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撰文/马高

12月23日，关于此前市场传闻的“杭州滨江宝龙城项目将被出售”事件迎来终局。

随着宝龙地产的一纸公告，这个优质商业资产迎来了新的股权持有人。

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初步代价10亿

12月23日晚间，宝龙地产控股有限公司发布公告称，宝龙地产已与联商壹号、丽水联家及天津远见订立合作协议，上海瑞龙(公司间接全资附属公司)已有条件同意出售而联商壹号(均属独立第三方的丽水联家及天津远见全资拥有的实体)已有条件同意购买目标公司杭州华展房地产开发有限公司(其100%拥有目标项目)100%股权。完成股权转让后，杭州华展房地产开发有限公司将不再属于宝龙地产的附属公司。

此次交易标的为杭州滨江宝龙城购物中心以及杭州滨江宝龙艺珺酒店。目标项目协定总资产价值为24.5亿元，交易代价初步定为10亿元。

公开资料显示，杭州宝龙城综合体项目总建筑面积40万㎡，包括酒店式公寓、购物中心、199米超高层甲级写字楼、商业街区等业态。此次交易标的之一的杭州滨江宝龙艺珺酒店，拥有175间客房，于2017年12月开始营运。

而滨江宝龙城购物中心总建筑面积约13.7万㎡(不含停车场)，共有5层地上楼层和2层地下楼层，项目于2016年12月开业，开业首日客流量超过22万人次，两天销售额近2000万元。

根据公告，股权转让后估计所得款项净额约为人民币9.97亿元。在该等股权转让所得款项净额中，公司拟将45%用于其物业发展以确保按时交付，20%用于一般运营开支，15%用于税项开支，10%用于有关集团境外重组的开支，10%用于有关集团境内重组的开支。

据悉，该交易的接盘方联商壹号商业管理有限公司的股东为丽水联家贰号股权投资合伙企业(有限合伙)、天津远见创新投资管理有限公司，其背后的大股东是大家保险集团。

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宝龙商业保留运营权

此次交易明确，宝龙地产拥有回购权。

公告称，“宝龙地产未来亦有权按预先协定的代价基准从联商壹号回购目标公司及目标项目，使集团可根据未来各阶段战略布局、流动性及业务需求，选择重新取得目标公司及目标项目的所有权及控制权。”

同时，据宝龙方面向联商网透露，宝龙商业依然保留滨江宝龙城的经营管理权。实际上，此番交易于宝龙而言，更像一种实现轻资产转型、聚焦核心业务的举措。

对接盘方而言，这是险资进入优质商业地产领域的“快速通道”，有助于其“资本持有+专业运营”模式的建立。

资深商业地产人士李华(化名)告诉联商网，按照滨江宝龙城目前这个成交价格，项目具备稳定的回报率和收益，契合险资“收益可预期、风险可管控”的配置需求。

而且随着当下消费基础设施公募REITs常态化发行，未来REITs化后，项目的估值有望提升。

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险资频繁购入优质资产

近年来，保险资金密集布局商业地产项目已成常态。据中国保险行业协会披露，截至2025年7月22日，中国人寿、太平洋人寿、平安人寿、建信人寿等头部险企，今年已公布13笔大额不动产投资，涉及6个项目，合计新增投资47.5亿元。

典型案例如，新华保险通过多次股权变更完成14座万达广场收购；大家保险收购上海鸿寿坊项目和多座万达广场；中邮保险投资上海博华广场。就在12月12日，高和资本与英格卡购物中心宣布战略合作，双方计划联合发起设立一支专项不动产基金，将持有位于北京、无锡和武汉的三座荟聚购物中心。

险资持续加码不动产，反映出一个很明显的趋势：随着市场发展和房地产市场适应新经济环境、实现可持续发展趋势下，零售不动产正从地产属性转向金融属性。

一方面，当前的房地产市场正处于深度调整期，商业地产资产价格整体处于低位，为险资提供了投资机会。另一方面，在低利率环境下，险资面临资产荒，需要寻找长期稳定的投资渠道以保持资金的保值增值。

更重要的是，在“资产荒”背景下，险资表现出了对稳定现金流资产的偏好，或将推动商业地产估值修复。

未来，随着政策的进一步明确和市场的逐步回暖，险资在商业地产领域的投资活动预计将持续活跃。

当然，险资频繁“抄底”商业地产，有一个共通点：选中的均为优质资产，滨江宝龙城也不例外。

作为宝龙地产旗下标杆商业项目，滨江宝龙城地处区域核心位置，叠加地铁流量加持，拥有独特的市场定位，可有效辐射区域消费。加之项目专业团队持续创新运营策略，从品牌迭代升级、潮流营销落地、个性服务打造等多维度提升商场客流。

自2016年12月开业以来，已运营9年的滨江宝龙城，始终稳居杭州商业市场头部阵营。根据联商网数据，自2022年销售额首次突破30亿大关后，滨江宝龙城近三年的销售额均稳定在30亿以上，且稳居杭州前列，2024年的销售额为33亿元。

此次交易公告显示，滨江宝龙城2023年、2024年、2025年(1-8月)的运营净收入，分别为2.31亿元、2.32亿元和1.56亿元。

写在最后

作为杭州滨江南最重要的商业之一，滨江宝龙城与龙湖滨江天街沿着江南大道各守一方。且滨江宝龙城因靠近萧山闻堰、义桥等商业稀缺性板块，辐射面更广。永辉超市、优衣库、无印良品、迪卡侬、百老汇影城、NITORI等主次力店经营十分稳定，加之运营方精准市场变化和消费需求，积极调整品牌与营销活动，该项目在宝龙体系内稳居头部。

▲即将开业的超级安踏滨江宝龙城店

期待滨江宝龙城未来更美好，联商网也将持续关注其未来发展情况。