出品/联商专栏
撰文/莫竹一
编辑/娜娜
2026年的商业地产，不是什么“调整年”，而是实实在在的“揭底年”。
行业赛道上，刹车与超车同时上演——万达踩下了近十年来最重的一脚刹车，华润万象则一脚电门冲上了年度开业榜首。剩下的玩家呢？要么在泳池里秀肌肉，要么等潮水退去，现出原形。
一位老友私下吐槽：“以前开会聊‘拿了几块地’，现在开会聊‘续约率掉没掉’。这行，终于从‘地主家的傻儿子’，变成了‘账房先生’。”
01
底层逻辑变迁
在拿数据打架之前，得先搞明白一件事：赚钱的公式已经换了。
旧公式是：地价 × 规模 × 周转率。新公式变成了：出租率 × 租金增速 × 情绪溢价 × 资产证券化能力。
消费逻辑：从“性价比”到“情价比”
根据艾媒咨询数据显示，2025年中国情绪经济市场规模达到2.7万亿元，年均复合增长12%（艾媒咨询）。近六成年轻人愿意为情绪买单，月均支出949元——一年下来，够买一部折叠屏手机。
什么叫“情价比”？就是情绪收益除以价格。
楼下便利店卖10元的咖啡，独立咖啡馆卖35元。Z世代会选后者。他们买的不是咖啡因，而是暖黄色的灯光、若有若无的轻音乐、还有那杯拉花能发朋友圈的“社交货币”。
举个案例：苏州万象天地。2025年底开业，4天零售额破亿，日均客流20万。凭什么呢？首店占比超过50%，餐饮首进超过80%。POPMART城市旗舰店、MUJI城市首家概念店、Chillis江苏首店……年轻人不用跑上海，家门口就能打卡“最新最潮的店”。稀缺感、分享欲、期待感，三重情绪叠加在一起。还有“吴物”店里卖的苏绣手帕、缂丝笔记本，门口写着“非遗本该日常”。消费者买的哪里是手帕？买的是“我支持了传统文化”那份自我感动。
再看个反面教材：某三线城市一个15万平方米的“二代Mall”，2025年开业，招商率不到六成。运营团队最忙的事是什么？抓吸烟、催停车费、跟租户扯皮水电。到了2026年，这种项目连被收购的资格都没有——因为收过来还得倒贴钱拆掉。
消费的终极战场，已经从“钱包”转移到了“情绪”。
金融逻辑：从“快周转”到“长经营”
过去二十年，商业地产的“标准剧本”是：拿地→盖楼→散售（或返租）→快速回笼资金→再去拿下一个项目。这叫快周转。到了2026年，这个剧本被扔进了碎纸机。
为什么？因为REITs开闸了。首批10单商业不动产REITs已经申报，合计拟募资377亿元。2026年预计扩容到20只以上，分派率普遍在4.5%以上——比银行理财香多了，但前提是你得有稳定的现金流。与此同时，险资也在入场。利率下行，保险资金到处找“长坡厚雪”的资产，商业不动产年化4%-6%的稳定回报正好对味。长线资本取代短期投机资金，整个行业从“炒短线”变成了“跑马拉松”。
资产估值的逻辑彻底变了：不再是“地价×规模”，而是“出租率×租金增长率×租期稳定性×运营效率×资产证券化能力”。以前开发商是“猎手”，打一枪换一个地方；现在得做“农夫”，把地养肥了再收割。问题是，很多猎手根本不会种地。一位私募朋友说得直白：“现在看项目，第一句话不是‘地段在哪’，而是‘NOI是多少，租约还有几年’。这才叫专业。”
运营逻辑：从“空间管理者”到“情绪运营商”
传统商场是租客管理方——招商填铺、收缴租金、维护秩序。你进来，我欢迎；你走了，我不送。但2026年的领先商场，角色已经完全变了：它是内容生产方、社群运营方、情绪共情方。
核心竞争力的转移也很明显：从“区位”到“内容”——不再是Location, Location, Location，而是Content, Content, Content。从“坪效”到“停留时长”——你在我的商场待3小时还是6小时，决定了你会不会二次消费、会不会带朋友来。从“招商能力”到“共情能力”——你能不能读懂消费者“今天不想上班”“想拍张好看的照片”“想找个地方发呆”的心情，比你能不能招到星巴克更重要。
业内有个段子：以前运营经理的圣经是《招商手册》，现在得改读《消费者心理学》——还得是漫画版，因为要快。
02
头部阵营分化
1、万达：主动瘦身，不是没落，是换挡
2026年，珠海万达商管拟开业19个项目——这是近十年的最低点。轻资产占比89%，基本不拿地、不盖楼，只输出品牌和管理。从2023年至今，已经出售了至少94个万达广场来回笼资金。
当然，529座在营广场依然是万达的“压舱石”。但要守住行业地位，靠的不是新开数量，而是存量项目的出租率、租金坪效、客流黏性。万达不是跑不动了，而是换了一种跑法：从“铺摊子”变成“守摊子”。问题是，守摊子比铺摊子更难——以前是“我开商场你们来”，现在是“你们凭什么还来？”
一个细节值得注意：万达2025年部分成熟广场的租金增长率已经降到2%-3%，而华润同类项目仍在5%以上。刹车容易，再提速就难了。
2、华润：从追赶者到定义者
2026年计划开业20个项目，有望首次超越万达，登顶年度开业数量第一。目前在管项目135座，“十五五”目标直指300个管理规模。产品线全覆盖：万象城走重奢，万象天地做非标，万象汇打区域市场。重点项目清单堪称“豪华全家桶”——广州白鹅潭万象城（26.9万㎡），重奢首秀，直接对标太古汇；南京金陵万象城（25万㎡），定位M1，力图对标德基广场（可能延期至2027年开业）；武汉光谷万象天地（17万㎡），开放式街区，剑指年轻潮流。
华润凭什么超车？三组关键词：产品优、资产重、运营强。10万㎡以上项目占比超过60%，租金收益率行业领先，REITs估值溢价明显。一位投行分析师说：“华润的项目，发REITs能比同行多估10%-15%，这就是品牌溢价。”
3、龙湖：不追规模，追“每一座都是标杆”
龙湖2026年开出9个项目，100%集中在一二线核心城市。它的哲学是：不追求规模第一，而是追求每一座天街都是区域标杆。99座已开业，没有一座是“凑数”的。2025年的数据也好看：营业额同比增长17%，日均客流增长16%，战略合作品牌超过400家。龙湖像班里那个不争第一但从不跌出前十的学霸——稳定得让人有点无聊，但年终奖从不让人失望。
4、新城：规模够了，该提质量了
新城在营商场178座，规模行业前三。2025年商业运营收入140.9亿元，同比增长10%；客流20亿人次，增长13.3%。下一步不是继续铺摊子，而是把每座吾悦广场的坪效和客流量提上去，从“规模导向”转向“效益导向”。但新城的尴尬也很明显：吾悦广场数量虽然多，单店吸金能力却只有万象城的一半。2026年，就看它能不能把“量”变成“质”。
5、港资/外资：不跟内资拼数量，拼“降维打击”
2026年，太古地产在内地迎来“大年”：北京太古坊计划年底分阶段开业，总投资230亿，打造86万㎡“城中之城”；广州太古汇通过文化中心改造扩容至20万㎡，打破空间瓶颈；三亚太古里与中免联手，首创度假型高端零售地标，计划全面开业；上海前滩广场及前滩太古里二期年底落成，二期首店占比超50%，强化潮流奢尚地位。同时，三里屯太古里北区完成重奢升级。
此外，恒隆地产在杭州的恒隆广场商业面积10.6万㎡，于4月28日开启试营业。香港置地在杭州的光环梦中心17.2万㎡，主打科学公园主题。嘉里建设的上海PRISMA新嘉中心36万㎡，是浦东最大的TOD。
港资地产的策略很清晰：一个项目砸上百亿，做成城市地标，然后坐收长期租金溢价。这种打法，内资学不来——不是没钱，是没那个耐心。一位内资高管酸溜溜地说：“港资一个项目磨十年，我们十年能磨二十个项目。但人家一个项目的利润，顶我们十个。”
6、谁在“裸泳”？
那些既没有华润的产品力，又没有万达的存量底盘，也没有龙湖的运营定力，更没有港资的资本厚度的中型开发商——还在靠复制粘贴“大盒子+快时尚”的模式，2026年潮水一退，连“裤衩”都留不住。
举个例子：某曾以“X达广场”为模板、在全国铺了二三十个项目的区域型房企，2025年已有三个商场开业率不足70%，商管团队集体跳槽。2026年，这类玩家的唯一悬念是：被谁收购，以及打几折。
03
三个表征位移
1、开业量：不是反弹，是筛选
据联商网报道，2026年全国拟开业商业项目430个（商业建筑面积≥2 万㎡），同比增长15.8%。但注意一个数字：存量改造项目首次突破33%——每3个新开的商场里，就有1个是旧项目改头换面。平均单体规模7.9万㎡，那些动辄15万㎡的“巨无霸”正在退出舞台。
增量在喊“我回来了”，存量却在笑“你回不去了”。能开出来的，不是优等生，就是回炉重造的幸存者。据统计，2026年延期开业项目预计仍然超过100个。那些开业前面加个“拟”字的，一半以上会跳票。行业的口头禅已经从“明年开业”变成了“争取明年开业”。
2、城市结构：华东称霸，四线崛起
华东占比约50%，其中上海以40-48个项目数断层第一。浦东17个、闵行10个、徐汇7个——TOD模式成熟、轨交密度全国第一、消费力强劲，四者叠加，第一意料之中。
但真正的信号在下沉：四线城市拟开67个项目，占比33.6%。绍兴、淮安、商丘、芜湖、烟台——这些城市正在成为头部企业的新战场。以前下沉是被迫的——“一二线拿不到地了，去三四线吧”，现在下沉是主动的——“小镇青年也有情绪价值需求，也愿意为‘好心情’买单”。不过别高兴得太早，下沉市场的“情绪价值”比一线市场更难伺候。小镇青年既要面子（品牌不能太low），又要里子（价格不能太高），还得有社交谈资（能拍照发抖音）。要是以一线那套“高冷范”下去，项目必死。
3、项目形态：商场越来越不像“商场”
高端重奢正在杀向新一线：广州白鹅潭万象城、南京金陵万象城、武汉光谷万象天地、深圳K11 ECOAST、广州聚龙湾太古里。过去只属于上海、北京的重奢场，2026年批量出现在新一线。
同时，复合型商业也不断涌现。比如淮南爱琴海：Mall+街区+公园+体育中心——你分不清是商场还是体育馆。再比如上海松江泗泾招商花园城：TOD商业——地铁上盖，出来就是商场。他们的共同点是：不再把自己定义为一个“购物场所”，而是一个生活目的地。你可以来吃饭、逛街、遛娃、运动，甚至发呆——就是不一定要买东西。
产品分层也从“千店一面”走向了“千人千面”。我们不妨给不同项目贴个“人设标签”：M1重奢如广州白鹅潭万象城，是“姐有钱，姐有品”；高端如杭州恒隆广场，是“尝鲜式奢华”；非标标杆如武汉光谷万象天地，是“潮到风湿”；区域品质如龙湖天街，是“中产家庭日托班”；社区商业如济南槐荫万象里，则是“你妈和你娃都爱去”。
未来的商场，没有标准答案。每个项目都要有自己的“人设”，选一个，做到极致。最怕的是“什么都是，什么都不是”——那种项目，2026年之后就是“商业遗产”。
04
赢家画像与“裸泳”名单
先看四大趋势。
存量为王。根据行业测算，2030年前年均新开大概率低于300个，而超过1亿平方米的老旧商业进入改造期。最值钱的能力不再是“拿地”，而是“改楼”——把烂尾楼改成养老社区，把倒闭的超市改成运动公园，把空置的写字楼改成人才公寓。
极致分化。TOP10商管市占率将从2025年的35%升至2030年的60%以上。中间层最危险——比上不足、比下也不余。商业地产的“中产阶级”将大面积消失。
资本闭环。REITs让商业地产从“房地产”变成“金融产品”。运营能力直接转化为资本溢价——这是正向循环，也是残酷的马太效应。
AI渗透。2026年，头部商管企业将普遍部署AI招商、AI客流预测、AI动态定价。不搞数字化的商场，就像没有导航的司机——你永远不知道消费者从哪个门进来、在哪个店停留、为什么离开。
未来的赢家，不是“建得最多”的，而是“读得更懂”的——读懂消费者情绪、读懂城市节奏、读懂资产经营。不是“规模最大”的，而是“活得最久”的——有稳定现金流、忠诚客群、持续创新能力。不是“故事最好”的，而是“账算得清”的——NOI覆盖利息后还有余粮，REITs扩募时拿得出下一批资产。用一位老前辈的话总结：“以前比谁胆子大，以后比谁腰腹力量强——风浪来了，站得稳的才是爷。”
而那些还在用2016年招商手册的；运营KPI只有收缴率和客诉率的；以为“改造”就是换个地砖、加个美陈的；非核心城市、非核心地段、非核心团队的“三非”项目；租户结构里70%以上是“餐饮+服装+儿童游乐”老三样的……无疑都是危险的“裸泳者”，满足两条以上，2026年之后的日子会很难过。满足三条，建议现在就找买家。满足四条，项目送人都没人要。
写在最后
谁在刹车？万达主动瘦身，从铺摊子到守摊子，轻资产占比89%，出售94座广场，存量租金增速放缓至2%-3%。
谁在超车？华润万象凭借产品+资产+运营三杀，登顶开业榜首，REITs估值溢价，重奢下沉新一线，重点项目单个体量10万㎡以上。
谁在裸泳？那些无产品力、无存量底盘、无运营定力的中型开发商，还在复制“大盒子+快时尚”的三线Mall，开业率不足70%，运营团队批量跳槽。
2026年之后，商业地产不再是一门“地产生意”，而是一门“情绪生意”。遗憾的是，绝大多数从业者，既不懂地产，更不懂情绪。大开发时代欠下的债，大运营时代慢慢还。还不起的，就地解散。