手间。
其二，停车难的问题。西岸梦中心仅有600余个地下停车位，相比常规购物中心动辄一两千个停车位，配置不足，何况西岸梦中心节假日的客流量非常大，停车问题预计仍然比较严重。但探访期间龙腾大道并未出现严重的堵车现象，中午时段停车场也能顺利进出。据停车场工作人员称，现在很多人都会把车停到旁边的几个楼宇，如国际传媒港。
其三，开业率低的问题。西岸梦中心在开业之初被不少消费者诟病开业率低，很多店铺没开，且现场都在装修。如今营业半年多，场内的店铺基本都已开业。据现场粗略统计目前已经有超120家品牌开业，空铺并不多，且已经是围挡装修的阶段，比如3栋的NEED创意韩国料理。
实际上，无论是停车难还是上厕所排队，这些问题一定程度上反映出了西岸梦中心的流量之大。尤其是节假日，可以用“人挤人”来形容。
但也存在“业态偏差”的问题。从现场看到，沿江的快闪展览区以及公区的休闲场所是客流集中的区域，同时，餐饮店的客流也十分可观，即便是下午两三点沿江的一些餐饮店都是满客的状态；相比而言，二三楼的一些餐厅人流量欠缺，此外，零售业态方面就不及餐饮流量足，即便是lululemon、On昂跑、NB Running、Columbia这些热度较高的运动户外品牌也“门可罗雀”。
02
超绝松弛感，更考验团队后续运营
到目前为止，西岸梦中心的市场热度和流量是可观的，这归功于项目滨水商业的独特定位和营造出的滨水生活方式。
800米的一线江景让西岸梦中心成为真正意义上的滨水商业，是吸引人们前往打卡的理由之一。因此，沿江的品牌门店几乎都是统一的玻璃立面，餐饮更是上下叠层的大玻璃设计，为的就是难得的一线江景用餐体验。
“一边喝着咖啡、吃着‘漂亮饭’，一边看游轮从身边开过，这个场景在香港维多利亚港的K11似曾相似。”
因此，“周末一日游”“饭后遛弯儿”“遛猫遛狗”“江边骑行”等松弛的生活场景在西岸梦中心都能实现，甚至还有人整理了徐汇滨江的“骑行和徒步路线”(GateM西岸梦中心、西岸大剧院、上海油罐艺术中心、西岸美术馆、复古KFC&滨江海事塔、龙美术馆，全程约3.5公里)。
当然，拥有众多可出片的打卡点，也给西岸梦中心增加了不少热度。众所周知，西岸梦中心由1920年诞生的龙华水泥厂改造而成，拥有百年历史的水泥筒仓被保留下来，开放的天台非常出片，视野绝佳，同时穹顶艺术中心是由老厂房改造而成。
松弛感也体现在西岸梦中心设置了大量的户外座椅，滨水大道阿嬷手作门口还有“躺椅”，真正的“躺平看江景”。
商业内容的打造上，西岸梦中心重点以年轻人喜爱的休闲和审美调性为主，餐饮偏休闲时尚，零售偏运动户外，加上宠物和娱乐业态，构成了“便利性的可随机消费”的滨水生活方式。
因此，西岸梦中心的主力店是穹顶艺术中心、西岸大剧院、开心麻花大三角剧场、VAS瓦肆Livehouse、岩时攀岩、MOREPRK等品牌，而非传统的超市、影院。
餐饮聚集了蓝瓶咖啡、阿嬷手作、M Stand全新概念店、Tapa Tapa、山石榴贵州菜、兰巴赫等一众品牌，同时8栋由水泥厂仓库改造的BLOOMARKET是自营餐饮主题市集，聚集了“排队王”胡麻等餐饮店。
运动方面，既有lululemon、On昂跑、Wilson、HELLY HANSEN、CGX等“当红小生”，也有New Balance、SKECHERS、PUMA、UNDEFEATED、adidas Originals等市场“常青树”。
此外，还有Tagi.、UODYCOCO有蒂棵棵、公路商店、群岛BOOKS、Nice Rice、onhéon等值得打卡的小众品牌。
围绕滨水生活方式打造的品牌阵容，西岸梦中心交出了不错的答卷。
但是也有弊端，比如零售业态如何与其他商业做出差异化。“就近消费”是大多数人的心态，除非有独一无二的品牌，不然很难吸引消费。
很多人会买一杯咖啡在江边吹风，甚至发呆，看到好吃的面包店也会买点，逛饿了会找家风景好的餐厅就餐，但应该很少人会驱车来这里买一双鞋。目前来看，西岸梦中心的服饰零售、运动户外品牌是商场比较常见的品牌。
据业内人士透露，西岸梦中心的餐饮业态比较强势，零售会相对弱势。但公区的快闪租金是一项比较理想的收入。探访当日，西岸梦中心就有Hello Kitty×野兽派、迪士尼等知名IP快闪展，流量非常大，基本都在排队拍照。同时，Lancome、GXG等品牌快闪活动也在同期举行。
此外，自开业以来，西岸梦中心已经陆续为公众呈现了水岸音乐+电影、上海国际光影节的光影秀、西岸艺术与设计博览会主题单元、野格X88rising城市音乐季、奇幻水岸嘉年华、米兰国际家具展、艺术水岸国际论坛等丰富的活动。
可见，无论是天时地利的“江景优势”，还是项目团队精心打磨的品牌和运营内容，西岸梦中心的滨水生活方式是时宜的，正好满足了当下人们对自在生活方式的需求，也是现代商业差异化模式的体现。
无论是生活和工作在上海的，还是游客，西岸梦中心的“一日游”是很多人的选择，与蟠龙天地一样，它不仅仅是一个商业。
不过西岸梦中心面临的挑战亦不可忽视，比如天气，凛冽的江风会让西岸梦中心的吸引力大打折扣。
天气冷+工作日=“人流消失术”？这是对西岸梦中心团队的考验，有待持续观察。
写在最后
西岸梦中心的出现，对整个西岸商业的提档意义非凡。
作为新兴区域，西岸的商业仍处于培育期，运营年限较久的有绿地缤纷城(2017年开业)、AI PLAZA西岸凤巢(2021年开业)，还有两个小体量的配套商业lumina星杨及传媒港花园里。而体量更大、模式更新、业态更全的西岸梦中心，无疑是目前西岸最具代表的商业项目。随着未来香港置地西岸中環、中海西岸环宇城MAX和芒果广场配套商业的亮相，整个西岸的商业氛围将渐入佳境。
另有市场消息称，印力退出了AI PLAZA西岸凤巢的运营，西岸集团将运营权交给了西岸梦中心的运营方华之门(华之门的创始人是前印力高管叶挺)。对AI PLAZA西岸凤巢而言，不失为一次更新的机会。