出品/Mall星人

撰文/司马和一、冯文涛

上海，依然是时尚资源最密集、品牌反应最快的城市之一。但一个越来越明显的变化是：商业的主战场，正在一步步偏离传统核心商圈。

如今，上海内环内的常住人口，只占全市12%。而外环外，这个数字超过了50%。一大半的上海人，工作生活的主场，早已不在我们传统认知的那个“核心”里了。

人都出去了，商业能不动吗？

如果拉长时间轴来看，上海时尚品牌的店铺分布，格局演变一目了然：

20年前，内环内几乎是唯一主阵地；

10年前，内外环开始分流，非奢时尚品牌的门店在外环外布局仅占一成；

近几年，外环外的占比进一步抬升，内环内、内外环和外环外的比例，已接近“5：3：2”甚至“4：3；3”。

当然，这并不意味着市中心退场，而是说明——品牌开始接受“多中心上海”成为常态。

与品牌端变化同步的是，一批开业时间在1—5年的新生代商场，在外环外和新城板块集中涌现。

据不完全统计，外环外年销售额超过10亿元的各类商场已逾30家，其中突破20亿元的佼佼者也有约10家。南翔印象城MEGA、七宝领展广场、松江印象城、青浦的天空万科广场，以及三大名品奥莱等项目，在时尚品牌集聚度、周末客流和区域号召力上，皆已成为板块主力。

现实而言，外环外商业这条路，并非一片坦途，但绝对绕不过去。因为下一轮商业的增长点，恰恰就在那些已经住满人、正在形成自己生活节奏的地方。

在价格敏感与品质敏感之间

写好一套长期的组合品牌剧本

外环外近年沉淀的新兴常住人群，画像非常清晰：以25—40岁的年轻家庭、双职工家庭和带娃家庭为主。这类客群中的很多人，对价格敏感，但同样对品质敏感。

他们不是不愿意花钱，而是更愿意为“长期价值”买单，包括生活便利度、家庭效率、孩子成长、身体健康，以及能反复体验的情绪价值。

这也代表着，外环外商业很难靠“单点爆款”取胜，而更像一出“连续剧”。

从虹桥一路向西，徐泾是观察外环外商业非常典型的一站。它有优势，也有明显短板。

很长一段时间里，徐泾更像是虹桥工作的“居住后花园”。人住在这里，消费却往市区或成熟商圈流动，商业形态零散，缺乏真正的中心节点。

直到地铁17号线贯通，徐泾才慢慢进入一个新的阶段。

从区域层级看，它并不对标徐家汇、南京西路这类顶级商圈：这里的消费密度、品牌高度、办公聚集度，仍然处在成长区间。

但徐泾的特殊之处在于——它既向内连接青浦本地生活圈，又向外承接虹桥枢纽与长三角商务流动，是一个复合功能正在成型的区域节点。

换句话说，这里不需要“爆红”，但非常需要一个能长期站得住的商业核心。

处在徐泾商圈核心区的天空万科广场，既是地铁17号线徐盈路站上盖，也是虹桥国际中央商务区青浦片区的重要商业核心之一。

开业满三年，项目已稳步迈入年销售额“20亿+”阵营，在外环外新生代商场中，存在感持续上升。

但相比“上海首个在地铁停车场上盖垂直开发的大型购物中心”等标签，更值得看的，是它在真实运营中的选择。

在一个新兴板块，如何做出一个真正能活得好、活得久的商场？如何在稳固周边家庭客群基本盘的同时，持续激发年轻客群的兴趣与黏性？

过去一年，天空万科广场完成了约30%的品牌汰换率，新引入近60家品牌。尤其是在其极具特色的户外街区，实现超50%的品牌升级。

在这一轮调整里，项目的思路很清晰：不是一味“做大”，而是把有限的空间用在更对的地方，把客群、时间和内容一层层“拧紧”。

①把零售做细、做精

零售端，项目并没有盲目堆品牌，而是精准填补青浦在时尚配饰与设计师品牌上的空白。

像奢牌眼镜集合店YI OPTICAL奕镜（首次走出中环）、日本时尚眼镜品牌JINS睛姿，以及H’S、依我之见、CLMX、了岚等多个青浦首店，直指年轻消费者对“好看、有辨识度、能表达自我”的需求。

与此同时，Adidas Originals青浦首家正价店、Champion等运动潮流品牌，以及大疆青浦首店等科技类品牌的引入与位置优化，也在持续贴合年轻客群的穿搭与多种消费需求。

2025年全年，场内14家零售品牌店铺业绩突破了千万。

②造“流量”，稳住日常

在餐饮上，采取的是非常实用的“双轨制”：一边负责制造话题，一边承接日常。

像很久以前羊肉串、三泉冷面、大神太神铁板烧、Yee3现制椰子饮品、Manner、裕莲茶楼等自带排队属性的品牌，叠加文汀、小鸟杯、熊治面包、玺炖等多个青浦首店，快速在社交平台上形成新传播点；

而西堤厚牛排、南里山房、老墙根（均为青浦首店），以及一系列品质型快餐，则稳稳托住办公人群和周边家庭的日常需求。

热点负责“把人吸进来”，日常负责“把人留下来”，进而稳固商场全天候的基础客流。场内餐饮业态，2025年诞生了12家“千万店”。

③增加“黏性度”，把“时间”留下

过去一年，天空万科广场也在继续加码能延长停留时长的体验型内容，比如：谋局密室逃脱，用来提供强社交娱乐；奥佳华聚焦健康放松；EF英孚教育、斯坦星球（均为青浦首店）则深入家庭与儿童素质教育场景。

从2025年9月开始，天空万科广场还自己下场，启动了自营市集——「天空有云集」。这也是印力上海体系内，第一个真正意义上实现自营的市集项目。

前期，从周边社区摊主、小红书活跃的手作博主，到长期跑市集的成熟创作者，通过自主拓展渠道，建立起超200家摊主“候选池”。

招商上，「天空有云集」方向很明确：手作、文创是主线，同时，聚焦摊位的内容质量和可持续经营能力。所有摊主均需通过商品品质、陈列呈现及基础经营资质等多重筛选。

进入日常运营阶段，市集也没有“交出去”。由市场部牵头，联动工程与物业团队，完成摊主管理、费用收取、售后协调、内容更新等核心事务，形成一套可复制、可迭代的运营机制。

当一次到访不再只是“吃顿饭、买点东西”，而是可以被自然拉长成“半天安排”，随机消费和交叉消费就会顺理成章地发生，这也是线下商业最真实、最有效的增长方式。

④稳“基本盘”，保证抗波动能力

吸纳新品牌的同时，亦理性保留业绩稳健的压舱石品牌，如盒马鲜生、CGV、lululemon、优衣库、乐高、泡泡玛特等。它们是消费基本盘，其自身的电影上映、新品发售等活动，也能持续为商场导入活力。

这套逻辑，形成了一个有效的闭环：用头部品牌建立高度和吸引力，用餐饮和体验业态保障客流频次与停留时长，再用细分零售实现最终转化，一步步把“逛什么、吃什么、玩多久、为什么来”这些问题回答得更清楚。

如此之下，效果是实实在在的。2025年，天空万科广场全年销售额达到20亿，同比提升28%，客流增长12%，有30家店铺达成千万营业额。

一些核心品牌的增长，更成了区域标杆：lululemon年销售额增长13%，12月创下单月业绩新高，区域增长与连带率双第一。

泡泡玛特销售额暴涨138%，小米增长67%，CGV影院增长46%，六福珠宝增长58%……

就连优衣库这样的成熟品牌，也能在区域45家店中业绩排到第二，11月创下门店单月新高。

数据背后，是商场与目标客群之间形成了良性的共生关系。

当然，徐泾商圈整体仍处在“成长型”阶段，与市中心顶级商圈的人流密度和品牌浓度尚有差距。天空万科广场的成功，并不意味着它可以高枕无忧。

但它的下一步进阶路径，也不难预见：

若在设计师品牌、轻奢配饰或美妆集合等领域继续补强，可进一步提升时尚锐度；引入文化轻食、小型酒馆或复合夜间业态，能吸引更多年轻人；还可在本土文化、绿色健康、可持续消费等方面，打造更具记忆点的“非标化”内容。

从“搞热闹”到“讲故事”

情感是最高级的场景粘合剂

这两年，徐泾的城市更新正在持续发生，而且是系统性的。

2025年，徐泾启动了近年来规模最大的一轮“城中村”改造：徐盈路东侧、海日湾等片区陆续进入重建阶段。

这并不是简单的“拆旧建新”，而是同步推进居住品质提升、产业空间重组和公共配套完善，目标很明确——从传统的低密居住板块，转向一个更宜居、更宜业的区域型节点。

在这样的背景下，区域商业的角色也在发生变化——不再只是“附近能买点什么”，而是开始参与塑造一种新的生活方式。

而天空万科广场的先天条件，决定了它天然具备“生活发生地”的属性。其大盘本身就是一个“微缩城市”，复合了住宅、商业、办公、河滨公园、幼儿园等多元功能。

在空间组织上，项目用“盒子+街区+户外空间”搭出了一副清晰的场景骨架。这为内容运营，打下了一个非常扎实的底盘。

过去三年，天空万科广场的活动策略，明显在做一件事：不追求一次性爆点，而是持续讲同一个故事。

这个故事的主线之一，是“陪伴家庭成长”。

2025年国庆期间的三周年庆“森野绮境”，正是这种思路的集中呈现。选择日本绘本作家宫西达也作为核心IP，并非为了新奇，而是因为《你看起来好像很好吃》等作品，本身就在年轻家庭中拥有高度共鸣。

活动通过七大互动打卡点、连续9天20多场内容，把参与人群从低龄儿童，一直覆盖到父母和成年人；同时联动生活方式品牌打造快闪市集，从陶艺、香氛到自然教育，把亲子活动从“陪孩子玩”，延展为“全家一起过一种更好的生活”。

这背后反映的，其实是对家庭客群消费升级路径的清晰判断：亲子不只是儿童业态，而是一整套家庭生活方式。

在稳住家庭基本盘的同时，项目也并没有把自己“框”成一个纯家庭商场。

比如，目前正在进行的双旦主题的“绮乐融融冬日暖心季”。以在寒冷的冬日打造一个温暖场为目的，放大项目自有IP“云总”，在中庭落地融融海洋球池、融融防空角等互动装置，同步搭配MINISO的热门IP集合店，外广场引入“冰纷乐园”，一月还引入与QQ音乐合作的丁禹兮痛楼。

这让商场在一段时间内，明显多了松弛感和次元氛围，在维护住亲子家庭的基本盘之外，也成功撬动了更多年轻客群的主动到访。

IP合作的思路同样在变化。

无论是亲子向的蜡笔小新、宫西达也、浪浪山小妖怪，还是偏年轻圈层的AIMEEWQ小怪兽、时尚COSMO，项目都没有停留在“好看、好拍”的装置层面，而是通过互动内容，把IP转化为可参与、可消费、可记住的情绪节点。

整体来看，天空万科广场已经搭建起一套相对成熟的场景运营逻辑：节点+日常、流量+情感、活动+生活。通过持续、稳定、情绪穿透力足够的内容，让商业空间慢慢具备一种“陪伴感”。

这也使它的吸引力，不断从周边社区，向更大的西虹桥区域扩散。

用“免费哲学”

慢慢浇筑社区的归属感

现下，越来越多的商业体，不再只盯着“多卖点什么”，而是开始努力补齐底层的公共服务。

母婴室是不是够用、亲子设施安不安全、公共通道能不能全天走、有没有一个不花钱也能待着的休息区——这些看起来“不赚钱”的配置，正在从过去的“加分项”，变成决定项目能否被长期选择的“底层能力”。

依托与轨交的无缝衔接，天空万科广场在交通上本就占优。但它并没有把重心停留在“到达效率”，而是继续往前走了一步。

通过空中连廊的优化、夜间灯光体系的升级，那些原本只是通行功能的“天空空间”，被重新定义为全天可使用的公共界面。

白天是通路，傍晚可以停留，晚上依然安全、明亮。

很多周边居民会形容它像一个“城市公共阳台”——不一定消费，但可以走、可以坐、可以等人。

这种看似克制、却长期有效的空间投入，正在成为外环外项目提升区域商业能级的一种现实路径。

而真正拉开差距的，是服务和细节上的持续用心。天空万科广场在亲子设施、公共服务上的多轮迭代，并不是一次性完成，而是伴随使用反馈不断调整。

譬如，面向社区开放的免费“居民舞台”，让孩子排练、老人表演、社区活动都有了稳定去处；24小时中庭通道，通过动线、照明与安全上的细致设计，让商业空间真正融入居民的日常作息，而不是“营业时间之外就关上门”。

这些“免费”的服务，在被频繁、自然地使用中，慢慢积累起一种信任关系，而后归属感就会自然发生。

后记

走到第三个年头，天空万科广场的变化，已不能用“新不新、火不火”来衡量了。更准确的说法是，它逐渐把自己的位置找清楚了——一个被自然纳入日常动线的漫步式品质生活中心。

它没有用夸张的体量或激进的品牌策略来制造存在感，而是通过持续运营与内容打磨，一点点改变周边人群的消费与生活习惯，影响和塑造区域的生活方式。

这对很多曾被视为“商业洼地”的外环外区域来说，具有现实参考价值。