出品/Mall先生

撰文/晓虎

2003年，我还在读高中。

Twins的《下一站天后》唱遍街头巷尾。那句“站在大丸前”的歌词，刻在了我的青春记忆里，也无意中记录了一个商业地标——香港铜锣湾大丸百货。

很多年后，我才知道，大丸背后的业主，也是如今上海、大连、无锡、昆明、济南、天津等城市的商业顶级玩家：恒隆地产。

二十二年弹指而过，铜锣湾大丸已经焕新成为香港家喻户晓的品味生活地标Fashion Walk。而穿越了多个周期的恒隆，在其65周岁生日之际，决定再次转身，讲述一个关于“深度”的新故事。

在恒隆65周年庆祝酒会后，我有幸与恒隆集团及恒隆地产行政总裁卢韦柏先生进行了一场采访，听他分享了杭州恒隆广场的进展以及恒隆对于未来发展的思考。

杭州恒隆广场

新旗舰蓄势待发

如果说65周年是恒隆的时间刻度，那么杭州恒隆广场就是它在空间上的最新注脚。

卢韦柏很骄傲地向我们晒出了一张照片，杭州恒隆广场的塔楼与不远处波光粼粼的西湖同框——“我希望能在楼顶开出一家观景餐厅，让所有人都有机会到这里感受如此美丽的风景”。

实拍的杭州恒隆广场，从塔楼高层可以远眺西湖

这是恒隆在内地的第11个综合体，总投资接近190亿元，体量超过39万平方米，位于杭州最核心的武林广场。

一个数据足以说明市场对它的期待和信心：截至目前，零售部分预租率已达83%，办公楼E座更是整幢100%租出。对于一座明年才开业的项目而言，这种预租速度和体量，在当前的商业地产市场里可以用罕见来形容。

而对于整个产品，卢韦柏也充满了自豪和信心：一定会带来其他商场没有的（品牌）。同时，项目餐饮比例会更高，商场+办公楼的空间内将引入约80-100家餐厅，包括黑珍珠餐厅等品牌。

他相信，项目标志性的建筑风格，独特的屋顶花园，与高端酒店、办公楼的融合氛围，将带来当地市场首屈一指的零售地标。

杭州恒隆广场效果图，生态绿色的屋顶花园是一大亮点

而更重要的是，恒隆在杭州的落子，并没有停留在“独力造城”的逻辑，而是带来了新的存量协同。

2025年7月，恒隆与杭州百大集团签署了一份为期20年的租赁协议，承租杭州百货大楼的南北座，租约自2028年4月起生效。

卢韦柏透露称：“瞄准这两处物业已经很久了”。尽管合作方选择了“只租不卖”，但对于恒隆来说，这种相对“轻”的模式能够减少资金沉淀，而20年的长租约也实现了足够稳定的合作关系。

这场合作带来的收益，远超单纯的面积扩容：通过租赁，杭州恒隆广场同时拥有了体育场路和延安路的展示面，临街面增加三倍。这意味着原本相对封闭的项目边界被彻底打开，与整个武林商圈的动线和客群实现了真正的互通。

卢韦柏披露说，项目的改造设计方案已经出炉，两个项目未来将统一外立面语言，并通过天桥连通，形成整体氛围。“希望在现有租赁合同到期后就启动改造，并在一年之内完成改造开业”。

恒隆V.3

在已有城市中做大做深

杭州恒隆广场的扩展，是恒隆全新提出的V.3战略的标志性样本。

在65周年酒会前的群访环节，恒隆集团及恒隆地产董事长陈文博先生对V.3战略进行了分享：

“V.1是基础阶段，指在香港布局多元化业务；V.2是在内地重点扩张阶段，聚焦发展大型资本密集型综合商业项目；而V.3则是下一阶段的关键词——侧重在现有项目所在地拓展业务，以高资本效益的方式，精选现有项目再投资，并全面提升顾客体验，进一步扩大项目规模、可见度及可达性。”

而在对卢韦柏的采访中，当被问及为什么要推出V.3战略时？他坦言，恒隆扫描了全球市场之后，坚信中国内地和香港仍是最值得投资的市场；但是现阶段的内地市场，铺点式的扩张红利已经消失。

要再去新城市重新造一座“恒隆广场”，不仅投资成本沉重，人力与管理的标准化也会成为巨大挑战。

因此，依托于恒隆已经深耕的城市和成功的项目基础，去放大现有优势，才是更好的选择。

比如最近恒隆在昆明做的一次尝试：租下项目旁边的尚义街，把它纳入整体运营，经过全新规划与升级后引入9个极具在地特色的品牌。

尽管街道不长，但效果却非常明显——昆明恒隆广场的客流量提升了15%。

卢韦柏分享了恒隆的初衷：单体商场再大，也无法独立承载所有消费需求。但是通过扩展边界、营造更多样的氛围，就能吸引更多人群。

尚义街为昆明恒隆广场注入了全新的氛围

不止昆明，在上海，作为重奢头牌的上海恒隆广场也有了V.3阶段下的新动作。6月26日，上海恒隆广场的三期扩建部分顺利封顶。

据介绍，扩建部分的低层独立建筑将为上海恒隆广场综合体新增约3,080平米的地面楼面面积，使可租赁零售面积增加13%。

扩建项目预计于2026年年中竣工，并于同年下半年正式开幕。

上海恒隆广场扩建项目效果图

取消等级划分

做情绪消费的生意

如果说V.3是恒隆在空间与资本层面的战略再造，那么在消费逻辑上，恒隆也在进行一场悄然的自我迭代。

在2025年的中期业绩报告中，恒隆特别强调了两点：一是中国内地的消费习惯正在发生转变；二是自2025年起，该集团将不再区分高端和次高端商场。

在此次采访中，对于这两个问题，卢韦柏给出了更详细的解读。

相较于十年前，中国的高净值人群通过买奢侈品来证明身份。今天的同一批顾客却可能为一个软萌的毛绒玩偶而心动。

他分享了一个很有意思的观察，近期在上海恒隆广场亮相的jellycat café限时体验店，是这座重奢地标与“非重奢”品牌的合作尝试，但效果远超预期——“我们那些最高级别的会员顾客，是买的最多的！”

上海恒隆广场的jellycat café，带来了沉浸式甜蜜之旅

这并不是一个孤立现象。在恒隆的多个项目里，像泡泡玛特、老铺黄金、户外休闲运动等“非传统高端”品牌，都表现出比奢侈品更快的增长速度。

它们的共性在于：能够制造话题、满足拍照打卡、带来“轻松的快乐”。

也就是说，今天的奢侈与否，已经不再是消费者是否买单的决定性标准，取而代之的是顾客的情绪体验——“面包只要够好看，就会有人打卡。”

因此，对于恒隆来说，除了上海恒隆广场以外，其他项目中的高端品牌仅占15-16%的租赁面积，取消分级并不是对“高端定位”的背离，而是在“以客为尊”的企业价值观之下，对消费逻辑变化的主动迎合。

在我看来，如果说V.2时代的恒隆，是靠高端品牌树立起顶级标签，那么V.3时代的恒隆，则要在保持高端品牌根基的同时，学会与更多新时代的流量品牌、情绪品牌共舞。

换句话说，恒隆要做的，不是在高端或非高端中做出选择，而是创造一种跨人群的情绪场。在这个场域里，老钱可以安心买爱马仕，新中产可以挑选户外用品，而年轻人则在labubu和jellycat的快闪里找到归属感。

未来的恒隆

未来的消费

65年，对任何一家地产公司而言，都不仅仅是一个时间的数字，还是一次重新审视未来的契机。

在外部环境上，中国商业地产正面临周期性的考验：消费趋势、收入预期、即时零售等外部挑战连连，老板们普遍陷入“开店难、赚钱更难”的困境。

但在这样的背景下，恒隆依然保持着信心和坚定。卢韦柏判断：“最困难的时候已经过去了。”今年6月起，恒隆内地零售客流与销售呈现稳健增长，他相信第四季度会更强。

这种判断的底气，来自于恒隆对自身资产结构和宏观经济发展的信心。他的逻辑很直白：只要消费力在增长，商场的租金收入就一定会上涨。香港的社区商业租金，甚至比内地一线城市更高，就是最好的例证。

换句话说，只要恒隆能稳住“高标准+强体验”的打法，零售和资本市场终将回馈它的坚持。

回望过去，恒隆从香港走向内地，从铜锣湾的松坂屋、大丸百货，到上海南京西路的上海恒隆广场；从V.1到V.3，始终坚持“只选好的　只做对的”这一价值观，让它在动荡的市场中，始终能站在聚光灯下。

65周年酒会上，恒隆展出的早期香港松坂屋海报

今天，它正在杭州、昆明、上海等地，通过空间扩容、商圈协同、情绪价值，开启一段“缔造优享生活空间”的新叙事。

而它的V.3探索 ，也抛给行业一个问题：当开发神话褪色，我们是否做好了在“存量中扩张”的准备？

它指向了更深刻的洞察、更细腻的运营，以及稳健中依然积极的长期主义。

这场关于“深度”的考试，现在才刚刚开始。