出品/新商业之家
2024-2025年，上海市场涌现出大量极具特点的新项目。当然，在消费市场承压的背景下，如何保持开业热度，对商业经营提出了更大挑战。
2026年初，新商业之家复盘了其中4个具有代表性的新商业，包括长宁巨无霸项目上海荟聚、华润万象生活操盘的世博天地、借势文化艺术出圈的花木时光里，以及二次元业态开局的鑫耀光环Live，发现其现状各有不同。
01
上海荟聚
业态分化，冷热明显
回看2024年上海商场的开业名录，上海荟聚作为英格卡集团全球单体投资金额最大项目，轻松在人气值上与同期开业的项目间拉开了差距。过去一年，也由于英格卡自身出现了较大的波动与调整，导致市场上对项目的考察无法完全剥离其企业视角。
仅从商业运营的角度去分析，结合此前多次对项目的实探来看，项目的餐饮板块一直是表现比较稳健的部分。布局上，场内近150家餐饮也是比较清晰地集中在了地下与高层两处区域。
LG2层的地下餐饮，主要由地铁通道进场处两排餐饮和城市集市组成，也是商场客流最大的一层。高翻台的“大众快餐+平价简餐”高效承接了地铁通勤客流与周边办公人群，进一步丰富了这一餐饮格局。
L3层以及L4层室内部分由多菜系正餐组成，山石榴·贵州菜、三出山火锅、巴奴毛肚火锅、一绪寿喜烧放题、左庭右院鲜牛肉火锅等品质连锁满足家庭及社交用餐需求，拉升客单与体验深度。
L4层室外则依托特色“北欧小镇”塑造了主题化餐饮社交场景，但室外的特点亦会受到天气的影响，从而影响客流情况。但室内餐饮整体向好某种程度也缓解了这部分区域的运行压力，更多承担了服务定位与丰富场景的软性功能。
相对而言，其他零售业态在客流引导与转化上仍有提升空间。LG1层作为零售主力楼层，汇聚了Anta guanjun、KAILAS、Columbia、迪卡侬、chuu、boneless、crocs等品牌组合覆盖运动、潮流、户外等主流品类，零售结构稳定。
体验业态方面则呈现明显分化，L3与L5层的亲子娱乐设施持续吸引家庭客群，形成稳定的高峰客流；然而面向年轻客群的社交型、沉浸式娱乐项目仍相对薄弱，未能充分激活该群体在工作日及夜间的消费活力。
为此，上海荟聚通过进行品牌调整与新店引入，进一步优化业态组合与客流结构。餐饮方面，新增涌三鲜、阿元来了、山野妞、老碗会、古早万丹、茉莉奶白、blueglass酸奶等，丰富多层级选择。
零售层面，陆续迎来“SHOKAY”、“YAKMA央珂玛”等品牌入驻，增强零售楼层品牌力。其余还有“影石Insta360”、“天真蓝”等尝试吸引年轻客群与亲子家庭的客群。
值得关注的是，近期宜家在全球及中国市场进行门店调整。随着上海宝山宜家闭店，上海仅剩三家宜家。如果宜家确实考虑整合资源，将关闭门店的部分功能或专属产品线集中到优质门店，上海荟聚的宜家无疑是理想选择之一。
02
花木时光里
借势区位，稳定输出
2024年9月底开业的花木时光里，至今已经营近一年半。建筑面积约4.7万平方米，是保利与浦开联手打造的、小而美的非标准商业。
新商业之家看来，花木时光里是上海市场最擅于借势的商业。其最大优势便是其区位，这里是上海文化与公共设施最为集中的区域之一。不但坐落了区政府、出入境管理局等行政单位外，还聚集了公园、图书馆、博物馆和艺术场所。
这一年半来，上海博物馆东馆的重磅大展从未断档，日均数万的观展客流成为了时光里最稳定的基本盘。得益于项目与博物馆的物理直连，每逢寒暑假及国定假日，商场几乎被拖着行李箱的外地游客和家庭客群填满。
而在商场内部，南志阁同样是一个真正具备号召力的流量发动机。从开业初期的空山基“机械姬”大展，到让·朱利安“朱朱之城”，南志阁和花木时光里通过外广场的巨型公共艺术装置，成功制造了数次出圈的社交媒体事件。
品牌方面，招商的差异化是非常显著的特性。事实上，在开业时就能发现，花木时光里的品牌大多是差异化的新品牌或者新店型。包括句象书店上海首店、TRACTION复合运动中心上海首店等。
2025年至今开业的新店基本集中在餐饮业态，这也是商场的核心业态。包括sushi land日料、二二得二手作点心、墨可洋食、裸蛋糕、LAVAZZA、识空·茶集、细川日本料理、Mika西班牙餐厅等。
这种“重餐饮、轻零售”的局面，既是主动选择，也是被动妥协。优点在于，餐饮覆盖了周边花木地区的行政办公客群、联洋高净值家庭和上博东馆游客的需求，非常稳定。
但短板同样显而易见。作为一个4.7万方的商业体，开业一年多，商场一层仍有少量空铺和临时铺。而零售业态的相对匮乏，也影响了商场的可逛性。
不过，零售业态虽然数量较少，但有着较强的在地特征。例如Wecycle、SNOW PEAK和去年新开的爱婴室，分别是针对世纪公园骑行和花木联洋地区家庭。
而在2026年，随着闭馆改造已久的上海科技馆预计在今年重新开放。届时，科技馆带来的庞大亲子客流与研学团队，可以预见花木时光里的客流会进一步提升。当然，同时对其运营能力也是一次大考。
03
世博天地
基盘稳健，适度峰值
作为世博核心区最后一块拼图，世博天地于2024年开业。而结合项目的区域特质，世博天地目前已经初步达到了“稳定基底+适度峰值”的平衡状态。
与近几年商业项目普遍先用活动快闪引流的软着陆策略有所不同，世博天地开业时，就同步亮相有10余家上海首店、30余家浦东首店，几乎满铺的高完成度也吸引了超6万人次的开业客流。
当然，商业快速兑现更多是华润标准化复制能力的剪影。而对于世博天地所在区位客群更强的潮汐性，及世博源10.8万方的体量压制在前。项目的突围则将更依赖于华润的精细运营。
逐级来看，世博天地与世博源两者虽然都面向片区居民、商务人群及周边中华艺术宫、梅赛德斯奔驰文化中心等场馆带来的文旅游客。但前者“城市社交治愈场”的定位，及“街区+mall”的开放式构造，实则已经从项目最初的大框架上，与世博源形成了年轻潮流与轻量社交的差异化优势。
而面对复合的客群结构，项目在开业时就战略性抬高了餐饮业态这一需求，使其来到了约53%的高占比。引入了Grande A’moo、山缓缓等网红餐饮的浦东首店；海市焗、江边城外、青年星厨等品质餐饮，以及原创IP“吞吞食集”。
开业一年以来，在上新的近13家餐饮中，这种“新锐流量+大众熟牌”组合拳的打法被进一步贯彻。其中包括，ninisunday、黄油与渔、毒蛇面馆、麦记牛奶公司、许爷家·小馆、毕真烤肉店、Mika米恪西班牙餐厅、樱蕐居酒屋、鮨鱼渥板前料理等网红与正餐品牌，通过适配场景与分布楼层的轻重组合，实现了全客群覆盖。
其余业态上，一方面有世博天地出于自身体量，作出弱主力店与体验业态的处理，一方面也由于项目初期的零售矩阵就已经形成了以“户外潮流、数码科技、潮玩杂货”的稳定架构，具有对性别、年龄、适用场景等消费边界的强包容性。所以在过去一年的营运中，上述业态并未出现颠覆性调整，而是聚焦热门赛道完善生态。
具体来看，新进的大疆体验店与影石insta形成头部协同，强化“户外+科技”的场景关联。宠物赛道则新增奥斯卡萌宠、爪爪喵星球两家综合性体验馆，与全龄家庭属性有一定契合。
相较于业态的轻量化补位，更大的进步与亮点在于其快速响应梅赛德斯奔驰文化中心、世博展览馆的区位优势，围绕票根经济所建立的、贯穿全年的联动体系。
餐饮端联动周边场馆艺文展演推出的专属套餐，以及票根消费优惠与免费停车等服务，在有效承接散场客流就餐需求的同时，可以很好提升项目对远端客群的吸引力。以上交会为例，根据浦东发布数据显示，期间场内联动商户营业额较平日增幅超40%。
进一步延伸，通过充分利用走红台阶，立面大屏、户外街区及室内中庭等空间，世博天地在应援痛楼上的附加属性也在逐步孵化成型。据不完全统计，通过合作QQ音乐、粉丝后援会等官方与民间团体，世博天地在过去一年共计打造近20场应援活动。打卡性客群作为主力之外的补充，也成为了世博天地做深“社交化年轻化”定位的关键抓手。
04
鑫耀光环·Live
文娱淡化，家庭补位
去年7月，由华鑫置业、上海万科、香港置地、徐汇城投联合打造的鑫耀·光环 Live二期正式开业，与2023年率先开放的一期街区合并为光环完整体。
考虑到漕河泾深刻的产业印记，不论是项目自身的文娱定位，还是漕河泾区域的“元界”规划，多方对于鑫耀光环的最初设想，都是通过打造兼具潮流休闲、文体社交的新型商业空间，从产商融合的维度来同时处理消费外溢与板块升值这两大核心命题。
回望过去一年，项目的运营轨迹出现了某种程度的偏离。当然，这更多是非商业的原因。东区由国际建筑大师隈研吾设计的剧场和西区乔高万体汇在实际推进中出现了阻碍。
对官方发布的活动信息作粗略统计，截至1月，东区剧场仅举办了十余场音乐演出，与开业时设下“每年举办超 200 场文化活动”的目标还是存在不小落差。同样，乔高万体汇方面如专业羽毛球场、篮球场及户外网球场等大型运动场地，大部分也还处于筹开状态。
南区“Beat”定调潮流生活中心，通过立体连廊、下沉广场等物理空间与北区接通，二者也不仅集中了鑫耀光环二期绝大部分的消费内容，也作为外部快闪活动的主要举办地。
过去一年，鑫耀光环先后落地了farmerbob 华东首展、米哈游《星穹铁道》巨型装置、线条小狗全国首展等IP快闪，以及与米哈游达成的常态化联动。但在对应的业态上，泡泡玛特、toptoy 等潮玩品牌均处于围挡状态，次元零售则主要集中于南区潮玩星球，繁花谷等四五家谷店，二次元消费氛围稍显薄弱。
相较之下，餐饮业态的运营状态在一期之后被进一步加固，成为了最贴合区域客群消费需求的核心业态。现场来看，沿街侧chill’s奇利斯小酒馆、五里关火锅、麦记牛奶等门店在品类与客单上互有错位。场内兰桂江南、南里山房、梅果等正餐品牌，在夜间和周末也能输出稳定的客流。
另外，虽然运动场馆未能完全如时开放，但诸如唱吧麦颂KTV、大王宠物百货以及新开业的寰时影城、TRYDOIN拼豆手工坊等大众休闲与服务体验，还是构建出生活消费链，加之MUJI、鹿岛会员店等生活方式主力店、及教培类、儿童娱乐类业态的整体比重不断抬高，在过去一年对项目的多次探访中，都能明显感觉到周边家庭客群正在代替规划时的年轻客群，成为重要补充。
结语
四个项目，四种路径。上海荟聚凭借大体量与品牌力构筑基本盘，花木时光里将区位与文化资源转化为稳定客流，世博天地以网红餐饮+活动联动建立差异化优势，鑫耀光环·Live则巩固餐饮与家庭消费。它们的共同点是，都在开业之后持续调整，适应真实客流，才有可能在市场中持续向好。