出品/联商网

撰文/李高

今年春节期间，笔者去了一趟山东日照。因时间特殊，大多数本地餐饮店都暂停营业，为解决一日三餐，最好的选择就是商场。

在打上车后，与师傅道了声“新年快乐”，便聊起了日照的商场。

“日照最好的商场是万象汇，很多年轻人都比较喜欢去。”司机师傅说道。

巧合的是，在办理入住后搜索日照万象汇后发现，离笔者住的酒店只有1公里。当初选择酒店时，笔者优先考虑的就是生活交通便利、离市中心和火车站近，足见万象汇的区位优势突出。

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近100%开业率，客流足

日照万象汇的建筑面积约9.16万方，商业部分由B2至L4共7层构成。

其中B2层主要为停车场(C/D/E三区)，仅两家休闲娱乐品牌；B1层为B区停车场，商业由超市、餐饮、女装、家居、数码等业态构成；LG层为男女装、儿童零售、餐饮、休闲娱乐、文创及C区停车场；L1至L4为纯商业空间，快时尚、服饰、餐饮、儿童、数码、黄金珠宝、影院等各种业态齐备。

具体到各楼层，实探后发现：

B1层有主力店利群超市，比格比萨、瑞幸咖啡、池奈、熊猫转转自助小火锅、米村拌饭等小餐饮品牌，以及WOW COLOUR、华为、荣耀、三星、木九十、名创优品等生活配套品牌；

LG层的主力业态为服饰及餐饮，服饰品牌包括有蕉下、西町村屋、JNBY、MM麦檬、海澜之家、Less、伊芙丽等，餐饮品牌则有奈雪的茶、巴黎贝甜、麦当劳、兰桂源，此外还有西西弗书店、超级飞侠、孩子王等亲子/生活配套品牌；

L1层由服饰、餐饮、生活方式、黄金珠宝等业态组成，包括优衣库、H&M、波司登、Adidas、NIKE Rise 600、MLB、星巴克、喜茶、石头先生的烤炉、鲍师傅、理想汽车、泡泡玛特等；

L2层引入了肯德基、麦记牛奶公司、超级安踏、FILA、李宁、太平鸟男装、中国李宁、速写、BOLON等品牌；

L3层以餐饮和儿童业态为主，餐饮品牌包括绿茶餐厅、兰湘子、大渔铁板烧、DQ、和府捞面、安又胖、船歌鱼水饺等；

L4层以大型餐饮门店为主，布局了西塔老太太、丰禾会海鲜自助餐厅、北丐先生、南山灼灼、友间茶肆5家餐饮品牌。

除了盒子内部空间，华润万象生活还充分利用了户外下沉广场空间，在LG层和L1层的外广场规划了几家“独栋”，分别为海底捞、必胜客、霸王茶姬、颠牛、巅峰电竞等品牌。

整个万象汇购物中心引入了约208家品牌，且仅一个空铺围挡，开业率接近100%，华润甚至把主动线上的一些黄金点位都出租给了品牌。

客流也十分可观。笔者分别于正月初二的晚上7点左右、正月初三的下午4点左右探访了万象汇，两次现场客流均处于高位，尤其是餐饮门店，普遍排起了长队。

▲下午4点半已经需要等位的丰禾会海鲜自助

▲晚上6点船歌鱼水饺、兰湘子排起了长队

▲鲍师傅和石头先生的烤炉两家烘焙店

▲晚上6点半B2停车场等电梯的顾客

▲大中庭实拍视角

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四大核心支撑头部地位

近100%的开业率及理想的客流量彰显了日照万象汇良好的经营现状，这份亮眼的成绩，源于多方面的核心支撑。

其一，位置理想。日照万象汇位于东港区烟台路与淄博路交汇处，属于新市区核心商圈，与市政府相邻，周围聚集了政务中心、金融区、5A写字楼集群，离日照的万平口景区、灯塔广场约2~3公里，距离大学城也仅15分钟车程，具备了“城市CBD+交通枢纽+居住+旅游”等区位优势。

其二，项目体量适中、动线清晰，经过近10年的市场沉淀后，整体氛围成熟且活力十足。现场看到，日照万象汇采用T型主动线设计，几乎无客流死角，游逛便捷且通透。

其三，品牌的独特性。日照万象汇手握大量日照城市首进、独家品牌，成为引流的最大利器。如CGV影城、优衣库、H&M、星际传奇、玩具反斗城、西西弗书店、泡泡玛特、丰禾会海鲜自助、绿茶餐厅、鲍师傅糕点、巴黎贝甜、Tims天好咖啡、树夏、太犇牛手作茶铺、蕉下、WOW COLOUR、海马体照相馆等首店，且为城市独家店，而海底捞、喜茶等也是跟着万象汇进入日照市场。

同时，日照万象汇的“一站式生活”业态配置，能满足多数人的全部需求。如黄金珠宝区，集合了老凤祥、老庙黄金、周大福、周生生、六福珠宝、周六福、周大生、潮宏基、中国黄金、金至尊、Darry Ring等相对完整的黄金珠宝矩阵。

星巴克、Tims咖啡、瑞幸咖啡、矢量咖啡、喜茶、奈雪的茶、霸王茶姬、太犇牛手作茶铺、树夏、阿水大杯茶、茶百道、麦记牛奶公司、LINLEE、古茗、沪上阿姨等组成了“王牌水吧”。

其四，与万达广场形成联动，重构城市商业格局。

日照处山东东南部沿海，因“日出初光先照”而得名，是一座宜居宜游的滨海城市。作为新兴港口城市与水上运动之都，日照生态环境优良、消费活力稳步提升，形成了临港工业+海洋经济+文旅服务业的多元产业结构。商业市场除了本土的日百集团及山东利群集团、银座集团外，也吸引了苏宁置业、星河商业、珠海万达商管及华润万象生活等全国性商业企业的进驻。

▲万象汇与万达广场列“大众点评日照购物热门榜”前二

日照的传统商业中心沿着正阳路与海曲中路，1公里内分散着星河iCO购物广场、日照百货大楼、日照苏宁广场三个传统商业，3公里范围内还有利群购物广场(海曲中路店)。

而随着城市的不断发展，日照的商业重心逐步东移，东港区新市区板块成为全新的现代商业核心。尤以烟台路、淄博路、山东路围合区域为核心(市政府、金融机构、高端住宅聚集)，日照万象汇、东港万达广场、银座茂均坐落于此。

相比传统商业中心，万象汇与万达广场的“双万组合”强强联合，二者各有所长、客流互导，共同撑起了日照新商业核心。

“万象汇有很多日照其他商场都没有的品牌，是独一份的选择，而且商场整体的质感更高级。”酒店一工作人员告诉联商网，“万达广场的餐饮选择更多，尤其是小吃类，适合点外卖，而且离大学城更近。”

反观“老市中心”，日照百货大楼硬件设施已跟不上现代购物中心的需求，苏宁广场更是出现大量空铺，难以形成有效竞争力。

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日照商业未来的破局方向

不过在实探过程中，笔者也发现了项目存在的局限性。

首先，品牌层级存在明显天花板。项目最具优势的首店集中在大众连锁餐饮、潮流零售及生活配套方面，高端美妆、轻奢以及在一二线城市流行的牛NEW寿喜烧、寿司郎等网红餐饮仍处于空白状态，无法满足本地一些高净值人群的需求，导致消费力外溢周边青岛等城市。

其次，项目运营至今已近10年，存在硬件老化问题。现场看到，商场的公区休息位并不多，高峰期直梯排队现象严重，且商场内部整体灯光不够透亮，餐饮楼层遇到排队时过道就比较拥挤。

同时，项目在运营中最大化可租赁面积，通过压缩非必要公共空间提升租金收益。这一模式虽能直接增厚营收，却也一定程度上降低了场景体验感。这也是当下下沉市场商业的普遍现象，核心经营逻辑简单粗暴，不像一二线城市的商业普遍重视场景营造、空间美学、公共体验。

这些局限性因城市的消费能级和项目的先天规划条件影响，并不会动摇目前万象汇在日照商业市场的地位，但仍是项目未来经营中需要优化提升的方向。同时，也是日照未来的一些新兴商业项目可以错位竞争的突破口。

希望日照商业的未来能越来越好！