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撰文/高天

“耗资百亿”“7年精心打造”“大湾区文化艺术商业新地标”，“甲醛味重”“动线乱”“设计雷人”“品牌拉胯”......

今年4月28日试营业的深圳K11 ECOAST海滨文化艺术区(下文简称为“深圳K11”)亮相前后的口碑“两极分化”，陷入了一股“黑红”的舆论中。

同时，日前又有市场消息称“新世界正考虑出售深圳K11、杭州K11等内地地标项目，以及上海K11写字楼标价28.5亿待售”。不过该项目尚未得到官方确认，更未明确是整体出售还是部分物业出售。

不过，开业仅两个月就传出被出售的消息，加上此前开业时差强人意的表现，不免让市场对深圳K11这个抱以期待的项目有些许落差感。

《联商网》于6月初对深圳K11进行了实地探访，在开业一个月后该项目的情况如何？被吐槽的问题是否已经解决？一起看看。

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开业一个月后真实情况

实探当日是6月5日，距离深圳K11试营业已经39天。地铁12号线太子湾站出来可通过地下通道直达项目北馆B1层，步行距离约5分钟。

整个北馆地上地下一共10层，各楼层因业态差异有不同的主题定位。

B1层装修以暖色调为主，灯光偏暗，被大众吐槽的“丑地板”应该就在这层，不过扶梯处原木色与黑白搭配显示出了高级感。

业态上，B1小餐饮层瑞幸咖啡、野人先生、淡马茶坊、赵记传承、燕之屋、椿风手作、小丛山、茉酸奶、RR rolling等品牌，空铺较多。

地上1层是深圳K11打造的DAST创意零售街区，涵盖了POP SUNDAY、Dreams多丽梦、三月兽等多个潮玩、艺术文创品牌，首波快闪活动只到6月30日。

众所周知一楼作为商场的黄金位置，往往会引入最能体现项目定位和市场号召力的品牌，根据深圳K11最初的高端定位，在未能达成招商计划的情况下，引入与项目艺术定位相关的快闪活动进行“填铺”不失为明智之举。

其他各楼层品牌情况如下：

2楼有星巴克、宫囍、Top Tea House等6家店铺营业；

3楼也有9家店铺营业，包括小米之家、顺电味、OPPO、荣耀、渝月川等；

4楼是开业率较高的楼层，大榕树下、顺电味(双层门店)、sanse、耐克、fantown聚星商店、24/7Fitness、厚米潮、art house影城等品牌正常营业，同时李宁、安德玛、斯凯奇围挡中；

5楼有馥绿德雅、常乐·推拿、LADY N蕾蕾安等几家生活服务品牌营业；

6楼只有费大厨和探鱼两家餐饮店；

7楼四家餐饮，分别是深圳首家客颂、潮发潮汕牛肉店、鲜谭蒸汽石锅鱼、唐棠烧；

8楼整层都是伶伴喵迹·艺术中心。

其中二至四层都可以南北馆互通。南馆商业楼层由地上1层至6层组成，探访当日6楼还未开放，1至5层的开业率也不理想。

其中1楼围挡较少，10个不到，MUJI无印良品、蕉下、Manner、M Stand、霸王茶姬、小舞兔、蔚来、闻献、乐道、聚星动力等品牌开业；

2楼至少有14个围挡，入驻了周大福、MONOLOGUE、周大生、莲七珠宝、RE调香室、LOHO等品牌；

3楼以儿童业态为主，至少有20个围挡，营业的有麦当劳、星际传奇、Meland、玩具反斗城、balabala、科大讯飞、泰兰尼斯等品牌；

4楼有15个以上围挡，营业的有绿茶、海米捞、禧牛荟等餐饮品牌和朱炳仁铜、玩刻等零售品牌；

5楼只开了相扑手·味增拉面，并设有空中花园平台，可远眺深圳湾大桥、蛇口码头和山海景色，十分出片。

而且南馆为一字型动线，相比北馆的游逛体验更好。

不过南北馆的开业率均不理想。

客流方面，探店当天是工作日下午，客流并不理想，但费大厨依然有排队情况，不少是游客慕名而来，以及一些拍照打卡的市民。据悉，深圳K11开业四天累计客流量60万人次。

至于刚开始试营业期间被诟病的问题，如今实探后发现：马桶错位问题已解决，保洁问题已经解决，甲醛味道基本没有，而且商场的冷气开得很足。

层高方面，高楼层的层高确实不高，在暗光线和高饱和度设计下有些压抑，不过这似乎是K11的特性，上海K11的层高也不高。当然，目前深圳K11的开业率确实是个问题，对后期的招商运营考验较大。

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一些可圈可点的细节

深圳K11依然有很多可圈可点之处。

作为一个滨海商业，项目在空间设计上花了很多心思。比如北馆中庭的吊顶，非常具有视觉冲击；比如北馆的“扇子电梯”，布满绿植在光影投射下异常梦幻；6楼至8楼也有步梯退台；南馆四楼的户外环廊步道，视野开阔，散步跑步皆宜。

▲北馆中庭吊顶

▲北馆“扇子电梯”

▲南馆环海步道

值得一提的是，屋顶的露台花园，空间开阔、视野绝佳，可以眺望俯瞰蛇口码头、深圳湾大桥，广袤海景尽收眼底，吸引了一众顾客拍照。

一楼的环海户外公园，可以看海吸氧，可以休闲小憩，可以快乐骑行，深圳K11还会定期举行快闪活动，极大增强了项目的艺术体验。

服务上，深圳K11专门设置了香港专线的跨境巴士，在B1层有一个巨大的巴士停靠站，给香港游客往来深圳的出行选择提供了便捷。同时，笔者在找服务台咨询行李寄存服务时，工作人员的态度良好，在因试营业期间还未开设行李寄存点的情况下，帮忙暂存在服务台。

不过，南馆的蓝色、黄色、紫色的高饱和度主题色被吐槽“丑”，现场看来确实丢失了一些质感。

03

给新商业一点时间

K11的成功之处在于将艺术与商业融合的恰到好处。深圳K11在官方宣传时也将项目定义为内地首个旗舰项目，以文化、商业、生态三大产品，塑造亲近海岸、沉浸艺术、自由漫步的城市文化体验空间，激发城市文化活力，打造深圳滨海文化新名片。

深圳K11的整体造型像一艘气势磅礴的巨型邮轮，玫瑰金的外立面以及金属材质的门头设计，质感十足，很有香港K11一脉相承的奢华艺术感。

同时，深圳K11的滨海优势也是所有K11项目中与香港K11最像的。“一边喝着咖啡、吃着‘漂亮饭’，一边看游轮从身边开过”的场景如出一辙。

▲香港K11

某种程度而言，深圳K11不只是一个单纯的商场。这个总建筑面积22.8万㎡，涵盖文化零售地标K11 ECOAST、多功能文化空间K11 HACC、新世代办公空间K11 ATELIER，以及海滨长廊Promenade的滨海文化艺术综合体，更多的是对文化艺术与商业消费共生的探索，对深圳商业而言也是一种全新的尝试。

目前深圳太子湾形成了招商蛇口的海上世界和太子湾花园城(目前开业了太子湾VILLA街区)、以及K11 ECOAST的商业矩阵，尤其是海上世界已经形成了比较成熟的生活配套，与K11的艺术文化氛围互相促进，对整个商圈的和谐共进大有裨益。

▲太子湾VILLA街区

对深圳K11而言，其独特的滨海松弛感是极大的优势，就像上海的西岸梦中心，因超松弛的商业品质吸引了一大波流量。

后续，深圳K11应该做好招商和内容的完善，不然也只能成为一个可以拍照打卡的“网红商场”，尤其是2026年还要推出二期，届时的招商压力可能会更大。