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撰文/梦萦

历经一个月的市场猜测，永旺广州天河城店“撤场”风波迎来戏剧性反转。

近日，永旺正式官宣与天河城集团达成新租赁协议，位于广州天河城负一楼的永旺超市成功续约，将延续营业。

值得关注的是，该商铺将用于永旺广东以“AEON STYLE”商号经营超级市场业务。

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永旺不关了

6月24日，永旺宣布与天河城集团签订一项为期8年的租赁协议，自2025年7月1日起至2033年6月30日止，涉及位于中国广东省广州市天河区天河路208号天河城购物中心负一层B113及B114号商铺及其负二层和负三层的仓库。

该店也承载着广州消费者近30年的购物记忆，其续约消息发布后，立即在广州消费者中引发热烈反响。众多忠实顾客纷纷在社交平台留言表达欣喜之情：“太好了”、“吉之岛挺住”、“我的三文鱼续上了”……

作为永旺内地首店，永旺天河城店自1996年以“吉之岛”品牌开业以来，历经多年革新，已发展成为广州实体零售领域的鲜活样本。

1985年，日本零售巨头永旺株式会社通过在香港成立永旺百货进入中国市场，并于两年后开设香港首家综合百货超市Jusco“吉之岛”。

基于香港市场的成功经验，1996年7月，永旺将战略目光投向内地，择址广州天河城开设内地首店。彼时，“吉之岛”内不仅有日式百货、进口商品，还售卖生鲜，既有国际范，价格又接地气，一时间广州人蜂拥而至。

2013年，永旺将旗下的“吉之岛”“佳世客”统一更名为“AEON”永旺，吉之岛天河城店也正式更名为永旺天河城店，持续巩固其在广州零售市场的地位。

此前，对于永旺天河城店疑似撤场的消息，曾引发多方猜测。永辉超市曾透露将在今年入驻广州天河城，还计划将其打造为全国旗舰店。

天河城相关负责人也表示，自今年官宣史上最大力度的“三年改造计划”以来，天河城的升级动作有条不紊。“今年，广州天河城B1全层即将启动焕新改造，届时空间动线、商业定位和业态内容将全面迭代升级，希望给市民朋友带来更好的购物体验。”

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租金下调

根据最新公告，此次租赁协议中，永旺广东将获得90天的装修期，租赁协议项下年期内的应付总租金(不含税)约为人民币1.02亿元(不包括管理费、其他费用及支出)，年管理费约为人民币302万元，年公用事业开支约为人民币271万元，以及其他年费用约为人民币233万元。基本租金及管理费须在每月7日或之前支付。永旺广东需支付人民币338万元作为保证金，管理费保证金为人民币80万元。使用权资产价值约为人民币8834万元。

对比之前，永旺天河城店再次续签租金有明显下调。根据永旺百货2010年6月发布的公告，2010-2025年间，永旺天河城店每年(指的是每年6月到明年6月)租金从3720万元逐步增至5200万元，每年租金涨幅约5%，而最新续租的8年，其年度平均租金(不含税)约为1270万元。

另据永旺百货2010年的公告，永旺广东此前租赁的物业为天河城负一层，此次最新协议租赁的物业为负一层B113及B114号商铺(连同负二层和负三层的仓库)。两份公告的表述有所不同，新公告租赁面积并未覆盖天河城整个负一层。有永旺广东相关负责人确认，新租赁面积确实有缩小。

可以看到，此次永旺天河城店的改造，正是在永旺在存量资产盘活、业态模式创新方面的重要尝试。

业内人士认为，从行业影响维度看，此次续约事件对实体零售与商业地产领域具有双重启示。对于零售企业而言，在存量商业时代，通过资产优化配置与业态创新组合实现价值再造，已成为突破增长瓶颈的关键路径；对于商业地产运营商而言，从“租金收益导向”转向“租户价值共生”的运营理念转变，将有效提升商业生态系统的韧性。

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门店升级

另一个值得关注的内容是，针对永旺天河城店的升级改造，将围绕年轻中产家庭核心客群。

同时，永旺广东通过官方公众号透露，永旺天河城店将从今年7月起升级改装为“AEON STYLE”，预计在10月重新开业。

据了解，“AEON STYLE”是日本永旺近年打造的模块式商业模式，在超过20多个模块中，根据不同的市场进行不同的组合。

具体来看，升级后的永旺天河店将以“场景重构、商品焕新、服务进阶”为核心，聚焦年轻中产家庭对健康、便利、品质的需求，构建“五感体验卖场”。

并将重磅打造“新生鲜市集”和“新美食世界”，充分发挥集团的全球供应链，严选高品质商品，同步强化自有品牌“特慧优”和“旺选味道”矩阵。此外，将创新推出“美食共创伙伴”计划，设置料理实验室、五感体验站等互动场景，搭配智能价签，实现线上线下无缝切换。

有分析指出，这一全新业态的落地，预示着永旺将依托成熟商圈优势，以更精准的商品定位与创新的运营模式，为消费者打造差异化购物场景，有望为区域商业生态注入新活力。

而除了永旺天河城店顺利续约，永旺在广州的商业矩阵不断稳固。今年5月17日，广州永旺恒宝广场店开业，这是广东永旺以“食品超市”业态进驻荔湾区的首家店铺；6月23日，永旺在广州荔湾区城光荟的新店开始试营业。

今年，永旺百货计划在广东市场新开8家店，涉及城市包括广州、深圳、江门、佛山，预计截至年底，永旺在广东市场的门店将增至41家店。同时，根据财报，去年永旺在中山、广州各开一家门店，销售业绩均达到预期。

数据显示，永旺在内地运营的门店总数仍超150家，业务布局呈现出区域收缩与扩张并行的动态特征。

尽管永旺通过业态升级和门店调整展现出积极的转型姿态，但未来发展仍面临诸多挑战。永旺的收入可分为香港和内地两个板块，其内地业务指的主要是广东永旺和永旺华南的业务。店铺数量在增加，永旺的综合百货和超市业务收入却在逐年下滑。

数据显示，从2017年起，永旺在中国内地市场就开始陷入亏损泥淖中，营收水平也逐年下滑，2017年至2024年上半年，永旺内地业务共录得亏损超7.37亿元港元(约人民币6.8亿元)。

对于零售企业而言，在市场增速放缓、竞争加剧的背景下，单纯的规模扩张已难以支撑企业发展，必须通过精细化成本管控、差异化业态创新和区域化战略布局，构建可持续发展能力。