出品/Mall星人
撰文/郭歆晔 和贺文
2025年，上海社零总额超1.6万亿元，增速4.6%；但市中心却出现大量空铺，中心城区空心化明显，背后原因何在？消费的大蛋糕如今是如何分配？
这关系到品牌商和购物中心的开店选址，也关系到千家万户的线下生活。
在上海，线上电商和外卖占社零已从零升至50.5%，上升势头不减，线下份额被持续分流；与此同时，人口不断外溢，内环内人口占比下降至12%，内环外消费已占据全市大头。
市中心传统商圈虽然依旧奢华（尤其重奢和尖端潮流业态），但全市如今上百个大小商圈中，位于内环内的仅占2成。就近消费趋势下，市中心传统商圈的首位度和集中度，与三十年前相比，均发生了天翻地覆的变化。
【TIPS】1995年，上海常住人口1415万人，社零970.04亿元。年销售TOP10商场距市中心坐标原点国际饭店平均距离仅1公里+。
到了2025年，常住人口达2480万人，社零1.66万亿元。年销售TOP10商场距市中心坐标原点国际饭店，平均距离10公里。
商业层面，1995年百货繁花时代+大卖场起步，2005大卖场时代+购物中心起步，2015年电商兴起+购物中心快速发展，2025年则是巨型购物中心时代+街区回归城市更新+非标多元化。
全国其他地方也类似，各地商业都发展起来了：南京德基和北京SKP蝉联冠亚军多年，LV进驻了非商业热点城市南昌、贵阳、太原，许昌胖东来时代广场年销售超50亿元，县级市昆山的商场整体热度不输上海嘉定区，消费这块蛋糕被大量分流，还被海外旅游购物消费分食。
30年变迁简析：
销售TOP50商场地理变化
人气商场与店王区域分布变化
三十年前，上海年销售超10亿元的商场只有5座，且均集聚在市中心——其中4家集聚在南京东路。上海一百和华联商厦销售是全国冠亚军，另外三家是电子商厦、友谊商店（现半岛酒店）和豫园旅游商城。
如今，全市年销超10亿的各类商场，已逾100家。其中，内环内的商场仅占四分之一。
三十年前，全市10万㎡的商场只有1995年底开业的第一八佰伴，1万㎡以上商场也仅40来家。
如今，体量10万㎡或以上的各类商场，已多达百余座；1万㎡以上的各类商场，更是多达千余座。每年新开商业项目总面积，相当于1995年的总存量。
【TIPS】30年间，每十年都有一半的商场被洗出头部。
1995年TOP50商场，存留至今仍老当益壮的，仅有豫园商城和第一百货，以及于1995年底新开业的新世界城、第一八佰伴、IMM南方八佰伴（现百联南方）,留存率约10%。
2005年后的，又多了5家——恒隆广场、恒隆港汇、正大广场、上海新天地、虹桥上海城现虹桥南丰城。
2015年后入场的，再增16家，分别是：ifc、龙之梦、iapm、久光百货、静安嘉里中心、虹口龙之梦（现凯德虹口）、环球港、金桥国际商业广场、五角场万达广场、百联中环、宝山万达广场、青浦百联奥莱、仲盛世界商城、松江万达广场、周浦万达广场、江桥万达。
近来，上海频传市中心不复以往繁华。这里所指，主要是说上海核心商圈——浦西内环内苏州河以南的板块（南京路淮海路徐家汇等），曾长期垄断时尚品牌门店、销售TOP商场的商圈，如今其商业首位度的地位仍在，但垄断的势能有所下降。
越来越多的好品牌与优质商场冲突地段“鄙视链”，促使上海商业进入多极时代。这与居民的“外移”，也休戚相关。
上海人口日益往外疏散，已成为不争的事实。
30多年前，上海内环外尚有大批农田，内环内常住人口占据“半壁江山”，内环外市民买点好东西必须“进城-去上海”。
如今，内环内居民占比已下降至12%，外环外常住人口却从15%，猛升至55%。
人口分布均值化，使得越来越多品牌拓店选址时，不再拘泥于原先定义的内环内黄金商圈，也将远距离的高人气、高潜力商业区纳入考虑范围内。
随着时尚购物中心遍布全市，就近消费已成为主流。
△上海各区社零总额占比的变化趋势和上表高度吻合
从1995年的南京东路的第一百货、华联商厦，到如今的陆家嘴ifc和南京西路恒隆广场，年销售冠亚军都还在内环内。但从TOP20看，内环内的“统制度”从90%降到了40%，魔都九宫格最耀眼的皇冠——苏河南内环内也从70%下滑到了25%。
相反，浦东则从零开始，上升到如今的30%。ifc、前滩太古里、第一八佰伴、佛罗伦萨小镇、比斯特奥莱外加浦东机场的日上免税以及其他各类商业，全面发力。
工业基础雄厚的苏州河北岸，从1995年的35%衰退到2005年的零，再回升至如今的25%——北区的复兴是有底气的，受益于工厂地块的再次开发，北区中环周边商业人气迅速复苏。
苏州河南岸受1990年代城市规划地倾西南影响（农田多开发快），从2005年的顶峰85%一路下降至如今的25%。
当下，内环内正在大量城市更新，瑞安、嘉里、恒隆、香港新世界、太古、新鸿基不断加码，梧桐区的再次雄起，值得关注。
如果把上海划分为九宫格，最核心的内环内苏州河以南区域，其商业首位度——从高能级时尚品牌、人气商场、商场销售店王——都曾占比60%至80%的份额；如今，均下降到了30%-40%（只有重奢品牌保持较高优势）。
【TIPS】由下图可见，上海被黄浦江、苏州河两大水系分隔为“浦江东、苏州河北、苏州河南”三大板块，上海内环内、内外环间、外环外和浦西中西区（苏州河南岸）、浦西北区（苏州河北岸及崇明）、大浦东（浦江东南岸含闵行浦江镇及金山奉贤）两大三维空间，构成上海九大空间象限。
数据显示，上海内环内、内外环间、外环外的中高端时尚品牌门店由最初的全部汇集在内环内，到1990年代为9：1：0，逐渐变成15年前的7：2：1，再到如今的5：3：2，甚至4：3：3。
2025百大时尚品牌选址：
内环内仍是开店首选，外郊环“分羹”明显
大体量区域型购物中心撑起板块“大梁”
伴随着近两年各区大型商业的入市，品牌选址呈现出怎样的热门趋势，商场业绩TOP榜又有哪些变化？对此，Mall星人选取了100+中高端时尚品牌，结合它们的选址逻辑和18家营业额30亿及以上商场的分布进行解读。
品牌门店分布，最能直观呈现上海商业的热力分布。
虽然奢侈品主要聚集在由南京西路陆家嘴等核心商圈，小众设计师品牌青睐衡复巨富长等梧桐街区，但如今上海的高人气购物中心分散于全市东西南北各个角落，商圈碎片化趋势明显。
这也推动着非奢的中高端时尚品牌门店网络进行重新配置，原来“先浦西南岸，后北岸，再浦东”、“先市中心、内环内，再内中环，甚至不要中环外环”的鄙视链，已被逐一打破。
其中，重奢品牌仍集中于内环内（尤其是苏州河南的内环内），重奢品牌总数在内环内、内外环间、外环外的门店占比约为6：2：2，在浦西中西区、北区与浦东的门店占比约为6（南京西路、淮海路新天地、徐家汇、南京东路外滩、虹桥、百联奥莱、虹桥机场）：0：4（陆家嘴、前滩、比斯特&佛罗伦萨小镇）。
不过，重奢品牌总算是走出了内环，进驻内中环间的前滩太古里、虹桥尚嘉中心，外环外则均为奥莱折扣店和机场店，虹桥机场的奢侈品牌阵容更跻身全市前四。相较之下，重奢品牌在浦西北区几乎仍是空白，除了苏河湾的宝格丽，故此，虹口北外滩华贸和103项目的未来发展颇受关注。
陆家嘴上海ifc、南西上海恒隆广场、徐家汇港汇恒隆广场、前滩太古里、上海虹桥机场T2航站楼，是全上海重奢品牌最多的5大项目。
非奢时尚品牌（100多个指标品牌统计）在浦西中西区、北区与浦东门店的占比，大致为5：2.5：2.5；内环内、内外环间、外环外的门店占比则为4：3：3。
上海非奢中高端零售百大指标品牌（国际美妆、运动户外、时装、亲子、珠宝、家居、数码等）最多的商场TOP40显示，内环内占据绝对优势，以20家商场撑起半边天，且港汇恒隆广场、iapm、兴业太古汇、新天地、静安嘉里中心、久光百货等上榜的12个商场，均位于苏州河南内环内。
外郊环上榜商场数量仅次于内环内，共计9个，主要集中在苏州河南，如百联奥莱、七宝领展广场、松江印象城、天空万科广场、虹桥天地、仲盛世界商城，此外还有浦东的比斯特奥莱、百联南桥和苏州河北的南翔印象城MEGA。
中外环、内中环、郊环外上榜的商场数量，分别为6个、4个、1个。区别于内环内、外环外的上榜商场集中于苏州河南，内中环的上榜商场集中于苏州河北。
这主要得益于真如环宇城MAX、大宁久光中心、五角场合生三个大体量区域性购物中心汇扛起大梁，以及浦东前滩太古里的上榜。
中外环的浦东区域略处下风，未有项目上榜。不过，即将开业的新嘉中心，预计将成功上榜。浦西中西区上榜项目为上海万象城、荟聚、百联南方，浦西北区则有五角场万达广场、百联中环购物中心、百联又一城入选其中。
郊环外，仅有佛罗伦萨小镇上榜。
这些商场在15区的分布占比，与上海头部商场TOP18呈现一致性（下文详细介绍），更加印证了各环线的商业地位。
【TIPS】上海非奢中高端零售百大指标品牌最多的商场TOP20（含重奢场和奥莱）同样是以内环内为主，外郊环比内中环多一家，中环外、郊外环各有一家，除去奥莱，内环内仍有11家，内中环、中外环、外郊环各有3家，郊外环无上榜商场。
内环内的五大超级百货——新世界新丸中心、新世界城、一百、久光百货、第一八佰伴，在国际美妆、鞋履包袋、时装珠宝方面仍有优势。
而聚焦到单个商业体，郊环外的个别商场在百大指标品牌数量上，甚至领先内环内项目。
非奢中高端零售百大指标品牌冠亚季军，由内外环的上海万象城、大宁的久光中心、七宝领展广场夺得。在业绩上，闵行这两个商场也稳居上海年营业额TOP20。
【TIPS】样本品牌大多为8-50家门店的成熟指标时尚零售品牌，故重奢和小众特色首店品牌优势商场商场如上海恒隆、尚嘉、芮欧、TX淮海不在本榜单。
除奥莱和百货外，内环内的港汇恒隆广场、环球港、新世界新丸中心、新世界城、瑞虹天地太阳宫、iapm、ifc商场、龙之梦、静安嘉里中心及位于内外环的五角场合生汇、真如环宇城MAX、位于外环外的南翔印象城MEGA涵盖的100指标品牌数量均≥30家。
从整体占比来看，内环内及内外环仍牢牢把控着时尚零售资源，不过单个商场拥有的指标品牌而言，内外环及外环外的大体量区域型购物中心更具数量优势（新开业的虹桥前湾印象城MEGA拥有近20家指标品牌）。
港汇恒隆广场虽然在非奢中高端零售百大指标品牌数量上没有佛罗伦萨小镇、百联奥莱、久光百货、第一八佰伴这些奥莱和百货多，但在高等级新品牌上海首店和60指标品牌数量上远超这些项目，某种程度上体现项目对于时尚零售品牌的精准筛选。
从品牌的角度来看，“内环内占比最多，外郊环次之”成为重要选址逻辑，包括COACH、kate spade、TORY BURCH、Ralph Lauren、AIGLE、浪琴手表、TISSOT手表、LACOSTE、ECCO、LANCOME、丝芙兰、阿玛尼美妆、LA MER、欧舒丹、MUJI、乐高、SALMON、西西弗书店、周生生、lululemon、MAIA ACTIVE、迪桑特、凯乐石、UNDEFEATED、Snow Peak（仅内环内和外郊环有店）、UR、H&M、ZARA、Calvin Klein、HAZZYS、Jnby by JNBY、VSKONNE男装、单农、EVISU、PORTS、Dr Martens、ERDOS、TOP TOY、新秀丽、DYSON等在内的各业态品牌，均呈现这一特点。
以户外生活方式品牌代表lululemon为例，其在内环内的门店达到13家，仅苏河南内环内就占了7家，浦东内环内与苏州河北内环外各有4家、2家，上海外郊环共计7家，超过内中环、中环外（郊环外无），同样集中于浦西中西区，七宝领展广场、松江印象城、天空万科广场三个区域型购物中心均有分布，浦西北区仅在南翔印象城MEGA设有门店。
不少户外、轻奢、服饰、眼镜品牌等，仍将内环内视为开店的首选地。
凯乐石、COACH、HOKA直营店、服饰品牌Theory、ZARA、kate spade、弈镜眼镜等业态不一的零售品牌，在内环内的占比达到50%，其中轻奢品牌kate spade在内环内和外环外的占比各一半，内环外未开设门店。
苹果直营店在内环内的占比更是达到了75%。目前上海的8家苹果直营店有6家位于内环内，其他两家店分别是位于内中环的五角场合生汇店和位于外郊环的七宝领展广场店。
当然，一些品牌在外环外的占比明显高于内环外或内外环，如：Tommy Hilfigers、JNBY、莱尔斯丹、西町村屋、宜得利、迪卡侬、奔驰汽车、特斯拉、蔚来汽车等品牌在外环外的门店数量占比明显高于内环内（奔驰、特斯拉两个汽车品牌在外环外的占比过半）；
迪桑特、天梭TISSOT表、UR、谢瑞麟、乐高、浪琴表、MUJI、丝芙兰、LACOSTE、Tommy Hilfigers、JNBY、莱尔斯丹、奔驰汽车、特斯拉、蔚来汽车等十余个品牌，在外环外的占比明显高于内外环。
可见，内环内的地位无可撼动，外环特别是外郊环也存在着较大的发展潜力（山姆超市多分布在外郊环，上海四大精品超市OLE、超生活、Apio、久光超市则主要分布在外环以内，且以内环内数量最多）。
除郊环外，各个区均有门店数量最多的代表性品牌，既是不同品牌基于自身特性与区域消费契合度制定的策略影响，也是不同板块价值潜力的体现。
如：快时尚品牌优衣库在外郊环的门店数量达到28家，高于内环内（23家）、内中环（20家）、中外环（17家）及郊环外（6家）；
迪卡侬在中外环门店占比最高，共计9家，内外内、外郊外分别有5家、4家，内中环有3家，郊环外仅1家；
奈尔宝乐园在内中环有3家，中环外、外郊环各有2家，内环内仅1家，郊外环暂无。
【TIPS】内外环门店数量占比较高的品牌有WeCycle、TREK自行车、aape、Chuu、闪电自行车、卡游、优衣库等。
还有一些品牌在多个区域分布均衡，如潮牌NEW ERA在内环内、内中环、外郊环各有7家，中外环5家，郊环外仅1家；卡游在内中环、中外环、外郊环各有6家，内环内7家，郊环外3家。
【TIPS】天梭TISSOT表、NEI WAI内外（分布最为均匀，内环内、内外环、外环外门店数量相同）两个品牌在内环内和外环外的门店数量持平，niko and、WeCycle则暂未进驻外环外。
上海头部商场TOP20分布：
内环“垄断力”下降，中外环强势崛起
多个高潜力商场“蓄势待发”
喜新厌旧优胜劣汰商业规律，翻阅上海历年销售TOP10商场数据，1995年开始，TOP10店王每十年都有半数被新开业的高大上项目所替代。
从上海年营业额TOP40（≥20亿）商场分布来看，内环内占据近半的比例（45%），内中环、中外环却不敌外郊环（三者占比分别为15%、12.5%、22.5%），且除内中环外（真如环宇城MAX、久光中心、静安大悦城均坐落于苏州河北，拉升了环线内苏州河北的占比），这几个环线内的高营业额商场均集中于苏州河南，郊环外整体仅占5%，全部位于浦东郊环外，主要由佛罗伦萨小镇奥莱、浦东机场免税店贡献。
23家头部商场（营业额≥30亿）的地理分布呈现相似的特点——浦西苏州河南岸排首位，占据半壁江山。不过，已经不同于20年前独占8成，具有垄断般的统治力。
不出意外，苏河南内环内5家商场上榜名列15区冠军，南京西路上海恒隆广场，淮海中路时尚枢纽iapm，徐家汇重奢场港汇恒隆广场，上海初代巨型TOD长宁龙之梦，以及传统商业街区豫园商城。
而在这些头部商场中，仅有大型百货第一八佰伴、明清风貌街区豫园商城是千禧年前的项目。
前滩太古里、南翔印象城MEGA、真如环宇城MAX3大项目均为近5年开业项目，占比16.7%。加上比斯特购物村、五角场合生汇、上海万象城、七宝领展广场，十年内新开项目占了半壁江山。
虹桥机场T2商业凭借重奢集群和免税业务，年商业销售规模35亿+跻身上海商业TOP20。
据中泰证券等机构预测，2025年虹桥机场商业餐饮业务收入超8亿元，其他非航零食业务收入约为22亿元。综合来看，2025年虹桥机场有税商业整体销售额预计约为30亿元，此外虹桥机场免税销售年规模约在5-8亿元之间。
具体到各区的分布，内环内以7家占据绝对优势，且除苏州河南的4家商场外，浦东的ifc商场、第一八佰伴河苏州河北的环球港也位列其中；
其次为外郊环，浦东的比斯特奥莱、苏州河南的百联奥莱和七宝领展广场、苏州河北的南翔印象城MEGA均上榜；
内中环仅以一家之差居于第三名，上榜项目分别是前滩太古里、五角场合生汇、真如环宇城MAX，苏州河南未有项目上榜；
中外环仅有2家项目上榜，分别是位于苏州河南的上海万象城和苏州河北的五角场万达广场；郊环外则仅有浦东佛罗伦萨小镇一家商场上榜。
不难看出，头部商场中，内环内尤其是苏州河南占据绝对的优势，但随着其他板块近年来不断涌现区域型大型购物中心，整体占比有所“稀释”，而外郊环成为新晋标杆商业的重点区域（2025年末开业的虹桥前湾印象城MEGA同样位于该区域，大众点评人气值霸榜全市甚至全国第一）。
值得一提的是，上海在建&规划的51个大型商场中，外郊环占据了16个，且集中于苏州河南，包括莘庄天荟广场、华泾华之门广场、泗泾招商花园城、松江印象城2期、闵行超极合生汇等。
未来是否影响非奢中高端零售百大指标品牌的分布，Mall星人将持续关注。
展望未来，从上海今明两年拟开大型商场的分布来看，浦西内环内的“绝对中心”地位，将继续被稀释。新增项目的重心，更多落在浦东内外环间，以及浦西苏州河南岸外郊环间、苏河北内郊环间。
结语
30年前，上海只有8个市级商业中心——南京东路、淮海中路、四川北路、南京西路、豫园，以及九十年代规划形成的徐家汇、新客站不夜城、浦东新上海商业城。清一色都在内环内，其中苏州河以南就占了6个席位，比例高达75%。
30年过去，上海的市级商业中心已经扩展到29个，商业版图明显外溢。内环内的数量从当年的100%降到如今的10个，占比34.5%；其中苏州河以南只剩6个，占比从75%降到21%。与此同时，内外环之间9个，占31%；外环外10个，占34.5%。上海商业格局基本形成了“内环、内外环间、外环外”三分天下的态势。
从空间分布看，浦西苏州河南岸、苏州河北岸、浦东东岸（含奉贤、金山）分别占45%、34%、21%，商业力量逐渐在城市不同板块之间重新分配。
具体到商圈能级，内环内依然掌握着最强的头部流量。年客流超亿人次、二次元势能集聚的南京东路，稳居全国步行街第一；豫园商城以国潮焕新出彩，周围还有在建的特色项目——嘉里金陵路和露香园；南京西路、淮海路、徐家汇今明2年还将迎来一波重量级补充——华润中心、张园东区、恒隆三期、梅陇镇恒隆广场、K11 Elysea、龙凤PRSCO、新六百YOUNG、ITC MAISON等项目陆续入市，在恒隆扩场和兴业太古汇升级的带动下，南京西路的重奢指数持续加码，核心商圈的竞争日趋激烈。
而在内外环之间，一批新兴商圈已经完成了能级跃升。五角场、前滩、吴中路、大宁、真如、徐汇滨江、虹桥，在五角场合生汇、前滩太古里、上海万象城、久光中心、环宇城MAX、西岸梦中心、虹桥南丰城等项目带动下，逐渐形成稳定的人气与消费势能。
西岸今年将迎来5个项目，美罗滨江引力场、西岸中环新街区、阿里中心云阶·Sky Oasi、FFC 滨江悦里及焕新的西岸凤巢，后续西岸中环的主购物中心、西岸环宇城MAX也正趋势待发。杨浦滨江即将迎来抖音老船厂MEET178、B站、美团等大厂总部综合体落地，板块活跃度继复兴岛起势之后有望进一步提升。浦西内外环间今年其他值得关注新项目，诸如长宁虹桥的晶耀虹桥和上海A.F.A，徐汇漕河泾的聚梦天地，五角场的云际π。
浦东已形成内环内、内中环由陆家嘴和前滩主导的双子星局面，前滩的基建已然完成，今年将迎来前滩源和前滩太古里二期，陆家嘴则看陆家嘴太古源对大筒仓的创新规划及陆家嘴水厂地块ifc二期的规划。
浦东东北方向的金桥虽然仍是区级商业中心，但随着浦东最大体量商场新嘉中心、云璟天地、K11 SELECT、金鼎旭辉、碧云氧环等项目陆续亮相，加之已成名的EKA天物、金桥国际商业广场和拉拉宝都，未来有望成长为浦东中环外最具能量的板块。此外，森兰印象城、御桥九六广场、三林浦发时光里、唐镇浦发唐城印象天地2期也将是浦东商业今年的新生力量。
浦东三林老街新天地及同样位于浦江东岸的闵行浦江板块的召楼新天地，均由瑞安集团操盘，体量更大且设计更精妙，作为蟠龙新天地的古镇新中式商业升级版值得期待。
再看外环外，目前规划中的10个远期商业中心，整体仍处于培育阶段。青浦、吴淞、奉贤、临港等新城的商业体系还需要时间慢慢养成。不过也有亮点板块正在跑出速度：蟠龙新天地年客流超2千万年销售9.5亿元成为古镇焕新的典范，青浦天空万科广场去年销售超20亿元，今年将迎来亚洲奥莱销冠百联奥莱的二期；嘉定依托南翔印象城MEGA稳坐沪西北商业头把交椅；虹桥国际中央商务区的虹桥新天地持续迭代变化，后起之秀虹桥前湾印象城MEGA与荟聚均表现不俗，今年首位中心更将在大虹桥打造重构商业新范式的「世界秀场」。
其他板块也都有新动作：莘庄迎来仲盛世界商城大规模焕新与天荟广场开业；徐汇外围的华泾明年将迎来上海南翼最大的购物中心——GATE M华之门广场；松江则看泗泾招商花园城及龙湖泗泾天街和松江印象城二期推进进度；吴淞的长滩海港城年底将引入枫叶小镇奥莱和中免免税商场，今明两年潘广路招商花园城X+、宝山万象汇、宝山合生汇、嘉定砂之船奥莱，将为北上海商业热力再添几把火。
如果把这些变化连在一起看，会发现一个清晰趋势：上海商业正在从过去的“内环独大”，逐步走向更均衡更便利的多中心格局。