出品/Mall先生
作者/侘寂皮特
2025年上半年，从北京、上海到深圳、南京，全国多地新商场开业。它们横跨不同城市、不同开发主体、不同物业类型，但却不约而同地呈现出一种“集体性的更新”。
这波更新，并不只是品牌更潮、设计更酷，而是开始主动回应一个更本质的问题：在当代城市生活中，线下商业的角色究竟是什么？
我们选取了10个代表性的新项目（北京超极合生汇、北京中关村大融城、北京大吉巷、上海PAC购物中心、深圳K11 ECOAST、深圳罗湖益田假日广场、深圳iN城市广场、南京JLC、宁波前湾·盛世里、郑州郑东万象城），观察它们的空间形态、客群定位、运营策略和文化表达，总结出5个关键词——
它们构成了2025年新商业的底层结构，也提供了一种理解“线下空间价值”的全新方法。
01
空间设计：商场正在取消“入口”
在传统商业里，空间的价值由目的性驱动——人们带着“我要买什么”的意图进入，行为具有明确起点与终点。而2025年新开业的多个商场，正在开始承担起承接日常情绪的功能，变得更柔软、更可停留。
这种改变首先体现在空间边界的“模糊性”上。
一个现象越来越明显：新商场不再强调“这是入口”，而是想尽办法把自己消隐在城市里，变成马路、街区的一段自然延伸。
尤其对于那些本身拥有着绿化、公园等自然资源的项目而言，更是如此。
北京中海大吉巷就是一个典型例子。项目保留并修复了地块原有康有为故居等文保建筑，以“合院型街区”的形式对城市界面进行开放式回应，形成了“可穿越的街巷系统” 。
项目通过精巧设计的廊架、庭院与口袋公园，让内部的1.2万平米城市绿地，实现与周边社区、新建办公楼和地下商业的充分串联。
北京中海大吉巷，商业与城市绿化融为一体
中关村ART PARK大融城则是一种更极致的“多界面系统”：项目拥有三重首层结构、双下沉广场与屋顶公园，外部与城市道路和地铁出入口无缝衔接，内部也没有动线的主从关系，让城市流动性贯穿项目始终。你可以从任何方向走进来，也能轻松穿过离开，不再有“必须进入”的心理门槛。
北京中关村大融城，把商业藏在了公园里
与此同时，在项目内部，越来越多的非商业性、低目的性的“灰空间”，正在成为它们的“基础层设计”。
上海PAC购物中心在保留盒子的基础上，大幅增加了街区与口袋公园的空间存在感，多层绿植平台、退台露台、垂直通廊、背街林荫道，以漫步型动线结构，将商场拆解成若干个“可停留的瞬间”，也因此成为了今年上海诸多老外们青睐的“慢街区”典范。
上海PAC购物中心的露天花园与大台阶
深圳K11 ECOAST，则在整个4层的外围设计了约1.5公里长的完整环形户外廊道。
更通过分布在各个楼层的转角、露台、窗口，使得整个项目与自然岸线充分融合，将“看展、散步、坐江边、参加市集”融合为日常体验——目的性变得更弱，但生活的参与感反而更强。
拥有一线海景的深圳K11 ECOAST，回应了建筑与大海的关系
其实，“场景、氛围”并不是商业的新关键词，但和过去几年更多基于猎奇与创造社交资本而出现的“网红式设计”不同，今天这批项目开始淡化那些更具有功利性色彩的空间，而是把“让人能自由且无压力地靠近”，装下都市生活的情绪，作为设计的主旋律。
02
在地文化表达，商场开始讲“方言”
过去商场表达文化，往往依赖于装饰符号与主题包装，而现在，这种表达正在向空间逻辑、品牌选择与使用体验中逐步内化。
如果你去看过刚开业的郑东万象城，一定能从它超4,000平米的背投玻璃立面中，直观感受到黄河的奔腾气势。
而承载着商都图腾的玄鸟，则出现在项目的不同空间，让中原神话、黄河文化，成为古都历史与现代消费行为之间的粘合剂。
宁波盛世里奥莱，是少有真正以“盛唐意象”作为策划主线的奥莱项目。项目围绕“竹、枫、樱、塔”四大主题中庭，辅以斗拱屋檐、琉璃塔、镜面水景等元素，打造出完整且统一的唐风构图。
同时，唐风雅集、山海精灵x灵蛇献瑞大巡游、越窑青瓷瓯乐等主题活动，以及有点东西YDDX唐风沉浸式主题街区等品牌的植入，也让文化主题，从空间蔓延至消费体验。
宁波前湾·盛世里的唐风建筑群
而除了这些大开大合的城市文脉挖掘，越来越多项目开始从自身的区位历史、社区记忆中提炼独有的文化认同感。
比如北京中海大吉巷将“宣南文化”作为整个项目的底色，从建筑风貌到内容呈现都有明确呼应。
项目引入“醒狮跃韵·紫映双院”装置展、ONSITEEE《春·焰》原创花艺展、“吉祥中国·丝路华章”丝路文明艺术展等多样化主题策展，实现了项目独有的历史底蕴与当代生活方式的柔性整合。
北京中海大吉巷的现代建筑也融入了传统风貌
项目中的各色展览 | 来源：商业地产志
深圳罗湖益田假日广场则把老城区的原始市井气找了回来。项目在曾连续举办17年花市的爱国路花市原址旁，打造了1.3万平米的下沉式广场“四季花巷”，融入游街结构、场景装置与市集演出，使“逛花市”从一种回忆变成当下的生活仪式。
春节期间的“花市主题馆+年俗体验+品牌快闪”预热，在开业前就实现了日均客流8.6万、抖音话题#在益田逛花市#播放量破千万的亮眼数据，也建构了一种“旧情绪新体验”的文化感知路径。
2025新春爱国路假日花花好市
在这批新商业里，历史文化正在从设计文件和招商手册里的背景信息，成长为商场核心的叙事逻辑。
03
业态与品牌：“个性鲜明”成为关键
在被“首店经济”洗脑的这几年里，很多商场学会了通过制造各种“定语”来实现首店的日常化。但在2025年这批新项目里，首店仍然存在，但更值得注意的，是它们背后各自对“生活方式拼图”的编排能力。
在这批项目中，你可以看到越发鲜明的项目个性，正通过细分品类的组织、商户审美的把控以及核心人群的选择被展现出来。
比如在亚洲第一商圈的新街口，新商业还能如何突围？南京JLC采用了一种高审美、强辨识度的组合方式。
它像是一位调性鲜明的导演，不追求品类的齐全性，而是用Valentino、PLEATS PLEASE ISSEY MIYAKE、Yohji Yamamoto等这种一听就知道“挑人”的组合，构建出一个面向都市先锋人群的完整气场。
南京JLC的先锋品牌组合
再配合方所书店、全国首家BAPE CAFÉ、文化社交花园“Open Garden游园等一系列更具公共性的业态、展览、艺术家装置，把项目的“品位”展现的极其丰满。
南京JLC西区5层，极为出圈的文化社交花园：Open Garden游园
作为全国首个文旅奥莱项目，前湾盛世里奥莱创新地将体验与餐饮业态比重扩大到了近40%。
尤其是携手《中国国家地理》，打造的全国首个探宝主题度假式酒店与立体杂志空间MAGZONE；以及由丹麦王国安徒生文化基金会特别授权所引入的中国首座巧克力文化主题乐园——安徒生童话巧克力主题馆等重磅IP，以复合式的业态及品牌故事，串联起项目“值得一来”的理由。
宁波前湾·盛世里的《中国国家地理》立体杂志空间MAGZONE
对于像上海PAC购物中心这样的小体量项目，业态的垂直性和品牌的审美调性，成为替代传统租金+品牌能级的招商评判维度。
通过挖掘行业深度玩家，引入奥地利高端运动品牌HEAD、意大利顶级自行车品牌Pinarello超级旗舰店、顶级折叠车品牌BIRDY等小众但高度垂直的顶级品牌，让项目拥有了周边居民之外的核心粉丝圈层。
而沪上知名黑珍珠品牌“子福慧”旗下新品牌“子福·小馆”上海首店、入选了2024杭州米其林指南，必比登推介餐厅的“越稽·地道绍兴菜馆”；以及UNI SHUSHI雲丹寿司、T-vino西班牙大酒馆、Sultan土耳其餐厅等异国风味餐厅，则让高级感成为了项目的另一个关键词。
上海PAC购物中心的垂直运动+调性餐饮组合
同样把运动概念打足的还有深圳iN城市广场，以3万平米、深圳最大的户外运动公共空间为核心，带来TREK华南首家骑行友好旗舰店、UNDEFEATED华南首家球场店、香蕉攀岩、Wandering滑板、UPTennis等一众运动业态和关联品牌，给时下热门的户外主题商业打了个样。
深圳iN城市广场的多样化户外运动空间
04
宠物成为流量新支点
2025年，亲子仍然是不可或缺的家庭客群，但越来越多的项目正在把“宠物”从被允许的存在，变成了“主动设计”的内容单元。一个越来越明显的趋势是：宠物家庭，正在成为新的流量中心。
北京超极合生汇西区的草地、滑板区、21街区，几乎每次去都能看到“娃和狗一起撒欢”的画面。项目专门设置了租赁宠物专用推车、宠物友好专属电梯，并配置了专门的“宠物指引”，加上大量的宠物主题推广活动，让商场不再是“允许带宠物”，而是真正欢迎“宠物+人”共处。
北京超极合生汇的一系列宠物活动
中关村大融城本是公园的一部分，场地开阔、坡道柔和、绿地丰富，自然也成了养宠用户的集体“遛娃点”。项目运营也顺势打造了宠物推车租借、专用垃圾桶等宠物友好服务，实现空间与内容的一并迭代。
深圳罗湖益田假日广场引进了茸茸传奇宠物超市等宠物社交业态，结合gaga、霸王茶姬等品牌的宠物友好门店打造，鼓励家庭与宠物共同参与消费与社交，强化新家庭结构下的人宠关系。
从宠物友好，到人宠共处，其实对空间运营也提出了更高要求——从卫生安全管理、到设备配置、再到其他消费者的心理接受度，都是需要精细化调节的“运营变量”。比起亲子消费的成熟体系，“宠物友好”仍处在初级试验阶段，这也正是许多项目将其作为内容创新实验田的原因之一。
南京JLC和郑东万象城在这方面的策略如出一辙：前者用下沉广场，后者用南区草坪，打造宠物友好氛围，建立了宠物活动的“第一场景”，再围绕该区域打造开放式的咖啡、烘焙、轻餐业态，形成“宠物疗愈+烘焙社交”的场景闭环。
郑东万象城大草坪上的人宠互动 | 来源：商业地产志
在这些商场里，“人+孩+宠”的三元结构越来越常见，而“陪伴体验”则成为了连接它们的重要线索。
05
商场开业也学会了“测试版”
上半年的新开业项目中，有不少是开业率表现极其优秀的，比如100%招商率、95%开业率的深圳罗湖益田假日广场。
但我们也看到，越来越多的项目不再只追求开业的绝对数据，而是把开业视作产品上线的第一个迭代点。
你可以说大背景下的招商困难是一大因素，但更重要的，其实是原先服务于地产开发的“节点型”打法，正在被经年累月的长期主义运营逻辑所取代。
一方面，像前文提到的深圳罗湖花市，越来越多的项目，开始在开业前就搞活。
早于项目的开业，静安PAC上线了一档名为《自在说 Let'sTALK》的商业人文访谈栏目，吸引各行各业的艺术家、设计师、主理人等参与内容共创。用细水长流式的深度内容，传递出项目希望打出的理念，也吸引来更多志同道合的人。
南京JLC更是一掷千金，在项目整体建设完成前，就把场内的大理石地面铺装延展到场外地铁通道，更通过长达48米的曲面LED卷轴，打造出了“南京最美地铁口”，也把这座每天超80万人经过的新街口地铁站，变成了自己品质、先锋、精致、潮流品味的“超级广告牌”。
仍在围挡中的南京JLC，就已经成为了小红书的热点话题
另一方面，大家也不再等待所有品牌齐备才启动运营。
无论是超极合生汇还是中关村大融城，都分成了东西两区的分阶段开放。在运营内容和品牌策略上，也都构建了“先形成社交声量，再铺陈转化品牌”、“先做餐饮体验，再开零售业态”这种由软到硬的节奏，既测试了市场反应，也为后续招商提供了数据支撑。
而在这种背景下，越来越多的展览，也不再被视为“填开业率”的道具，而是切实成为了项目构建场域氛围、测试客群喜好的“主动试探”。通过这些更轻、更灵活的方式，让运营团队和品牌方获得第一轮反馈，从而更能有的放矢地实现迭代。
南京JLC的《大卫·霍克尼:更大,更近(当然不是更小更远)》艺术展
北京中海大吉巷的ONSITEEE《春·焰》原创花艺展 | 来源：商业地产志
深圳K11 ECOAST的《DOKU The Flow》数字艺术展
深圳K11 ECOAST的毛毡艺术展《艺术史狂想曲》
今天的开业，不再那么像过去的重大节点那样，必须是不惜一切代价确保的高潮。更多的项目，能够接受它只是一个beta版本的上线环节，把过去的“定位报告+商户反馈”的内测环节，变成接受消费者主动参与的公测环节，也把更好的状态，留给未来。
细水长流，永远好于高开低走。
结语
2025年的新商业，不一定更惊艳，但普遍更有意思。
它们的“新”，不在于技术层面或风格设计，而在于对“人-空间-内容”三者之间关系的重新组织能力。
从对情绪的承载、对城市的开放，到文化叙事和内容组织，再到客群结构与运营节奏，越来越多的新商业，在酝酿一种与市民（而不只是消费者）“长期关系”的建立方式——
如何散步、怎么聚会、什么是好玩的日常、哪里能找到松弛与陪伴，又在哪里能找回乡愁与记忆？
这也意味着，线下商业或许正在从被动承接流量，转向主动生产意义，来重新发掘线下空间在互联网时代的价值。
这，是2025年真正的“新商业”。