出品/新商业LAB
01
红四方项目尘埃落定
2026年3月3日，合肥轨道正式官宣与华润万象生活华中大区签订战略合作协议，旗下的天鹅湖TOD·天鹅湾壹号项目商业用地、青龙岗TOD·云缦朗境项目商业用地，将由华润万象生活负责商业运营。
其中备受瞩目的，当属天鹅湖TOD·天鹅湾壹号项目商业用地，即2024年底合肥轨道以刷新合肥土地交易市场出让成交单价、楼面价的「合肥历史最高价」竞得的红四方地块。
○红四方地块商业部分示意图
对于红四方地块将引入的万象商业产品线，合肥轨道的官方措辞是——以城市级标杆为定位，致力打造安徽极具影响力、产品力领先的城市潮流地标，以及长三角一流的人文生态商业旗舰。
那么，分析华润万象生活旗下的万象城、万象天地、万象汇三大核心产品线与非标产品线，结合距离该项目直线距离仅约1公里的合肥万象城，红四方项目落地「城市旗舰」定位的「万象天地」产品，概率更大。
○2025年底开业的苏州万象天地亦为轻资产项目
双方此次合作，也意味着天鹅湖板块中最后一块可开发为高品质商业区的大体量净地，在当地政府和合肥轨道历经与太古地产、香港置地、K11集团等多家港企的多轮意向沟通后，最终还是选择牵手「最懂合肥」的华润万象生活。
至此，万象商业在合肥布局的项目数量，也一举增至9个(含华润资本旗下的合肥欢乐颂)，包括6个在营项目，及3个在建项目(均为轻资产合作项目)，整体规模在华润万象生活华中大区排名前列。
若加上此次或落地红四方地块的合肥首座万象天地，万象商业也将在合肥实现全产品线布局，即万象城、万象天地、万象汇，及天地系列非标产品等。
○万象商业在合肥的项目布局(截至2026年3月)
02
合肥空前的湖畔商业
位于天鹅湖东岸、十五里河沿岸的红四方地块，为2013年搬迁的原中盐红四方老厂房，后经过约10年的土壤修复，这片占地约365亩的天鹅湖板块「绝版地块」，入市前被精准切分为几乎相等面积的商业用地与居住用地。
其中的商业用地，位于十五里河北岸，规划为低密度商业区，容积率仅0.8、建筑高度不超过24米、建筑面积约12.2万㎡，几乎是为「街区+MALL」复合形态的万象天地产品量身定制。
○红四方地块的土地用途规划图
而作为业主方与代建方的合肥轨道，对于该项目还有更高标准与更多期待——即打造能展现天鹅湖独特景致、合肥滨水生活新貌、自然与人文共生的城市级标杆商业作品。
于是在2025年5月，合肥轨道邀请多家富有国际滨水项目设计经验的全球顶尖团队，围绕「深度融合沿岸生态与城市功能&为合肥定制滨水生活范本」的核心目标，以河道绿地景观与商业部分为设计标的，展开竞标。
经过初轮评选，以下三大团队的设计案入选第二阶段角逐：
A方案：三大策略打造绿道空间。来自同济大学建筑设计研究院(集团)有限公司与Sasaki Associates，Inc.联合体。
B方案：生机河谷 湖畔绿洲。来自泛亚景观设计(上海)有限公司和中国城市规划设计研究院联合体。
C方案：四方天地·生活荷集的水岸画卷。来自合肥工业大学设计院(集团)有限公司与AECOM集团直属机构艾奕康设计与咨询(深圳)有限公司联合体。
○A方案的过程版效果图
○B方案的过程版效果图
○C方案的过程版效果图
最终，来自泛亚景观设计(上海)有限公司和中国城市规划设计研究院联合体的B方案「生机河谷 湖畔绿洲」胜出，成功中标红四方项目股标的设计规划。
此方案以河谷、湖畔、城市同兴共建为出发点，对滨水景观及沿岸商业实施立体重塑，形成一条具有生命张力的空间叙事轴线，呈现由宏大到细腻、由静态到动态的场景转换脉络。
2025年6月，合肥轨道首次正式公布红四方项目经过深化设计的河道绿地景观效果图；而商业部分的效果图，暂处于「犹抱琵琶半遮面」，因为尚需后续落地的运营方提出更为切实的修改意见。
○河道绿地景观效果图
○河道亲水平台效果图
整个红四方项目以「国际湾区」为蓝本，依托一线湖景资源与轨道交通枢纽优势，致力打造集生态、交通、商业于一体的城市会客厅。
「天鹅湾壹号」的综合体案名，更是寄托当地政府与合肥轨道对于该项目的无限期待。
03
万象商业的合肥时刻
依据合肥轨道的官方表述，天鹅湾壹号项目商业部分，明确会引入万象商业的城市旗舰作品。
而合肥市场与当地市民在振奋之时，也有所疑惑——该项目与现阶段同样定位城市旗舰的合肥万象城，位于同一商圈，相距仅约1公里，这难道是「双手互搏&加剧内卷」的策略？
显然，万象商业在政务商圈的战略布局、对合肥市场的长期构想，并非如此。
○同位于政务商圈的合肥万象城
其一，政务商圈有足够的潜力
在合肥的商业版图上，位于城西的政务商圈，并非是传统商业中心。
受益于合肥近二十年来的高速发展，特别是城市扩容、资源聚集、商业升级等利好叠加与人口迁移，政务商圈的商业能级，已然超越老牌商圈四牌楼，成为合肥首屈一指的「城市封面级商圈」。
政务商圈周边，有多处常出现于新闻报道中的城市地标；这里还有合肥排名前列的高端酒店、办公楼宇与豪宅社区等。若合肥保持强劲的经济增长与人口流入势头，这处合肥商业中心必然还有更高的发展上限。
那么，红四方万象商业就是着眼未来的前瞻之作。
○政务商圈的部分商业、酒店及城市地标
○鸟瞰天鹅湖周边 @ETERLAINE
其二，合肥万象城有升级需求
在华润万象生活华中大区中，合肥万象城是大区首个投入运营的万象城购物中心之一；合肥万象城目前也是大区年销售额最高的购物中心，没有之一，且超过「非凡重奢」定位的武汉万象城。
其实在2022年之前，合肥万象城就有升级重奢的战略规划；但随后几年的全球奢侈品市场寒潮，迫使其暂缓了升级计划；而项目仍在稳步推进空间升级与品牌焕新，如2024年完成屋顶空间改造、2025年引入安徽首家APPLE STORE苹果零售店等。
如今，或将落地的万象天地，给予合肥万象城调改升级、腾笼换鸟的新契机，即万象天地主攻潮流定位，承接合肥万象城的部分核心品牌迁移；合肥万象城则瞄准「非凡重奢」的新定位，准备进阶提档。
那么，位于政务商圈的「万象城+万象天地」组合，将产生「1+1＞2」的商业效应。
○2024年完成改造的 Foodie Sky
○2025年引入的APPLE STORE苹果零售店
其三，同城友商正交出主动权
平心而论，合肥万象城若要实现升级重奢的战略目标，必须向国际奢侈品集团展现自身的综合实力及合肥的商业潜力，且要面对并跨越合肥目前的唯一重奢商场——合肥银泰中心。
近几年的合肥银泰中心，表现并不及预期。它虽携二期项目开业之势，完成一期项目多家指标顶奢品牌的扩店升级；但随着国内奢侈品市场遇冷，以及其缺少应对市场变化的措施，导致项目的业绩与客流增长停滞甚至下滑。
2025年，阿里巴巴集团决然将银泰百货全部股份售予雅戈尔集团，合肥银泰中心的现状与前景愈发扑朔迷离。项目虽在品牌更新维度保持一定力度，但物业维护每况愈下，今年初还成为国内首家申报REITs的高端购物中心。
日渐沉沦的合肥银泰中心，面对更为积极的合肥万象城，市场话语权正在下降，且已然拱手交出了市场主动权。
○合肥银泰中心外景
○本应是周末客流高峰期的合肥银泰中心
当然，合肥万象城从当下的城市旗舰定位，深度推进提档升级，也不可能一蹴而就；其需要足够的时间，需要清晰的规划，需要更多的耐心。
若将周期拉长，得益于合肥首座万象天地带来的引领能量与联动效应，合肥万象城锚定非凡重奢定位的进阶之路，万象商业在合肥构建更为强势的旗舰矩阵，皆有更多看点。