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撰文/福贵

广州，还能再造一个天河吗？

自1996年广州天河城在天河路开业，天河路逐渐聚集了正佳广场、万菱汇、广州太古汇、广州天环等商业载体，并一步步成长为“华南第一商圈”。

但是，很多年间，提起广州城市商业封面，除了天河路-珠江新城商圈，就是北京路步行街、上下九步行街等几个老生常谈的地方，没有多少新兴商圈崛起。

直至近几年，番禺-万博商圈、白鹅潭商圈逐渐崭露头角，成为广州下一轮商业爆发的关键点。

特别是白鹅潭商圈，这里曾是广州对外贸易的门户，如今齐聚白鹅潭万象城以及聚龙湾太古里两大重磅商业项目，“让世界重回白鹅潭”，成为广州市场频频提及的话题。

白鹅潭商圈杀到，能掀翻广州商业市场吗？它会成长为下一个天河路商圈吗？

01

现场实探

聚龙湾太古里年底部分将开

白鹅潭万象城主体已完成

聚龙湾太古里是由太古地产与珠江实业集团合作开发的广州首个滨水开放式街区商业综合体，占地15万㎡。

聚龙湾太古里效果图

8月19日，从地铁11号线大冲口站出来（C/D口皆可），就是聚龙湾太古里项目现场。

旁边是大冲口公交站，有10条公交线路。

项目还紧邻芳村大道东，设双向8车道，与广佛路相连，当时看到，路上的车流量很大。

不过，经过观察，乘坐地铁11号线和公交车的人不算多。

现场整体来看，项目有几栋楼已经建起十多层，从建筑轮廓上，能看出一些楼栋的商业主体已经建好。

具体来看，靠近大冲口站D口处，已经有几栋楼建好，只剩下地面平整。按照建筑形态，应该是商业区（部分）。

旁边还有几栋高层建筑，已经建了十几层，目测是高层办公区。

据现场一位工作人员表示，靠地铁口的位置，预计会在年底开放，不过，首先开放的区域会比较小，算是热场。（滨江区没能进去现场，广州本土媒体报道，滨江沿岸商业区已初见雏形。）

启动区效果图

聚龙村，图源：广州商务

此前，太古地产发布的财报显示，聚龙湾太古里从2025年年底开始，将陆续举办展览、大型活动、快闪店及其它精彩体验，提前激活片区商业氛围及连接社区。

所以，可以期待，但是暂时不用过于期待。

沿着芳村大道东向南走，透过一些围挡缝隙，能够看到部分区域还在拆楼，平整土地，按照现场张贴的施工计划，预计要到年底完成。主体施工应该是在明年。

再向南走一段路，这里亦是几栋高层办公楼，已经出地面十几层，办公楼底层的商业裙楼也已经能够明显显现出来。

至于项目整体施工进度，上述现场工作人员表示，大部分楼栋都会在今年底封顶，明年会进入装修阶段，具体情况需要看实际施工进展。

与聚龙湾太古里相隔仅一个地铁站（芳村站）的白鹅潭万象城，目前进展也很迅速，多栋住宅楼目测已经装修好。

商业部分，主体架构也已完成。按照工程进度，可能明年就会开业。

02

广州

能再造一个天河吗？

华润与太古地产，都是国内头部商业地产商，两大运营商旗下的“万象城”和“太古里”产品线，也在业内享有盛名。

两大巨头齐聚白鹅潭商圈，能够推动区域成为下一个天河吗？

有业内人士提出一个看法，相较于广州天河，白鹅潭商圈未来的发展前景可能没有想象中那么好。

这个观点的提出，主要基于白鹅潭商圈位处老城区，位置比较偏僻，能够辐射的范围比较小，且广州发展一直很慢，总是让人很心急。

目前来看，这个想法可能过于悲观，毕竟，30年前在天河开荒的那一批人，也不会想到现在的天河，会成为广州的中心。

//首先，以城市空间发展来看，广州的发展中心一直在迁移，近些年有转移到中心城区。

从1988年开始，广州先后经历公元前、东山口、天河北，最后到珠江新城，形成如今多中轴线并行的格局。

尽管广州发展轴线不断迁移，但是近40年，中轴线从北京路到天河路-珠江新城一带，直线距离仅仅6公里。

除了中心发展缓慢，广州近郊发展也不尽如人意。

且近些年，广州一直在折腾，从10多年前的“1+2+3”城市结构（1个都会区、2个新城区、3个副中心），到后来规划了国际金融城、海珠生态城、天河智慧城、广州国际健康产业城、广州空港经济区、广州南站商务区、广州国际创新城、花地生态城、黄埔临港商务区9座新城，还有各区推出各种新城新区平台。

对比深圳，40多年时间，从小渔村建设成为国际性大都市，广州的速度确实非常慢。

投入很多，最终发展比较好的地方，没有几个。这也是很多人批判广州的原因。

但是，从另一角度来看，广州地理面积广大，是深圳的3倍多，且地形复杂，真正适合发展，大规模开发的是珠江两岸的冲积平原。

另外，深圳不像广州，没有多少历史保护建筑，深圳不少地方都是填海形成的，早些年可以大开大合的全力建设。

所以，广州的慢，能够理解。

而在折腾多年后，广州又将城市建设重点放在主城区。去年9月，《广州市国土空间总体规划（2021—2035年）》获国务院正式批复，将中心城区、东部中心、南沙新区列为“三个城市核心”。

中心城区主要是越秀区、荔湾区、天河区、海珠区，以及白云区、黄浦区部分区域。

回归中心，更多资源将会聚集，比如华润、太古地产、保利等运营商集中在白鹅潭商圈，老城区也将焕发新的活力。

//其次，老城区，并不意味着就不如新城。

以地铁交通来看，1997年，一号线贯通芳村与天河，标志着广州正式迈入“地铁时代”。

如今广州地铁运营总里程已突破750公里大关，达到751.1公里。地铁线网密度排在前四的分别是越秀区（0.710）、海珠区（0.398）、荔湾区（0.392）、天河区（0.320）。

四通八达的地铁网线，早已将各区串联起来，只是目前天河现代化程度很高，各区人口习惯性聚集在天河。

待白鹅潭商圈慢慢成型，只要不太差，至少会对老城区产生虹吸效应，为老城区带来新的体验。且白鹅潭商圈正好处在佛山禅城与广州天河的中间点上，它能够辐射的范围不仅仅是老城区，还能辐射到佛山。

我们可以期待一下，广州沿江、沿海，但是目前还没有一个好的滨江、滨海商业，靠近江边的聚龙湾太古里和白鹅潭万象城，能够打破这一局面吗？

而高奢，就目前的市场环境，只能当做彩蛋了，不要过于纠结华润、太古能不能引来重奢，对绝大多数人来说，能有一个合适的休闲体验场所，就很不错了。